C&W、2024年Q1 の東京オフィス市況 空室率は供給に連動して上昇へ、名目賃料は小幅な上昇
【画像:https://kyodonewsprwire.jp/img/202404239845-O1-dr4j9n4k】
ダウンロードは こちらから
2024年第1四半期 市況
需給
2024年第1四半期末の都心5区グレードAオフィスの年間ネットアブソープションは、就業者数増加等を背景に128千坪と対前年比62.8%増加、募集面積率は前年同期比0.9pp低下の6.0%となった。しかし、空室率は前年同期比0.6ppと僅かに上昇し4.3%となった。虎ノ門・神谷町エリアで1年以内に竣工したビルが依然として空室を抱えていること、晴海・勝どきエリアで大規模な空室が発生したためである。当社が定義する都心5区グレードAオフィスのサブマーケット35地域のうち25地域の空室率が2%未満となっており、総じて需給はタイトに推移している。新規供給が継続した三田・田町エリアはJRの利便性と賃料の値ごろ感から需要が高まり、空室率が前年同期から12.2pp低下し19.1%となったものの、依然として高い水準を推移している。
2024年第1四半期末の内定率をみると、竣工1年以内のビル(貸室総面積約15万坪)で75.8%、今後1年以内に竣工予定のビル(貸室総面積約19万坪)では55.4%。満室稼働での竣工を目指し賃貸条件を緩和するなど、貸主のスタンスに違いがあるものの、今後1年以内に竣工予定の赤坂、六本木エリア等のビル及びその周辺の競合物件で内定率が低い傾向にある。2023年に竣工したビルへの移転に起因する二次空室は限定的だが、2024年末以降に市場に顕在化するとみられる。空室率が2%未満のサブマーケットが大半を占める中、過去10年平均の7割に新規供給量が抑制される2024年の需給はタイトに推移し、空室率は4%半ばでほぼ横ばいの予想。2025年は過去10年平均の1.5倍の新規供給に加え、二次空室も顕在化し、需要の上昇は見込まれるものの供給を吸収しきれず、空室率は6%後半を目途に上昇すると予測される。
【画像:https://kyodonewsprwire.jp/img/202404239845-O2-ajWybVbX】
賃料
2024年第1四半期の都心5区グレードAオフィス全体の平均想定成約賃料は前年同期比1.7%上昇の34,896円となり、募集賃料の上昇幅を上回った。新橋・汐留エリアや渋谷エリアの新築ビルが全体の賃料水準を引き上げた。また、空室の少ない丸の内・大手町エリアでは、募集賃料に近い水準で成約されるケースが増加傾向にあり、想定成約賃料が上昇した。
想定成約賃料上昇の背景として、需給ひっ迫以外の要素では、好調な企業収益も挙げられる。売上高対比の賃借料の比率をみると、2022年度は過去最低水準の1.6%へ低下。 前年度比、賃借料は1.4%、売上高は9.0%上昇していることからも、企業の収益力改善が賃料の伸びを大幅に上回っていることがわかる。
他方、賃貸ビルオーナーにおいても、かねてからの賃貸事業費用の上昇を賃料へ積極的に転嫁していく必然性が高まっている。J-REIT所有の都心5区のオフィスを対象に稼働面積坪当たりの賃貸事業費用の推移を、国による電気・ガス価格激変緩和対策事業による電気料金負担軽減策の施行前の2023年上半期と2019年上半期で比較すると、月1,000円/坪程度上昇している。2024年5月で同支援は終了し、コストプッシュ型インフレの継続から、賃貸事業費用も今後2年間で年率1.0%程度上昇し、高止まりすると予想される。既に一部のオーナーが契約更新時等にテナントに対し月1,000円/坪程度の共益費相当額の値上げを求めているケースがある。賃貸事業費用上昇分が賃料・共益費に織り込まれていく蓋然性は高い。しかし、新規供給の集中した虎ノ門・神谷町エリアや三田・田町エリア、及び芝浦・海岸などの周辺エリアでは、2024年第1四半期の想定成約賃料は前年から2.1~3.7%下落した。新規供給が集中するエリアや需要が低いエリア、競争力の低いビルなど特殊要因がある場合、賃料の価格競争から賃料への価格転嫁は難航する。
【画像:https://kyodonewsprwire.jp/img/202404239845-O3-64Udf0RB】
アウトルック
室率は供給に連動して上昇へ:都心5区グレードAオフィス空室率は、供給が小休止となる2024 年内は4%半ばで緩やかに推移。新規供給が倍増する2025年以降は、供給が年間需要を上回り、二次空室も顕在化していく見通し。2025年以降は6%後半を目処とした空室率の上昇を見込む。企業の好調な業績及びオフィス・ワーカー数の増加を踏まえ、タイトな需給環境が継続している大半のサブマーケットでは、引き続き需給が逼迫すると見込む。一方、近隣エリアでの新たな新規供給の影響など、一部のビルの内定率低迷が見込まれる虎ノ門・神谷町エリアや三田・田町エリア周辺は、2024年内は空室率が高い水準を維持し、マーケットの二極化が続く見通し。
名目賃料は小幅な上昇:市場全体の想定成約賃料は今後2年間で年1%弱程度の上昇、予想インフレ率を控除した実質賃料は約1%の下落を見込んでいる。タイトな需給環境が継続している大半のサブマーケットでは、年1.5%程度の賃料上昇を見込む。これは2019年以降からのインフレに伴うコスト増加分の6割程度に相当する。しかし、虎ノ門・神谷町エリアや三田・田町エリア周辺の想定成約賃料は、ほぼ横ばいから2年で1%程度までの微減と予測される。競争力の低い賃貸ビルのオーナーにおいては、フリーレントの付与や内装造作費のテナント負担軽減等を含めた賃貸条件を柔軟に設定していくことを推奨。 テナントにおいては、需給が緩んだサブマーケットにおいて引き続き好条件が期待できる一方、丸の内・大手町エリアをはじめとする需給がタイトなサブマーケットは、徐々に賃料条件が上昇することが予測されるため、長期間のフリーレント等の好条件を得るためには、早期の検討を推奨。
【画像:https://kyodonewsprwire.jp/img/202404239845-O4-IeI1I36I】
ダウンロードはこちらから
‐以上‐
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドについて
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド(C&W)はニューヨーク取引証券所に上場している世界有数の事業用不動産サービス会社です。世界約60カ国、400拠点に約52,000人の従業員を擁しています。施設管理、売買仲介、鑑定評価、テナントレップ、リーシング、プロジェクト・マネジメントなどのコア・サービス全体で、2022年の売上高は101億ドルを記録しました。受賞歴のある企業文化や、ダイバーシティ、エクイティ&インクルージョン(DEI)、環境、社会、ガバナンス(ESG)へのコミットメントにより、業界内外から高い評価を頂いております。詳しくは、公式ホームページ https://www.cushmanwakefield.com/ja-jp/japan にアクセスするか公式ツイッター @CushWake をフォロー下さい。
フィフィ、知事選“ほぼ全裸”ポスターに「表現の自由を履き違えて…どうにかならんのかな」
小林製薬、万博協賛取りやめ 5億円規模か 紅こうじ健康被害で
都知事選のほぼ全裸ポスター、イメージガールが謝罪 自身が携わる商品PR活動を辞退を発表
35歳東京五輪金メダリストは投資下手!? 2億円運用明かすも「今日も300万ぐらいマイナス」
後藤祐樹氏、ほぼ全裸ポスターに苦言「売名に他ならない」 都知事選
ゆきぽよ「シンプルに下剤だった」失敗談語る
「イカ天」人気ミュージシャン、絶頂期に飲食店経営に手出し2000万円失う
水谷隼氏、自宅「買うなら一括購入」の仰天額にスタジオ騒然「そのためだけに頑張ってきた」
”役満ボディー”岡田紗佳「本日、重大発表します」告知にネット騒然「え!?もしかして」
25年春「キンキーブーツ」日本再上陸「ネクスト山崎育三郎」東啓介、清水くるみ、田村芽実ら集結
都知事選掲示板にヌードポスター ひろゆき氏「世も末」 SNSで批判噴出
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
都知事選のほぼ全裸ポスター、イメージガールが謝罪 自身が携わる商品PR活動を辞退を発表
ダルビッシュ妻・山本聖子さん、車運転中に“まさか”の出来事「ミラー越しに後ろを覗くと…」
「ひまそらあかね」が突如トレンド入り!都知事選に出馬した暇空茜って一体どんな人?本物なの?
女性の裸に近い姿のポスター掲示 警視庁が都知事選候補者に警告
バキ童こと春とヒコーキのぐんぴぃが有吉の壁に登場!「笑いが止まらん」「地上波ゴールデンは草」
車椅子アイドル、ほぼ全裸の都知事選ポスター騒動に私見 インプ稼ぎで「余裕で元が取れます」
イケメンだから許される!堀北真希と山本耕史の「馴れ初め」が映画化希望するレベル
大谷翔平の21号に続き、スミス、フリマーマンの上位3人が「そろい踏み」アーチで快勝
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
都知事選掲示板にヌードポスター ひろゆき氏「世も末」 SNSで批判噴出
松本人志飲み会参加セクシー女優「警察に相談しに行きました」報告「さすがにこれは酷すぎる」
現役女子大生グラドル、セクシー女優転身「私の全てを見ていただけると思います」
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
『こんなに可愛かった赤ちゃん犬が…』完全に想定外な『まさかの成長』が面白過ぎると82万再生「爆笑したw」「柴らしさ全開で好き」と絶賛
「愛が生まれた日」藤谷美和子(56)の現在がヤバい!?徘徊生活を送っていた過去も明らかに。
都知事選のほぼ全裸ポスター、イメージガールが謝罪 自身が携わる商品PR活動を辞退を発表
フィフィ、知事選“ほぼ全裸”ポスターに「表現の自由を履き違えて…どうにかならんのかな」
小林製薬、万博協賛取りやめ 5億円規模か 紅こうじ健康被害で
都知事選のほぼ全裸ポスター、イメージガールが謝罪 自身が携わる商品PR活動を辞退を発表
35歳東京五輪金メダリストは投資下手!? 2億円運用明かすも「今日も300万ぐらいマイナス」
後藤祐樹氏、ほぼ全裸ポスターに苦言「売名に他ならない」 都知事選
ゆきぽよ「シンプルに下剤だった」失敗談語る
「イカ天」人気ミュージシャン、絶頂期に飲食店経営に手出し2000万円失う
水谷隼氏、自宅「買うなら一括購入」の仰天額にスタジオ騒然「そのためだけに頑張ってきた」
”役満ボディー”岡田紗佳「本日、重大発表します」告知にネット騒然「え!?もしかして」
25年春「キンキーブーツ」日本再上陸「ネクスト山崎育三郎」東啓介、清水くるみ、田村芽実ら集結