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2022年第4四半期 市況
需給
都心5区グレードAオフィスの新規竣工がなかった2022年第4四半期の空室率はほぼ足踏み状態となり、前年同期比3bps低下となる3.4%、先行指標となる募集面積率も同11bps低下の6.3%となった。2020年半ば以降継続している賃料下落はテナントの移転需要を喚起、年間成約面積もコロナ前の水準に回復しつつある。そして、報告された移転取引における大規模ビルの比率も上昇傾向にあり、質の高いビルに割安な賃料で移転する傾向は着実に強まっている。
賃料
2022年第4四半期の都心5区グレードAオフィス全体の平均想定成約賃料は前年同期比1.3%減少し34,552円と、引き続き下落傾向。前年同期比2.5%の下落となった前期と比較すると下落幅は縮小した。しかし、想定成約賃料の下落幅は募集賃料の下落幅（同マイナス1.0％）を上回っており、借り手市場の様相が強まっていることがわかる。サブマーケット別では、二極化が継続。都心一等地におけるトップクラスの品質を誇るビルディングであれば、分割区画の設置や入居テナント専用オフィス関連サービスの強化などにより、新たなテナント需要を上手く取り込み、募集賃料も概ね4万円台を維持。
アウトルック
賃料は下落傾向：景気減速を反映して、今後二年間の実質賃料水準は、4%台を目処とした下落、2025年までは賃料下落サイクルが続くことを見込んでいる。ビルオーナーには早めの賃料減額、賃貸条件を柔軟に設定していくことを推奨する。
空室率は上昇傾向：弊社ベースケースシナリオでは、今後2年間の都心5区グレードAオフィス空室率は5%台半ばを目処とした緩やかな上昇を見込む。 テナントにおいては、引き続き、当面の賃料減額局面を活用した機動的な移転戦略を推奨する。
金利上昇局面でもキャップレートは低位安定：今後1年間は金利の調整局面、10年国債利回りはコロナ前のマイナス27bpsから2月末はプラス50bpsまで上昇、年末までには75-90 bps までの更なる上昇を見込む。売買高の減少が見込まれる中、投資家においては、更なる投資対象物件の選別とより明確な出口戦略の策定を推奨する。
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クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドについて
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（C&W）はニューヨーク取引証券所に上場している世界有数の不動産サービス会社です。世界約60カ国、400拠点に52,000人の従業員を擁しています。売買仲介、鑑定評価、テナントレップ、リーシング、プロジェクト・マネジメントなどのコア・サービス全体で、2022年の売上高は101億ドルを記録しました。詳しくは、公式ホームページ www.cushmanwakefield.com にアクセスするか公式ツイッター @CushWake をフォロー下さい。
