手ごろな古い家を見つけて、直して住もうと考えている方もいるでしょう。けれど「建てかえられない土地」という言葉を聞くと、何を確かめればよいのか不安になります。古い家には、買ったあとでは変えられない敷地の条件と、工事の前に要る手続きがあります。買う前と直す前に確かめたい2つの決まりを解説します。
敷地と前の道の関係で変わる、建てかえの見通し
古い家を買うかどうかを考える段階で、最初に見ておきたいのが敷地と前の道の関係です。建築基準法は、都市計画区域と準都市計画区域の中では、建物の敷地が道路に2m以上接していなければならないと定めています（接道義務）。この道路は原則として幅4m以上で、区域によっては6m以上とされます。
国土交通省の資料は、幅4m以上の道路に2m以上接していない敷地では、建てかえや改築が難しいと説明しています。いわゆる再建築不可と呼ばれる状態です。ただし、特定行政庁が支障がないと認めた場合や、建築審査会の同意を得て許可した場合には、この決まりが適用されない例外もあります。
2025年4月から変わった、直す工事の手続き
直す工事で知っておきたいのが、建築確認の対象の見直しです。国土交通省によると、2階建ての木造戸建などで行う大規模なリフォームは、2025年4月以降に着手するものから、工事の前に建築確認の手続きが必要になりました。改正前は不要だった手続きで、平屋で延べ面積200平方メートル以内の建物は引き続き対象外です。
ここでいう大規模なリフォームは、建築基準法の大規模の修繕・模様替にあたる工事です。壁、柱、床、はり、屋根、階段のいずれかについて過半を改修するもので、階段の架け替えや屋根の全面的な改修は該当し、屋根や壁の仕上げ材だけの改修は該当しません。買う前と直す前に確かめたい点を表にまとめます。
建てた時期と書類で分かること
建てた時期も見ておきたい点です。建築基準法令の改正や都市計画の変更で今の規定に合わなくなった建物は、その規定が適用されず違反にはなりません。国土交通省はこれをいわゆる既存不適格と説明しており、こうした家で大規模の修繕・模様替をする際は、適用されていなかった規定への適合が求められます（一部の基準には緩和があります）。
書類では、建築確認を受けたことを示す確認済証と、完了検査で基準に合うと認められたときに交付される検査済証の有無を確かめます。国土交通省は、既存部分が建築基準法に合っているかを建築士が調べる手順をガイドラインにまとめており、検査済証の交付の有無も調べる項目に入っています。
買う前に窓口と建築士へ聞いておきたいこと
古い家を直して住めるかどうかは、敷地と道路の関係、工事の手続き、書類の3つで見通しが立ちます。買う前に敷地のある自治体の建築の窓口で前の道の扱いを聞き、直したい内容が大規模の修繕・模様替にあたるかを建築士に相談しておくと、あとで計画を練り直す手間を減らせます。
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