不動産投資というと「手元資金がないと難しいのでは…」「素人が手を出すのにはハードルが高いのでは…」という懸念を持つかと思います。
自身も投資用不動産を89室保有する天田浩平氏の新刊『マンション投資の「ルール」は私が教えます』より、不動産投資に伴うお金まわりの基礎知識について、抜粋して紹介します。
【不動産投資の悩み】「空室」がある場合でも「減価償却」できるのか? 計上できる場合とできない場合を解説します。
会社員、公務員なら、年収500万円から、頭金10万円でマンション投資ができる
「マンション投資はしたいけれど、自分の収入でできるだろうか？」このような不安を抱えている方がたくさんいらっしゃいます。
不動産投資というと、資産家や大金持ちだけが行っている敷居の高い世界の話だと思われがちですが、中古ワンルームマンション投資であれば、安定収入を得ていて信用力のある一般的なサラリーマンなら、少ない自己資金でも実践できます。
具体的には、次の３点をクリアしていれば大丈夫です。
- 25歳以上（ローンを組む金融機関によっては26歳以上）であること
- 年収500万円以上、勤続年数３年以上（年収アップの転職者の場合は、勤続１年未満でも可能なケースも）
- 自己資金（頭金）10万円以上
これらが、最低ラインの入り口条件となります。
私のお客様も、20代後半から40代が中心で、年収は500万円から1,000万円くらいの方がボリュームゾーンです。
どのお客様も、はじめこそ不安を感じていらっしゃいますが、マンション投資の仕組みとメリットを活用し、将来の資産形成のためにと購入されています。
物件購入の費用は、多くのお客様がローンを利用されていますが、「そのローンは家賃収入で返済すればいい」という仕組みが実感できると、１戸、２戸と買い増すお客様も少なくありません。
ローンは最終返済時で84歳まで組むことが可能
ローンは最長で35年間組むことができます。
最終返済時のお客様の年齢が、満85歳未満（つまり、84歳）まで組めるので、50代でも融資を受けられないことはありません。
持病がある方は、ローンを組む際に必要な団体信用生命保険に加入できない可能性があります。
加入できない場合は、ローンも組めなくなります。
中古マンション投資の提携ローンの場合、融資を受けられる年齢の上限は50代までがほとんどですから、60代以上の方はローンを組むのが難しくなります。
中古ワンルームマンション投資をされているお客様が購入している物件価格は、2,000万円から3,000万円台がほとんどです。
その大半の方が頭金としては最低条件額の10万円しか入れず、多い方でも100万 ～ 200万円までです。
頭金とは別に必要な諸経費は60万〜80万円
頭金とは別に必要な諸経費が60万〜80万円ほどかかることも覚えておいてください。
諸経費の内訳は、印紙税、司法書士報酬、登録免許税（登記費用）、不動産取得税、金融機関への融資手数料、火災保険料などです。
目安として預貯金が100万円ほどあれば、中古マンション投資をスタートすることが可能となります。
提携ローンを組む金融機関によっては、これら諸経費もローンに組み込めるところもありますので、その点は営業マンに尋ねてみてください。
不動産会社によっては、さらに別な費用が必要となる場合もあります。
購入した物件の賃貸管理などを扱わない不動産会社や、アフターサービスが行き届かない不動産会社で買った物件などの場合、購入直後であっても、設備の不具合が生じた場合には、その補修費用を保証してもらえないケースもあるのです。
そうなると、購入してまもない時期ではあっても、修繕・交換などの工事代を所有者であるオーナーが負担しなければならなくなるので注意が必要です。
頭金と諸経費以外に発生する可能性がある費用については、物件購入前に確認してください。
購入資金はローンでまかなう
中古ワンルームマンション投資において組むローンの金利には、固定金利と変動金利があります。
私のお客様の多くは、変動金利で契約されています。
変動金利は固定金利に比べると、その金利が低いからです。
あくまで、一例ですが、2021年12月の変動金利例はおおむね１％台からでした。
- 金融機関Ａ＝1.60％ ～
- 金融機関Ｂ＝1.70％ ～
- 金融機関Ｃ＝1.992％
こうしたローンの金利は、不動産会社がどの金融機関と提携しているかで決まりますので、購入する際には現時点では、変動金利であるのか、固定金利であるのかを確認してください。
借入金利は十数年間、おおむね下がっている
変動金利であれば、金利が上がるリスクもあるわけですが、私が中古マンション投資の営業を始めてからの14年間、短期間だけ上がったことはありますが、おおむね下がり続けています。
私が会社員時代、いちばん金利が高かったときは、3.4％で金融機関が融資していましたが、今はその半分近くまで下がっていることになりますが、この先金利がどうなっていくかは誰にもわかりません。
だからこそ金利が安いうちに早くマンションを買って、ローンの残債を一日でも早く減らしていきたいとおっしゃるお客様も少なくないのです。
たとえ変動金利が上がったとしても、5年間は返済金額が変わらない金融機関もあります。
その間に、ボーナスで残債を繰り上げ返済できれば、金利上昇分の損失は出ません。
5年経過後の新返済額も前回返済額の1.25倍を限度としているので、変動リスクが気になる方は、リスクが低い金融機関と提携している不動産会社に相談したほうがいいでしょう。
「買いどき」は表面的な利回りではなく、管理費などを引いた実質利回りと、借入金利の差で見極める
私の経験上、中古ワンルームマンション投資に興味があっても「今後の金利がどうなるかわからないから…」と様子見している方は、金利がさらに下がっても始めませんし、ましてや上がってからも始めない方がほとんどです。
しかし本当に見るべきポイントは、表面的な金利のことよりも、物件の賃料が生み出す収益（利回り）と借入金利の差です。
たとえば、物件の実質利回りが4％であったとして、ローンの借入金利が1.5％の場合、2.5％がオーナーの利益になります（固定資産税や所得税などの納税は含んでいません）。
この金利差は、私が営業マンになってからもっとも金利が高かった3.4％の頃とそれほど変わりません。
つまり、金利差がちゃんと出ていれば、金利も低い今、中古ワンルームマンションを購入し、なるべく早くローンの残債を減らしていくことで、いざ金利が上がることになっても、その時点での蓄えなどから繰り上げ返済できる可能性もあります。
中古マンション価格が下がると金利が上がる可能性も
東京23区内の中古ワンルームマンションの管理費などを引いた実質利回りは物件のエリアや築年数にもよりますが、おおむね3.8%前後〜5%前後といわれています。
ですから、ローンの借入金利を２％以下で組むと考えた場合、この 金利差が2%程度であれば、買って損はないと思っていいでしょう
「もう少しマンションの価格が安くなったら買いたい……」という方もいますが、不動産が安くなると、概して金利も高くなります。
そうすると、「金利が上がったから買わない」となって、またまた結論は堂々めぐりになってしまう可能性もあります。
投資のうえでは「決断」も大切なことと私は考えています。
「買いどき」というのは、自分で決めなければやってきません。
迷ってばかりいる人は、結局、買わないまま、投資で有効活用できる時間だけがどんどん過ぎているとも言えるのです。
即断即決でマンションを買われる方は、金利が下がり続けて以降、毎年のように「今が底だ」といわれているので、決断に迷いがないのでしょう。
金利のとらえ方は人それぞれですが、少なくともこの14年間で今（2021年）がいちばん低くなっていることは間違いありません。
ちなみに、金利が高かった頃から、会社員時代は毎年のように中古ワンルームマンションを買い続けてきた私は、つねに同じ思いでした。それは、「今が買いどき」「思い立ったが吉日」です。
こうした考え方なので、89戸まで資産を増やせたと思っています。
年収が低くても融資を受けやすい人と、高くても融資を受けにくい人。その差は「属性」の安定性にある
「年収が多ければ、フリーランスでも経営者でもマンション投資をすることはできるでしょうか？」
そう聞かれることもあるのですが、残念ながら、起業家やフリーランスの場合、たとえ年収が2,000万円、3,000万円あったとしても、購入価格の3割から5割以上の頭金を入れなければローンは組めないことがほとんどでしょう。
それだけ、金融機関はローンを組むお客様の属性（年齢、職業ほか）を重視しているのです。
起業家やフリーランスは、その属性上、安定性には波があるとされます。
たとえ20代半ばで年収500万円でも、毎月決まった給与収入がある会社員のほうが安定していて有利なのです。
会社員という立場で信用を得ることで、2,000万〜3,000万円の資産を手に入れられるのです。
これこそが中古ワンルームマンション投資のメリットなのです。
ローンは、通常、年収の８〜12倍まで借り入れが可能なので、年収1,000万円のお客様が全部で8,000万円くらいまでローンを組んで、頭金10万円で２戸、３戸購入しているケースもめずらしくありません。
確定申告で赤字申告している人は融資を受けづらい
年収500万円以上の会社員や公務員、さらに、弁護士や医師などの士師業の方であれば、基本的に融資を受けられますが、いくつか注意点があります。
この数年、副業、副収入が注目されるようになり、メディアでもよく取り上げられるようになりました。
しかし、中古ワンルームマンション投資で不動産会社の提携ローンを利用する場合においては、たとえ正社員であっても自分の会社を持っていたり、副業をしている人は、ローンの借り入れが難しくなる場合があります。
副業をしている人は基本的に、確定申告をしなければいけませんが、節税のために経費を多めに計上して、赤字申告となっている人も多いのです。
会社の給料以外に、200万 〜 300万円の副収入を得ている人もたまに相談にいらっしゃいます。
個人で使ったお金まで経費扱いし、ほとんどを経費で落としていたことで、200万の副収入に対して経費が300万円くらいになり、100万円分を赤字で申告されているようなケースもめずらしくありません。
せっかく正社員で真面目に働いているのに、そういう確定申告をしている人はローンが通りにくくなるので注意が必要です。
経費とはいえ、赤字を抱えている人に融資してくれるほど、金融機関は甘くはありません。
最近は、副業をしていないかどうか、金融機関のほうが細かくチェックするようになっています。
副業で年収が100万 〜 200万円あり、赤字申告をしていない場合でも、本業の給与収入しか金融機関は確認しません。
副業の収入は、審査条件にまったく有利にならないのです。
これから中古ワンルームマンション投資を始めたい人は、本業で安定的に収入を得て、収入を上げていくための努力をすることをおすすめします。
コツコツ仕事をがんばっているサラリーマンが、もっとも融資を受けやすいのです。
それでも、どうしても副業をしたいなら、マンションを買ったあとのほうがいいでしょう。
お金にまつわる個人情報はすべて開示する
金融機関とのやりとりは、基本的に営業マンの仕事なので、お客様が金融機関の担当者と直接話すことはほとんどありません。
年収の7倍、8倍までローンを組むお客様に対しては、金融機関から直接ヒアリングの電話がくることもあります。
その際も、聞かれたことに対しては、事実のまま正直に答えましょう。
クレジットカードの支払いを遅延したり、キャッシングの金額が多い人は、金融機関の審査ではじかれます。
たとえ年収が1,000万円、2,000万円あっても、その3分の1以上キャッシングの残高がある人は、基本的にローンは組めないと思ったほうがいいでしょう。
以前、私のお客様で年収が1,700万円もあるのに、キャッシングで800万円も借りていてまったくローンが通らなかった方もいました。
そういう方はまず借金を返し終わることが先決です。
金融機関は、クレジットカード、ローン、キャッシング等の契約内容、支払状況、残高、滞納履歴などのお金にまつわる個人情報を信用情報機関で調べることができます。
これは、ローンなどの申し込み時にお客様に同意いただいた時点で可能になるので、それまでに嘘をついて隠していたこともすべて判明してしまいます。
虚偽申告が判明した時点で契約無効になることもありますから、最初から正々堂々とお金まわりの自分の個人情報は開示したほうが、お互い気持ちよく取引できるのです。
投資物件のローンを組む際に加入する団体信用生命保険。提携ローンによっては「がん保障付き」もある
マイホーム購入のためにローンを組んだ方は経験があるでしょうが、投資用マンションの購入資金を借り入れる場合、借り入れの条件として基本的には団体信用生命保険に加入します。
通称「団信」と呼ばれる生命保険ですが、ローン返済途中で契約者が亡くなってしまったり、高度障害状態に陥ったりした場合、ローン残額の返済を肩代わりする保険のことです。
通常の団信では、「2人に、ひとりがかかる」とされているがんなどの疾病は保障条件に該当しません。
可能であれば「がん保障付きローン商品向け団体信用生命保険」などの、特約のある団信をつけたほうが安心だと私は思っています。
団信にがん保障の特約がつけられない提携ローンの金融機関もあります。
加入時に必ず健康状態を申告するため、がんの経験がある人や持病がある人は加入できない可能性が高いのです。
今のところ健康で、加入条件をクリアできるのであれば、がん保障の特約付きの団信を選ぶほうがベターだと思います。
「2人に、ひとりがかかる」とされるリスクは、50％の疾病リスクとも言えます。
それに伴うさまざまな不安要素を回避できるのですから、その点を重視して提携金融機関を選んでもいいでしょう。
私も独立前に購入した東京都墨田区錦糸町の中古マンションは、がん保障特約付きで購入しました。
今はまだ37歳ですが、そろそろがんや、がん保険のことも考えなければならないと思っていたところでした。
この物件のローンをがん保障特約付きにすることによって、あらためてがん保険に入る必要はなくなりました。ある意味、がん保障の特約目当てでそのマンションを買ったようなものです。
保険適用期間はローン返済中に限ってのこと
ただし、保険が適用されるのはローン返済期間中に限ってです。
仮に30歳で35年ローンを組み、65歳でローンを完済する場合では、そのあとの死亡保険や医療保険についてはあらためて検討が必要でしょう。
この場合、65歳以降も保険が適用されるためには、5年後、10年後に物件を買い増ししていくという方法もあります。
特約付きの団信に入することで、その物件に関しての保険適用期間は、ローン返済期間が延びた分、長くなります。
将来まとまった資金が必要な場合も同時複数買いが有利。マンションを売却すれば多額の資金を得ることもできる
人生100年時代といわれているなか、長ければ40年続く定年後の生活資金のために、不動産でまとまった資産を築きたいとお考えの方もいます。
そういう方でも、お金を貯めてから数年おきに２戸目、３戸目の購入を検討している方が少なくありません。
ローンは入居者の家賃で返していけばいいのです。
１戸2,600万円ほどの中古ワンルームマンションであれば、自己資金10 万円と初期費用の70万円ほど以外に、まとまったお金は必要はありません。
仮に、40歳で購入した３戸のローンを、25年後の65歳ですべて完済できれば、それ以降は、毎月8万 ～ 9万円×３戸分、毎月24万〜27万円の家賃収入が得られるようになります。
それ以上に、まとまったお金が必要になった場合では、自己資産となっている３戸を売却すれば、数千万円単位で現金収入が得られるでしょう。
入居者の家賃収入によるローン返済で時間を有効活用すれば、たとえ定年より早くリタイアすることになっても困らない程度の資産を手に入れることができるのです。
89戸所有している私の資産と負債の割合は3：7
私の場合、所有している中古ワンルームマンションの戸数が多いので、参考にならないかもしれませんが、89戸の購入額約13億円のうち、9億円分ほどがローン返済中で、およそ4億円分が純資産です。
資産と負債の割合は3：7くらいでしょうか。
毎月、約700万円の家賃収入があり、そのなかから約400万円を管理費やローン返済に支払っているので、手元に残るのは300万円ほどです。
そこから固定資産税、法人税、所得税などが引かれますが、純粋な手取りは毎月200万円以上あります。
家賃収入を元手にして、2,000万円ほどの価格の物件に、頭金として自己資金を約600万円入れている物件もあります。
その物件は、家賃が6万5,000円ですが、返済が4万3,000円程度なので、毎月2万円ほどがプラスになります。
そのプラス分を年間24万円、３年間貯めると72万円になりますから、10〜15年に１回交換が必要な給湯器や、エアコンの交換費用が必要になった場合、仮に自己資金がなくてもあわてずにすみます。
仮に空室が3か月続いたとしても、自己資金から持ち出すのは、3か月分のローンの返済分、12万9,000円の返済ですむので、最終的な損失はまず出ないでしょう。
もちろん、ほかに繰り上げ返済して完済したマンションがあれば、そちらの家賃収入もほかの物件の返済にあてていきます。
そのほうがより効率的です。
資産管理のコツは不動産関係専用の口座を持つこと
お金の出し入れをしっかりと把握して、資産拡大を確実に進めるポイントは、家賃収入専用の銀行口座を持つことです。
自分の生活費と一緒にするとわからなくなってしまうので、私のお客様にも必ずそうするようにすすめています。
家賃入金口座の蓄えが100万円を超えたら、次に買う物件の初期費用にあてることも検討できるでしょう。
実際、私もこのようにして家賃収入専用の銀行口座を管理しながら、余力ができたときは、できるだけ繰り上げ返済をし、完済をする前にどんどん買い増していきました。
その結果、気がつけば純資産が4億円にまで増えていました。
これも、複数の投資物件を所有し、毎月の家賃収入で、そのローン返済を同時に進めてきたおかげです。（執筆者：天田 浩平）
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