アズ企画設計 Research Memo（3）：仕入れから販売までを一気通貫で行い、高い回転率・品質を実現

*11:03JST アズ企画設計 Research Memo（3）：仕入れから販売までを一気通貫で行い、高い回転率・品質を実現 ■事業概要

1. 事業内容
アズ企画設計<3490>の事業は、不動産販売事業、不動産賃貸事業及び不動産管理事業の3セグメントで構成される。2026年2月期の売上高構成比は、不動産販売事業が92.9%（営業利益構成比85.0%）と全体の9割強を占めるほか、不動産賃貸事業5.2%（同6.8%）、不動産管理事業1.9%（同8.2%）となっている。足元では、収益基盤のさらなる安定化を目指しストック型ビジネス（賃貸・管理）を強化しており、景気変動に強い経営体質への転換を推進している。

（1） 不動産販売事業（フロー収益）
不動産販売事業は、収益性の改善余地がある中古不動産を選定・取得し、保有期間中に緻密な市場調査に基づいたリーシングや、間取り変更を伴うリノベーション、管理状況の改善を実施することで、資産価値を最大化させたうえで投資家へ売却する主力事業である。土地の取得から建設・リーシングまでを一貫して行う開発型案件も手掛けており、これら再生・開発プロセスの迅速な遂行による高い資産回転率が最大の強みとなっている。

（2） 不動産賃貸事業（ストック収益）
不動産賃貸事業は、中古不動産をオーナーから借り上げ、施設利用者へ転貸するサブリースを展開する不動産賃貸領域と、遊休資産をトランクルーム、シェアオフィス、民泊等へ作り変える空間再生領域からなる。こうした多角的な空間活用により、景気変動に左右されにくい安定的なキャッシュ・フローを創出している。

（3） 不動産管理事業（ストック収益）
不動産管理事業は、物件の資産価値を維持・向上させる基盤事業である。同社物件の購入者や外部オーナーに対し、建物・入居者管理から契約管理まで包括的なプロパティマネジメントを提供する不動産管理仲介、原状回復やリフォーム工事を担う建築リフォーム、さらに緊急対応や保険代理店業務を行う不動産管理付帯の3領域を展開する。これらのサービスを複合的に提供することで、オーナーとの長期的な信頼関係を構築し、将来的なバリューアップ案件（販売受託や再買取）へとつなげる循環型モデルを支えている。富士ホームの子会社化で顧客・事業基盤は一段と強化された。

2. 同社の強み・特徴
同社の強み・特徴として、（1） 高度な目利き力、（2） 多角的なバリューアップ実行力、（3） エンドユーザーを意識した付加価値創造（住みたくなる家づくり）、（4） 広範かつ強固なネットワーク、の4つを挙げることができる。これらの強みを支えるのが、仕入れから販売・管理までを同一社員が担当する一気通貫体制である。この体制により、各工程間での情報の齟齬を排除し、迅速な意思決定と商品化スピード（高回転率）を実現している。市況の変化に対しても柔軟かつ即応的な戦略修正が可能となり、これが同社の持続的な成長を支える最大の源泉となっている。

（1） 高度な目利き力
同社は賃貸・管理事業からスタートした経緯から、リーシングとリノベーションの知見・実務ノウハウを蓄積・保有している。それらを活用し都心5区を中心とした市場動向を精緻に分析し、潜在的な収益改善余地（入居率の向上や賃料改定の可能性）を見極める卓越した目利き力により、高収益を生み出す源泉となる物件を的確に確保している。

（2） 多角的なバリューアップ力実行力
営業部と賃貸部が連携することにより、単なる修繕にとどまらず、物件のポテンシャルを最大限に引き出す企画立案を行う。リーシング戦略の刷新からコンバージョン（用途転換）まで、ハード・ソフト両面からのアプローチにより、不動産の資産価値を劇的に向上させる。

（3） エンドユーザーを意識した付加価値創造（住みたくなる家づくり）
「住みたくなる家づくり」という視点を重視し、デザイン性と機能性を兼ね備えた空間を提供している。これが高い稼働率と安定した賃料水準を実現し、最終的な出口戦略である投資家への売却において強い訴求力となる。

（4） 広範かつ強固な投資家ネットワーク
国内・海外の投資家や富裕層とのネットワークを保有し、強化・拡大に注力している。直近では定期的な訪問により台湾、シンガポール、香港といったアジア圏の富裕層・投資家と強固なパイプの構築に成功しており、付加価値を付けた物件を流動化する盤石な出口戦略を展開している。

3. 事業等のリスク
同社が抱える事業等のリスクのうち業績に影響を与える可能性のあるものは、以下の4点であると弊社では考える。

（1） 経済動向や不動産市況に関するリスク
1都3県、特に都心特化というエリア戦略と多様な物件種別によりリスク分散を図っている。しかし、景気後退や金利動向の変化に伴い不動産市況が大幅に下落した場合には物件価格の下落や流動性の低下を招き、業績に影響を及ぼす可能性がある。

（2） 資金調達や物件の売却時期の変動リスク
物件取得資金は、主に金融機関からの借入金であるため、金利が上昇する局面や同社グループの財務状態悪化に伴う信用力の低下が生じた場合、業績や事業計画に支障をきたす可能性がある。このため、自己資本比率の向上により財務の柔軟性確保に努めている。

（3） 競合等のリスク
大手デベロッパーに加えて、サンフロンティア不動産<8934>、ロードスターキャピタル<3482>、ADワークスグループ<2982>、ムゲンエステート<3299>などの中堅企業との競合に対して、独自のバリューアップ力で差別化を図っている。しかし、競争の一段の激化により優良な物件を確保できない場合や、仕入れ価格が高騰した場合には、収益性が低下し業績に影響が出る可能性がある。

（4） 代表取締役への依存
代表取締役社長である松本俊人氏は、創業以来、経営方針や事業戦略の立案、決定並びに事業の推進において重要な役割を果たしている。同社では、同氏への依存度を認識しており、組織体制の強化と迅速な意思決定を共有できる次世代リーダーの育成を推進している。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　森本 展正）

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