セレコーポレーション Research Memo（4）：「アパート専門メーカー」として、高い専門性と技術力を発揮（2）

*12:04JST セレコーポレーション Research Memo（4）：「アパート専門メーカー」として、高い専門性と技術力を発揮（2） ■セレコーポレーション<5078>の事業概要

3. 賃貸経営事業
賃貸アパートの管理業務を受託し、入居者の募集・入退去管理・家賃回収等の賃貸管理業務、建物点検・清掃等の維持管理業務を行う。同社は賃貸経営事業を循環型ビジネスの土台と捉え、「アパート経営は竣工からがスタート」という考えの下、顧客のアパート経営に長期にわたり寄り添う「アパート経営100年ドックVISION」を理念に掲げ、資産価値を守り・育み・高める賃貸管理を提案している。管理受託営業は、自社施工物件に注力している。管理アパートのプロパティマネジメント業務では、賃貸管理業務及び維持管理業務の委託のほか、賃貸住宅事業の施工部門と連携し、リフォーム工事及びリノベーション工事の提案・請負を行う。派生ビジネスとして、保険代理店業務や不動産賃貸保証業務を行っている。

なお、エリアごとに実績のある仲介会社やメンテナンス会社と連携を強化し、無店舗展開という独自の手法で固定費を削減している。リーシングについては、「セレ リーシングパートナーズ」の仲介パートナー会社（1都3県に16社67拠点を展開）による専任の入居者募集を行い、若者に特化したリーシングにより賃貸経営の収益安定化を図っている。メンテナンスについては、「セレ メンテナンスパートナーズ」のメンテナンス会社（1都3県に9社21拠点を展開）との連携による独自の体制を構築している。受託賃貸管理戸数は12,612戸（2026年2月末時点）と12,000戸を突破後も順調に増加している。

4. 同社の強み
同社の強みとしては「敷地対応力」「空間設計」「外観デザイン」の3つがある。

（1） 敷地対応力
技術開発により自由度の高い設計プランが可能である。雁行型の設計プランの採用などにより、活用の難しい変形地でも十分な収益が得られる戸数が確保できる。また、同社は自社工場を有しており、「アパート専門メーカー」である強みを生かし雁行型をはじめとする様々な形状が建築可能だ。

（2） 空間設計
同社は「m2からm3へ」という、住まいを三次元の発想で考えた新空間設計を取り入れており、「縦×横」の平面に「高さ」を加えた立体として考え独創的な空間を設計している。商品は首都圏の若者を対象に、「Fwin suite」「Fwin Type」「Feel Type」「Fusion Type」を展開している。

a） Fwin suite（入居者イメージ：35～40歳のパワーカップル）
親密なふたりのために設計された、ゆとりと潤いに満ちた居住空間である。約44m2というコンパクトな面積ながら、従来の50m2クラスの1LDKに匹敵する広がりを実現しており、空間効率と快適性を高次元で両立させている。生活動線を丁寧に設計することで、ふたりの距離を程よく保ちながらも、互いの存在を自然に感じられる空間を創出している点が特徴である。仕事もプライベートも充実させたい35～40歳のパワーカップルに向けた、新しいスタンダードを提示する住まいである。

b） Fwin Type（同35～40歳のパワーカップル）
35～40歳のパワーカップルをメインターゲットに据えた、全く新しい約40m2の空間設計である。従来型の50m2クラスの1LDKと同等の快適性を備えながら、無駄を排した機能的なレイアウトによって、コンパクトながらも開放感のある住まいを実現している。「Feel Type」や「Fusion Type」で培ったデザインコンセプトを継承しつつ、ふたり暮らしのリアルなライフスタイルに寄り添う設計になっている。

c） Feel Type（同30～35歳の単身者）
「ワンルームを1LDKへ」という発想により、既存の概念を超えた凸凹設計を取り入れている。隔壁を雁行させる凸凹設計により、玄関を開けた時にベッドスペースが見えないなど、視線を遮ることで独立性を保ちつつ広々とした一体空間を実現しており、従来型の賃貸アパートの間取りや居住性に不満を持つ若者層からの支持を得ている。また、凸凹設計により25m2で従来型の30m2相当に対応していることから、一般的な1LDK建築と比較して戸数が増え、不動産オーナーが受け取る賃料収入と同社が受け取る請負金額の両方が増加するというWin-Winの関係が構築されている。

d） Fusion Type（同25～30歳の単身者）
宙に浮かぶようなユーティリティスペースと安心感のある掘り込み床のワークスペースが一体化し、生活シーンを立体的に描き出す空間を設計している。平面ではなく立体として空間を捉えることで新しいスペースを生み出し、22m2で従来型の25m2相当に対応している。

（3） 外観デザイン
同社の商品は、時を経ても色褪せない赤煉瓦調の外観デザインとなっている。最高位ブランド「My Style vintage」はマンション並みのグレードにこだわっており、アパートには珍しい門柱門扉とガス燈風の門柱灯や、入居者のプライバシーを高めるアルコーブなど、高級感を演出し商品優位性を確保している。これらのことから、同社の商品は画一的なデザインの物件と差別化ができていると弊社では見ている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　茂木 稜司）

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