アーバネット Research Memo（2）：都心エリアの都市型賃貸マンション開発・1棟販売に特化

*11:02JST アーバネット Research Memo（2）：都心エリアの都市型賃貸マンション開発・1棟販売に特化 ■会社概要

1. 会社概要
アーバネットコーポレーション<3242>の事業セグメントは、「不動産事業」と「ホテル事業」の2つで構成される。「不動産事業」は、不動産開発販売・不動産仕入販売・その他、の3つのサブセグメントに分類される。創業来の主力である不動産開発販売は、都市型賃貸マンションを開発の中心としている。現在は中断しているが分譲用ファミリーマンションも手掛けている※1。また、ケーナインの連結化※2に伴い、アパートや戸建・テラスハウス、建築請負などが加わり、事業の幅が拡大した。不動産仕入販売は、他社中古分譲マンションの戸別買取再販や不動産仕入販売等を行っている。その他は、不動産仲介及び不動産賃貸業等である。安定収益源の確保を目的としてストックビジネスの強化にも取り組んでおり、自社保有の賃貸収益物件が安定稼働している。「ホテル事業」については、ホテル開発プロジェクト第1号「ホテルアジール東京蒲田」を2020年10月に開業した。3～6人で長期滞在できるアパートメントホテルとして、インバウンド中心に順調に稼働している。第2号プロジェクト（八丁堀II）、第3号プロジェクト（赤坂）も進行中である※3。

※1 分譲用ファミリーマンションの販売は（株）アーバネットリビングで行っている。
※2 2024年2月29日付で全株式取得（完全子会社化）を完了した。
※3 現在開発中のアパートメントホテルは完成後に売却予定である。

都市型賃貸マンションの販売は、マンション販売会社への1棟販売を基本としており、信頼性が高い販売会社を厳選したうえで緊密な関係を築いている。また、販売手法の多様化を図るため、相続税対策などを目的とする国内外の富裕層や、優良物件への引き合いが強い不動産ファンド、事業会社などに対する1棟一括直接販売にも積極的に取り組んでいる。

2. 会社沿革
同社は、一級建築士である現 代表取締役会長兼CEOの服部信治（はっとりしんじ）氏によって1997年7月に設立された。服部氏はマンション専門の設計事務所で共同経営者として勤務後、自らのデザインによるマンションの企画・開発を目的として独立した。設立当初は企画や設計、コンサルティングを中心に実績を重ねた。

2000年12月には当初の計画どおりにマンション開発販売事業として投資用ワンルームマンションを開始した。この時期はJリートや不動産ファンドによる賃貸収益物件への投資事業の拡大に加え、自社開発物件を販売専門会社へ任せる製販分離型の業界構造が、少人数の経営を目指す同社の参入を後押しした。同社の得意分野である設計・開発に特化したことで、入居者ニーズに応えた物件を開発し、成長の基盤を築いた。加えて、都内のワンルームマンションに対する需給ギャップ（需要が供給を上回る状況）や個人投資家からのニーズ拡大といった外部環境も同社の成長を後押し、2007年3月には東京証券取引所（以下、東証）JASDAQ市場への上場を果たした。2022年4月には東証による新市場区分再編に伴い、東証スタンダード市場へ移行している。

2008年のリーマンショックによる金融引き締め時には開発物件の凍結を余儀なくされた。これに対し、損失を1期に集中させることと、金融機関やゼネコンとの関係を維持することを前提に、徹底した資産縮小経営計画を実行した。また、資本増強やそれまで保有していなかった販売部門の新設、他社物件の買取再販事業への全社的な参入を通じて、厳しい環境を乗り越えた。この時期に培われた販売ノウハウは、現在の中古分譲マンションの買取再販事業や分譲用ファミリーマンションの販売等に生かしている。

さらに2021年12月には、オリックス銀行（株）及びワンルームマンション販売会社の（株）メイクスとの協働により、首都圏初（同社調べ）となるZEH仕様マンション※の開発に着手し、2023年2月に1号物件が完成した。その後もZEH仕様マンションの開発を継続しており、脱炭素社会への貢献と新たな事業機会の創出に取り組んでいる。

※ 経済産業省によると、ZEHとは「外皮の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現したうえで、再生可能エネルギーを導入することにより、年間の一次エネルギー消費量の収支をゼロとすることを目指した住宅」のこと。同社は、オリックス銀行及びメイクスとの協働により独自の事業スキームを構築し、「ZEH-M Oriented」認証のサステナブルな都市型賃貸マンション開発を推進している。

2024年2月には、東京都南西部及び神奈川県北部で、エンドユーザー向けに戸建・テラスハウス等の分譲事業や建築工事を手掛けるケーナインを完全子会社化した。同年7月には人的資本強化を含む事業拡大を目的として、本社オフィスを霞が関ビルディングへ移転した。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田 郁夫）

＜HN＞