Ｐ－京橋アートレジ Research Memo（8）：3本柱で中長期成長をけん引

*11:08JST Ｐ－京橋アートレジ Research Memo（8）：3本柱で中長期成長をけん引 ■京橋アートレジデンス<5536>の中長期成長イメージ

2. 中長期成長イメージ
主力の新築マンション開発事業が好調なため、中期的に同社の成長をけん引すると見られる。というのも、強いニーズを背景に既に1ヶ月当たり2棟近いピッチで開発が進んでおり、遠からず年間20棟以上の引き渡しが視野に入ると考えられるからだ。また、顧客ニーズや敷地面積など条件によっては、従来のマンションよりワンサイズ大きい富裕層や外国人向けミドルクラスの新築マンションの開発も多くなっており、棟数と販売価格両面で売上高成長をけん引する見込みである。リノベーション再販については、ヴィンテージマンションの区分リノベーションに加えて、一棟賃貸マンションをメインに中長期的に少しずつ拡大させていく。アパートメントホテルは、ニーズが高いため大阪や九州を含めて既に開発が動き出していることから、年間10件の開発も遠い目標ではなく、リノベーション再販に先行する形で事業拡大が進む可能性が大きいと弊社では見ている。

以上のことから、同社は3本柱の成長に支えられ、売上高は中長期的に伸びていくと予想される。利益面でも、成長やマーケットポジションの確立に向けてコストが先行する場面も想定されるが、固定費が毎期大きく増加するとは考えにくく、中長期的に売上高を上回る高成長が期待される。ただし、新築マンション開発事業の成長やリノベーション再販とアパートメントホテルの事業化に伴い、人員・組織の強化や資金調達の多様化は避けられず、持続的な成長には戦略的な対応が必要となろう。3本柱以外では、仲介コンサルやDXコンサルといった周辺事業の拡張や、長期的にはフィリピンでの低所得者向け住宅の開発事業への進出（基本合意済み）なども視野に入れた事業展開となりそうだ。


人材育成や資金調達など課題解消へ

3. 課題と戦略的対応
中長期的に3本柱を伸ばしていくためには、前述のとおり、人材・組織の強化と資金調達の多様化が課題となる。人材に関しては、TOKYO PRO Marketへの上場によって管理面の人材を補強できており、内部統制やリスク管理体制の整備・強化及びコンプライアンスの徹底は進んだ。しかし、現状では成長が続く新築マンション開発事業に人材を集中させているため、リノベーション再販とアパートメントホテルを事業化し成長させるべく、さらなる採用と育成が必要となる局面に入ったと言えよう。

資金調達の多様化も重視する必要がある。総資産153億円に対し棚卸資産が106億円、借入金が121億円という財務体質（2025年11月期末）のなか、確かに、棚卸資産がプロジェクトとして資金調達と紐付いていること、金融機関とのネットワークが強固になったことから、今後も借入金を増やすことで事業規模の拡大は可能と考えられる。しかし、案件の数だけでなく規模や事業領域が拡大していること、金利が反転上昇しつつあることから、資金調達の多様化は中期的に必須事項になったと言える。同社はこうした課題に関して既に認識しており、解消に向けて棚卸資産の安定的収益化（在庫回転率の引き上げ）や資産の入れ替え（太陽光発電施設の売却）を進めている。さらに、2024年11月期に初配当を実施する一方で、2025年11月期にはJ-Adviserと流動性プロバイダーの証券会社を変更した。これにより、条件が満たされれば東証スタンダード市場へのステップアップ上場も可能となり、資金調達の多様化は大きく前進すると思われる。もちろんステップアップ上場は、採用にも大きな効果が認められている。今後は、成長戦略や資本政策などを包括した中期経営計画の策定に期待したい。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　宮田 仁光）

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