インテリクス Research Memo（2）：リノベーション事業とソリューション事業を展開する不動産会社（1）

*11:02JST インテリクス Research Memo（2）：リノベーション事業とソリューション事業を展開する不動産会社（1） ■インテリックスホールディングス<463a>の事業概要と市場動向

1. 事業内容
同社は中古マンションを戸別に仕入れ、リノベーションした後に販売するリノベーション事業分野とソリューション事業分野の2つの事業セグメントで開示している。2022年5月期以降の売上総利益構成比の推移を見ると、リノベーション事業分野が全体の60%以上を占めていたが、2025年5月期はソリューション事業分野で好採算の一棟収益物件の売却があったこと、2026年5月期中間期は収益物件共同事業やホテル事業が伸長したことで、ソリューション事業分野の構成比が従来の30%台から40%台に上昇した。なお、同社はインテリックスや（株）インテリックス空間設計などを子会社とする持株会社として2025年12月に設立され、インテリックスに代わって東証スタンダード市場に株式上場した。

（1） リノベーション事業分野
リノベーション事業分野には、インテリックスで展開するリノヴェックスマンションや戸建の再生販売・賃貸事業、インテリックス空間設計による内装工事の企画・設計・施工事業、再生住宅パートナーが手掛ける買取再販共同事業のほか、（株）FLIEによる不動産売買プラットフォーム及びDX事業、（株）TEI Japanによる建築物の温熱環境に関する情報提供サービス、（株）リコシスによる省エネリノベーションの開発及びフランチャイズ事業などが含まれる。

売上高の約9割を占めるリノヴェックスマンション事業では、不動産仲介会社等から仕入れた物件に対して、インテリックス空間設計で最適なリノベーションプランを作成、内装工事を施したうえで不動産仲介会社等を通じて販売する（直近はFLIEが運営する不動産売買プラットフォーム「FLIE」を通じた販売も行っている）。同社は物件を仕入れてから販売までの事業期間を経営管理指標として重視し、150日を目安にこれよりも期間が長くなるようであれば販売価格を調整して早期に売り切ることを基本方針としている。販売在庫の滞留期間が長期化すれば、収益性が低下するリスクも上昇するためだ。売上総利益率では12%超を適正水準として事業運営を行っている。また、内装工事に関してはインテリックス空間設計から協力会社に外注している。

販売エリアは首都圏及び地方主要都市（札幌、仙台、名古屋、大阪、広島、福岡）で展開しており、エリア別販売件数の構成比は地方エリアが5割強を占めている（売上ベースでは首都圏が6割強を占める）。全国の分譲マンションのストック数の約5割は首都圏で占められるため、同社は首都圏と地方エリアの販売比率について同等程度が適正水準と考えている。

また、2026年5月期中間期における中古マンション市場の拠点別販売シェアは、首都圏が1%弱、地方エリアは各拠点でバラつきがあるものの全体では2%強となっている。これは市場全体が横ばいで推移したとしても、シェア拡大による成長余地が大きいことを意味している。なお、リノベーションマンションとして定義している「R住宅※」の累計販売件数で見ると、同社は2025年5月末までに累計28,369件の販売実績があり、業界シェアで22.1%とトップシェアとなっている。

※ 「適合リノベーション住宅」とも呼ばれ、（一社）リノベーション協議会が定める、優良なリノベーション品質基準（検査・工事・保証）を満たす住宅に付与される標章。2025年3月末の累計発行件数は81,346件。

リノベーション内装事業は、リノベーションマンションを販売する同業他社のほか一般個人からの工事も請負っている。戸別のマンション内装工事に関してはノウハウが必要なため、三菱地所レジデンス（株）など大手不動産販売会社を含めた同業他社からの引き合いが多く、最近では不動産ファンドの保有物件のバリューアップを目的に、同社に発注するケースも増えている。

再生住宅パートナーが手掛ける不動産の買取再販共同事業とは、パートナー企業から持ち込まれた物件情報をもとに仕入れた戸別マンションや戸建を再販する事業で、販売で得た収益はパートナーとシェアする。社内規程により不動産物件の資産を持てない不動産仲介会社や同社から独立した元社員等がパートナーとなっている。

FLIEが2023年10月より提供を開始した不動産事業者向けDX支援サービス「FLIE ONE」では、主要サービスとして、物件確認から内見予約（24時間受付可能）、資料請求、価格変更までをWeb上で一元管理できる「フリエ de 物確」、物理鍵が不要で鍵の受け渡しに関連するリスクが低減するセルフ内見システム「Smaview（スマビュー）」、物件清掃や写真/動画撮影などの販促支援サービスがあり、既に大手の不動産仲介会社で導入が進んでおり、2026年5月期にも単年度黒字化が見込める状況だ。なお、「Smaview」に関してはベンチャー企業との共同開発により、スマート入退室管理サービスとして物件内見だけでなく、マンスリーマンションや民泊物件、施工中物件、オフィスビル等での導入も可能となっている。

また、不動産売買プラットフォーム「FLIE」は売主直販サイトとなるため仲介手数料（取引物件価格の約3%）が無料で、購入者は従来よりも低コストで住宅を取得できる点がメリットとなる。同サイトの掲載物件数は自社及び他社物件合わせて2026年1月時点で2千件を超えており、中古リノベーション不動産売買専門サイトとして業界最大級となる。「FLIE」での販売実績は月間数十件ペースで徐々に増加している。自社物件の掲載に関しては首都圏からスタートし、2025年以降は、地方都市にも支店を新設して物件の取り扱いを開始している。成約した際の売主からの成約手数料が主な収入源となる。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤 譲）

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