リアルゲイト Research Memo（1）：2025年9月期上期は、運営物件の高稼働と2件の売却完了により増益を達成

*14:01JST リアルゲイト Research Memo（1）：2025年9月期上期は、運営物件の高稼働と2件の売却完了により増益を達成 ■要約

リアルゲイト<5532>は、渋谷エリアを中心とした都心の築古中小ビルをスモールオフィス・シェアオフィス等に再生するフレキシブルワークプレイス（FWP）事業を展開する成長企業である。2009年の創業以来、16期連続で増収を達成してきた。同社を創業以来率いるのは、一級建築士の資格を持ち、海外のヴィンテージ建築をこよなく愛する岩本裕（いわもとゆたか）代表取締役である。創業当初のビジネスモデルはプロパティマネジメント（PM）であったが、2012年にマスターリース（ML）を開始し、2017年以降は設計・施工にも進出した。コロナ禍の2021年7月にはサイバーエージェント<4751>の連結子会社となり、経営管理やガバナンス体制が整備された。2023年6月には、東京証券取引所（以下、東証）グロース市場への上場を達成した。現在は金融機関との信頼関係も強化されて物件の保有や売却を積極化しており、多様なスキームの駆使によって成長が加速している。

1. 2025年9月期上期の業績動向
2025年9月期上期は、売上高が前年同期比27.4%増の6,385百万円、営業利益が同11.3%増の782百万円、経常利益が同6.9%増の692百万円、中間純利益が同7.5%増の477百万円で増収増益となった。売上高に関しては、ストック型・フロー型ともに順調に推移した。既存運営物件は、2025年3月の稼働率で98.0%と安定した稼働を維持したほか、「FACET71」「FACET72」（渋谷区）などの保有物件が開業し事業規模も拡大した。フロー型売上高は、通期売却予定2件を上期にすべて完了したことにより伸長した。売上総利益は前年同期比15.4%増の1,113百万円と順調である。販管費は、管理部門の人件費や本社家賃、先行投資等により、同26.4%増の330百万円となった。結果として、営業利益は同11.3%増の782百万円と通期計画1,000百万円の達成に向けて順調である。

2. 2025年9月期通期の業績予想
2025年9月期通期の業績予想は期初予想を据え置き、売上高で前期比19.5%増の9,500百万円、営業利益で同30.4%増の1,000百万円、経常利益で同31.0%増の825百万円、当期純利益で同49.9%増の570百万円と、引き続き高い成長を見込む。成長戦略としては、物件の高稼働によるストック型収入を着実に増やしながら、積極的な自社保有物件並びに大型ML物件の新規獲得を進めることで、業績拡大及び収益性向上を目指す。通期予想に対する上期の進捗率は、ストック型売上高は50.7%、フロー型売上高は94.3%となり、営業利益の進捗率も78.3%と順調である。弊社では、上期の高進捗に加え、ストック型事業のみで通期の営業利益予想の達成が可能であること、リーシングに注力する物件はいずれも同社が得意とする渋谷区・港区エリアであり早期のリースアップ・高稼働の維持が期待できることなどから業績予想の達成可能性はさらに高まったと考えている。築古物件再生の需要が高まっており、2026年9月期以降の“30%以上成長”に向けた先行投資、追加獲得物件の動向にも注目したい。

3. 中長期の成長戦略
同社は、景気後退、“トランプ関税”、建築費上昇、金利上昇、為替変動（円高）などの外部環境リスクを想定し、外部環境の急激な変化時にも柔軟に対応・回避できる事業モデルとしている。コロナ禍でも稼働率95%以上を維持できた実績に加え、不景気は仕入れやML・PMの獲得にはプラスとなる。最大のリスクは、物件の売却価格が下落することだが、同社はストック収入で固定費を十二分に賄えているため、売り急ぐ必要がなく、景気反転を待つことができるプレーヤーとして有利となろう。

同社では、2025年9月期を初年度とし、最終年度の2027年9月期に売上高130億円、営業利益17億円を目指す中期経営計画を推進中だ。前中計では営業利益の成長ペースが年率15%前後だったのに対し、新中計では年率30%以上に引き上げた。2025年9月期開始時点での獲得済物件による売上構成を2025年9月期では100%、2026年9月期では90%、2027年9月期では70%と計画しており、達成への確度は高い。2025年9月期上期には、新規にML3件、保有1件を獲得し、MLから保有への移行2件を含めて6件がストックに加わり、計画達成の確度がさらに高まった。

■Key Points
・築古中小ビルをスモールオフィス・シェアオフィス等に再生・運用する事業を展開
・2025年9月期上期は、運営物件の高稼働と2件の売却完了により増益を達成
・2025年9月期通期は、営業利益予想1,000百万円に向け順調。下期は成長継続に向け先行投資
・中計目標である営業利益の30%以上成長継続に向けて新たに物件を獲得。計画達成確度が上昇

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫）

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