インテリックス Research Memo(3):リノベーション事業とソリューション事業を展開する不動産会社(2)
インテリックスはリノベーションとソリューションの2つの事業を展開する不動産会社です。ソリューション事業ではリースバック、アセットシェアリング、新築分譲マンションなど多岐にわたるサービスを提供。特にリースバック事業は、固定資産を売却しつつも住み続ける選択を可能にし、市場が拡大中です。また、アセットシェアリング事業は不動産を小口化し、複数の投資家で共同所有することによりリスク分散と安定収益を目指します。強みとして迅速な物件仕入れと独自のリノベーション技術があり、中古マンション市場での競争にも迅速に対応しています。リノベーション技術に関しては施工マニュアルを整備し、施工品質と効率化を強化。また、大手不動産会社からの施工依頼も多く、市場動向を的確に捉えた営業戦略を展開しています。
(2) ソリューション事業分野
ソリューション事業分野には、その他の収益不動産(一棟、土地等)の開発・販売・賃貸・管理・仲介事業のほか、新築分譲マンションの開発・販売事業、リースバック事業、アセットシェアリング事業、ホテル事業等が含まれる。
a) リースバック事業
リースバック事業とは、ユーザーが所有する不動産物件(住宅、自宅兼店舗、一棟ビル等)を同社が買い取ると同時に、定期建物賃貸借契約(2年間)を新たに結び、そのまま賃貸(リース)するサービスで2017年5月期より開始した。契約期間を迎えるとユーザーは再契約し居住を延長するか退出、もしくは当該不動産を買い戻す選択ができる契約となっている。相続税資金や老後の資金、ローン返済資金などまとまった資金が必要となった際に、所有不動産を売却しても住み続けられることから、ここ数年で市場が拡大している。
売上高として、物件取得の際の契約手数料や毎月得られる賃料収入のほか、物件を売却した際の販売収入が計上されるため、ストック収益とフロー収益を組み合わせたハイブリッド型のビジネスモデルとなる。費用面では、物件取得時の取得税や登記費用のほか減価償却費も計上するため、物件取得から一定期間は費用が先行するが、物件売却時には減価償却が進んでいるため利益率が高くなる。売却については戸別で対応するケースもあるが、複数の物件をまとめて信託受益権化し不動産ファンドに譲渡することで資金効率を高めている。
リースバック事業は2013年にAnd Doホールディングス<3457>が業界に先駆けて開始し、現在はファイナンス会社も含めて多くの企業が参入している。このため、同社は大手不動産会社(センチュリー21・ジャパン<8898>等)や大手電鉄系不動産仲介会社との連携を強化しながら仕入・販売ルートを広げ、事業を拡大する戦略をとっている。
b) アセットシェアリング事業
アセットシェアリング事業とは、不動産特定共同事業法(通称:不特法)のうち「任意組合型」の活用による不動産小口化商品の販売事業を指す。同商品の特長としては、新築・中古を問わず良質な不動産物件を複数の投資家で1口100万円単位で取得できること、共同所有することで空室・滞納リスクを分散し安定収益が期待できること、相続・贈与用資産として資産評価を大幅に圧縮できることなどが挙げられる。
不動産物件の管理は、主に子会社の(株)インテリックスプロパティで行っている。グループ全体としては小口化販売によるフロー収益に加えて、任意組合の理事長フィーや管理収入などのストック収益が得られることになる。投資家の期待収益率として、分配予定利回り※で3%以上を目安に商品を組成する方針である。
※ 賃料収入から実際に発生する経費(管理費等)を控除した年間収入÷投資額
同事業についても青山財産ネットワークス<8929>やFPG<7148>など競合する事業者が多いが、同社は不動産業者としてこれまで構築してきたネットワークやノウハウを生かすことで、新築・中古物件、住宅用から商業用まで多様な商品を開発できることが強みとなっている。2024年5月期には複数の物件を組み合わせた商品「アセットシェアリング+(プラス)」の販売も開始した。販売チャネルについてはセミナーの開催や自社Webサイトだけでなく、税理士をはじめとした士業ルートや金融機関など様々なチャネルがある。
迅速な仕入れ体制と独自開発したリノベーションに関する施工ノウハウが強み
2. 同社の強み
リノベーション事業分野における同社の強みとして、第1に採算が見込める優良物件を迅速に仕入れる体制を構築していることが挙げられる。不動産仲介会社から寄せられる売却物件情報(月2,500~3,000件程度)に関して、同社は1~2日で担当者が現場の状況を確認し、最終的な仕入れの判断を行っている。大手不動産会社であれば、仕入れ判断に通常1週間程度の時間がかかるため、同じタイミングで売却物件情報を入手した場合には、同業他社よりも先に優良物件の仕入れが可能となる。ただ、首都圏ではここ数年で大手デベロッパーも含めて中古マンション市場に参入する企業が増え、従来のように優良物件を適正価格で仕入れることが難しくなってきたことから、直接売主から仕入れる体制も強化し始めている。
第2の強みとして、マンションの戸別リノベーションにおいて独自開発した施工ノウハウを確立していることが挙げられる。マンションの戸別リノベーションでは、戸建住宅と比較して近隣住戸への配慮が必要となるため、短期間での施工や騒音・振動対策が求められる。同社はこうした課題を解決する方法として、これまで手掛けてきた数多くのリノベーション施工の経験をもとに、マンションに特化したリノベーション工法を確立している。具体的には、躯体への穴あけやビス打ちを最小限にとどめる静音施工に加えて、給水・給湯を1ヶ所に集めたヘッダー配管を採用するなどインフラ設備や下地をシステム化することによる施工品質の均質化、並びにその後のメンテナンス作業も含めた効率化を実現している。さらに、マンションの場合は電気配線や水道、ガス管など生活インフラ部分を共有しているため、工事の際にはその取り扱いにも十分注意する必要がある。同社は施工マニュアルを作成し、施工を行う協力会社のサービス品質の維持向上に努めている。また、こうした施工技術を強みに大手不動産会社からもリノベーション施工を数多く請負っているため、中古マンションの市況動向をいち早くキャッチし、自社の営業活動に生かせる点も強みの1つと言える。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲)
<HN>
ドジャース名物リポーターが大谷翔平のずぶ濡れショット公開「忘れられないウイーク!」
「大カイジ展」開催の福本伸行氏、「来た人が喜々として焼き土下座してるのが不思議」
菅田将暉、親友の人気俳優へクレーム「ハワイで1週間、部屋も一緒で…サボれなかった」
韓国の最大野党代表「韓国の民主共和制を守った」 尹大統領罷免受け
スタンフォード大の佐々木麟太郎が専門サイトの「新入生セカンドチーム」に選出
菅田将暉、親友の仲野太賀とCM初共演「こんな未来が」93年2月生まれ人気女優にも熱烈オファー
ヤフートラベル、「GoGoセール」開催中 4月5日まで
大阪ジョイテルホテル、「日和ホテル大阪住之江公園駅前」にリブランド
オーマイプレミアムで”もれなく”計8,000ポイントもらえるぞっ!ポイ活民は5月27日まで修行すべし
韓国大統領、罷免されたら処遇どうなる? 過去には年金はく奪の例も
多部未華子(30)結婚の裏事情あまりにも恐ろしすぎると話題に!
「中居正広」Xトレンド入り、第三者委員会の調査報告書にツッコミ殺到「こりゃ酷い」の声
中居正広氏、14年前に脳科学者が「女性におぼれて芸能界追放」と“予言” X騒然「すごい」
二階堂ふみが結婚!?お相手が衝撃的過ぎてネット民「マジか・・・」
有吉弘行、「感謝祭」で永野芽郁に暴走突撃の江頭2:50について“たったひと言”で言及
笠井信輔アナ、飲食店で隣席の女性に叱責され謝ったのに「自らのストレスを他人に向けて…」
「もう会えなくなるけど、こんな女がいたことも忘れないでね」ヒコロヒー“永久出禁”受け吐露
伝説のロックバンドドラマー、中居正広氏めぐるテレビ番組報道に「ハッキリ言います!」
日清食品どん兵衛CM、「アンミカ起用」で不買運動の動き
中居正広氏「ひと段落かな」B氏「動きます」女性A退職時の文面公開されX「最悪」「ヘド出る」
多部未華子(30)結婚の裏事情あまりにも恐ろしすぎると話題に!
二階堂ふみが結婚!?お相手が衝撃的過ぎてネット民「マジか・・・」
堀江貴文氏、炎上ストリートピアノ騒動に“たった5文字”で反応しX賛同多数
「中居正広」Xトレンド入り、第三者委員会の調査報告書にツッコミ殺到「こりゃ酷い」の声
楽しんご、銭湯での男性へのわいせつ行為で逮捕された中孝介容疑者に“8文字”でずばり私見
中居正広氏、14年前に脳科学者が「女性におぼれて芸能界追放」と“予言” X騒然「すごい」
【おすすめアニメ50選】完結済み!定番から最新作まで!
万引き逮捕の米田哲也容疑者を「ご親族かどなたか助けてあげられないのか」紀藤正樹氏「悲しい」
堺正章が60歳タレントと“禁断の”共演「確かに昔干したよ」「本気でした」激白しスタジオ騒然
【ネタバレ?】史実で見るキングダムの今後の展開まとめ〜中華統一までの全体像

インテリックス Research Memo(2):リノベーション事業とソリューション事業を展開する不動産会社(1)
アイリック Research Memo(3):保険販売事業、ソリューション事業及びシステム事業を展開(1)
P-京橋アートレジ Research Memo(8):新築マンション、リノベーション、M&Aを強化
ムゲンE Research Memo(2):投資用・居住用不動産を中心に中古不動産の買取再販事業を行う業界のパイオニア
アイリック Research Memo(4):保険販売事業、ソリューション事業及びシステム事業を展開(2)
IC Research Memo(2):情報サービス分野における総合的ソリューションを提供
ウェーブロックHD Research Memo(3):マテリアルソリューション、アドバンストテクノロジー事業を展開(1)
リアルゲイト Research Memo(4):リアルゲイトの業務プロセス、収益構造、強み
P-京橋アートレジ Research Memo(4):不動産開発創造事業とESG関連事業を展開(2)
レジル Research Memo(8):3事業をつなぐ脱炭素ソリューション事業本部を設置