平和RE Research Memo(8):サステナブルな投資主還元を目指す(3)
5. サステナビリティ
「NEXT VISION II」では、サステナビリティについてGHGの排出量設定目標を変更した。従来の目標では、省エネルギー法に基づく届出対象物件全体のGHG排出量を増加させない(原単位)ことを目指していたが、新たにポートフォリオのGHG総排出量を2030年までに90%削減(2018年比)を目指す。具体的な目標到達年を定めるとともに、対象をポートフォリオ全体、原単位目標から総量目標に変更を行った。既に取り組んでいる再生可能エネルギー由来の電力導入と併せて、非化石証書の購入、環境負荷の低い設備への更新などを行い、引き続き環境に配慮した企業運営を行うこととしている。
環境課題への取り組みとしては、GHGの90%削減目標に対し、2023年11月期には80.7%削減している。また、再生可能エネルギーへの切り替え100%の目標では、2023年11月末時点126物件中119物件で対応を完了している。社会への取り組みとしては、地域社会への参画を進め、地域社会の発展とともにポートフォリオの成長を目指すことなどを掲げるが、既に災害時の飲料水供給やペットボトル回収運動など、地域社会への参画を実施している。また、従業員への取り組みとして、社員の意識を高めるために、保有物件のバリューアップコンテストを開催した。ガバナンスとしては、外部役員として専門家の登用による客観的な視点での投資判断と企業統治の推進などを目標にするが、既に運用資産の取得・売却の意思決定プロセスの明確化や、執行役員制度を導入している。これら数々のサステナビリティへの積極的な取り組みは、ESG投資(環境、社会、ガバナンスに配慮している企業を重視・選別して行う投資)の世界的な拡大傾向に対応する活動と評価できる。
6. 総括
弊社では、同REITが特化する東京都区部をメインとする市場は投資機会が豊富にあることから、今後も同REITの潜在的な成長力は高いと評価する。東京都区部では、主なテナント層である中小規模の事業所数が集中し、オフィスビルに対して引き続き豊富な需要がある。また、東京都では、コロナ禍の収束に伴い2023年には再び人口増加傾向となっており、居住用マンションについても堅調な需要が見込まれる。
さらに、強力なスポンサー・サポートの活用によって、着実な成長戦略の推進が可能であると弊社では見ている。すなわち、平和不動産の保有・開発物件、仲介物件、先行取得物件などの情報ソースを活用したり(外部成長サポート)、情報の共有化によって稼働率の向上を図ったり(内部成長サポート)、財務方針、資金調達などにかかる支援や指導を仰ぐ(財務サポート)などが、同REITの大きな強みである。
既述のとおり、同REITでは不測の事態に備えて十分な内部留保やコミットメントラインの設定などの対策を講じている。そのほかの一般的なリスク要因としては、ほかのREITと同様、稼働率の低下、賃料の下落、金利の上昇などが考えられる。実際、東京都区内において2018年から巨大ビルが大量供給されており、稼働率の低下や賃料の下落が懸念されていた。ただ、同REITでは、オフィス稼働率は既に高水準に達しているものの、対象とする中規模以下のオフィスでは供給が限定的であり、今後も高稼働率の維持が可能と見ている。また、市場賃料の上昇が契約賃料の更改ペースを上回っていること(ポジティブギャップが拡大)から、オフィス賃料はさらに引き上げ可能と見られる。レジデンスにおいても、リニューアル工事の実施によって、物件競争力の強化と資産価値の維持向上を図っており、今後も高稼働率の維持と賃料水準の改善につながると見られる。当面は金利の高い借入の借り換えに伴い、低水準の金融コストを維持する見通しだが、将来の金利上昇リスクに対しては、金利の固定化によりリスクヘッジを進めている。また、投資主還元やESGの向上にも前向きに取り組む方針だ。「NEXT VISION II」の目標達成に向けた今後の進捗状況に注目したい。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 国重 希)
<SO>
吉本新喜劇の千葉公平&鮫島幸恵が結婚発表後、NGKで夫婦舞台初共演「かっこよかった」
「理想の体型すぎ」三上悠亜、スタイル際立つセクシーな下着姿4枚披露「えっちいかわいい」の声
東海オンエアとしみつ結婚発表、相手は年下YouTuberまこ まこの第1子妊娠も報告
静岡県知事選、前浜松市長・鈴木康友氏が初当選 元副知事ら5人破る
草なぎ剛、香取慎吾と三谷幸喜氏の関係性に意外な“クレーム“「なぜ僕が…すごい面倒くさい」
草なぎ剛が香取慎吾へ「今までもこれからも、ずっとそばにいてほしい人」36年来の大親友を語る
ロッチ中岡創一「タイミング悪い女やで」自身の結婚発表より前に結婚を発表したモデルに悪態
【中日】石川昂弥、長打2本で4得点に絡む活躍「緊急登板の橋本さんを援護できてよかった」
小芝風花、久しぶりの自撮りショットに反響続々「こんなかわいいのは何事?」「最強すぎる!」
室蘭工大、最終戦を1点差で落とす「入れ替え戦は必ず勝って4年生と一緒に戦う」新垣青志朗主将
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
小倉優子、不自然な“二重ライン”にネット騒然「やっぱり整形?」
元めちゃイケメンバーの三中元克(32)現在は何をしているのか調べてみた!
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
トミーズ健、父が遺した口座解約で銀行とトラブルも…「真実」にガックリ
藤田ニコル「初めてした日」ゆうちゃみ「体位とかも全部」親に明かしたギャル的「性事情」に騒然
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
田中美久、ビキニ姿でヒップラインと“美背中”大放出!美しすぎるにもほどがある
人気芸人の14歳モデル長女”衝撃の可愛さ”に絶賛殺到「気絶しそう」「顔小さい」
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
岡本夏生(56)、1600日ぶりにブログを更新した現在が衝撃
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
元めちゃイケメンバーの三中元克(32)現在は何をしているのか調べてみた!
ヒカル、浮気相手とのLINE流出にドン引きの声「キモすぎる」「吐きそう」
TikTokを賑わす「フエラムネごめんなサイダー味」がセブンイレブンで再販!じゅるるマスカットも買うなら今!
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
完全にダマされた! 『ラヴィット!』あのちゃん“事故レベル”大暴走は『水ダウ』遠隔操作のしわざだった ネットも納得
小倉優子、不自然な“二重ライン”にネット騒然「やっぱり整形?」
吉本新喜劇の千葉公平&鮫島幸恵が結婚発表後、NGKで夫婦舞台初共演「かっこよかった」
「理想の体型すぎ」三上悠亜、スタイル際立つセクシーな下着姿4枚披露「えっちいかわいい」の声
東海オンエアとしみつ結婚発表、相手は年下YouTuberまこ まこの第1子妊娠も報告
静岡県知事選、前浜松市長・鈴木康友氏が初当選 元副知事ら5人破る
草なぎ剛が香取慎吾へ「今までもこれからも、ずっとそばにいてほしい人」36年来の大親友を語る
草なぎ剛、香取慎吾と三谷幸喜氏の関係性に意外な“クレーム“「なぜ僕が…すごい面倒くさい」
ロッチ中岡創一「タイミング悪い女やで」自身の結婚発表より前に結婚を発表したモデルに悪態
【中日】石川昂弥、長打2本で4得点に絡む活躍「緊急登板の橋本さんを援護できてよかった」
小芝風花、久しぶりの自撮りショットに反響続々「こんなかわいいのは何事?」「最強すぎる!」
室蘭工大、最終戦を1点差で落とす「入れ替え戦は必ず勝って4年生と一緒に戦う」新垣青志朗主将