インテリックス Research Memo(2):リノベーション事業を主軸に、ソリューション事業へと展開
1. 事業セグメントの内容
インテリックス<8940>は中古マンションを戸別に仕入れ、リノベーション(再生)した後に再販するリノベーション事業とソリューション事業の2つの事業セグメントで開示を行っている。2023年5月期の事業セグメント別構成比で見ると、リノベーション事業分野が売上高の78.8%、売上総利益の67.5%を占める主力事業となっているが、利益率ではソリューション事業が相対的に高い水準となっている。
(1) リノベーション事業分野
リノベーション事業分野には、リノヴェックスマンション及び戸建の再生販売・賃貸・仲介事業のほか、リノベーション内装事業、FLIE(不動産売買プラットフォーム)事業が含まれており、売上高の9割強をリノヴェックスマンション販売で占めている。
リノヴェックスマンション販売の事業の流れとしては、不動産仲介会社からの情報をもとに仕入れた物件に対し、子会社の(株)インテリックス空間設計で最適なリノベーションプランを作成、内装工事を施したうえで不動産仲介会社等を通じて販売する(直近は直接仕入販売も行っている)。同社は物件を仕入れてから販売までの事業期間を経営管理指標として重視し、120日程度を目安にこれよりも期間が長くなるようであれば販売価格を調整して早期に売り切ることを基本方針としている。販売在庫の滞留期間が長期化すれば、収益性が低下するリスクも上昇するためだ。売上総利益率では12~13%を適正水準として事業運営を行っている。また、内装工事に関してはインテリックス空間設計より協力会社に外注している。
販売エリアは首都圏からスタートし、2013年以降は地方主要都市(札幌、仙台、名古屋、京都、大阪、広島、福岡)に段階的に進出してきた。首都圏では大手不動産販売会社を含めて参入企業が増加し競争が激化しているが、地方ではリノベーションマンションを手掛ける企業が少なかったこともあり着実に市場を開拓、2019年5月期以降は販売件数の5割強を地方エリアが占めるまでになっている。同社は、全国の分譲マンションのストック数の約5割が首都圏で占められることから、首都圏と地方の販売比率は同等程度が適正水準と考えているが、2022年以降は地方エリアでの需要が全体的に伸び悩んできたこともあり、需要が旺盛な東京23区内の仕入を強化した。この結果、2023年5月期における東京23区の販売件数構成比は23.3%と8期ぶりに20%台に回復しており、今後も同様の傾向が続くものと思われる。
また、中古マンション市場シェアを拠点別で見ると首都圏は1%台で、地方エリアは各拠点でバラつきがあるものの2~6%となっている。このため、市場全体が横ばいで推移したとしても、シェア拡大によって成長する可能性は十分あると言える。
リノベーションマンション内装事業は、リノベーションマンションを販売する同業他社のほか一般個人からの工事も請負っており、2023年5月期の売上構成比率は約5%となっている。戸別のマンション内装工事に関してはノウハウが必要なため、三菱地所レジデンス(株)など大手不動産販売会社を含めた同業他社からの引き合いは多い。また、最近ではREIT運用会社が自社保有物件のバリューアップを目的にリノベーションを行うため、同社に発注するケースも出てきている。
(2) ソリューション事業分野
ソリューション事業分野には、その他の収益不動産(1棟、土地等)の開発・販売・賃貸・管理・仲介事業のほか、新築分譲マンションの開発・販売事業、リースバック事業、アセットシェアリング事業、ホテル等の宿泊事業が含まれる。
a) リースバック事業
リースバック事業とは、ユーザーが所有する不動産物件(住宅、自宅兼店舗、1棟ビル等)を同社が買い取ると同時に、定期建物賃貸借契約(2年間)を新たに結び、そのまま賃貸(リース)するサービスで2017年5月期より開始した。契約期間を迎えるとユーザーは再契約し居住を延長するか退出、もしくは当該不動産を買い戻す選択ができる契約となっている。相続税資金や老後の資金、ローン返済資金などまとまった資金が必要となった際に、所有不動産を売却しても住み続けることが可能なことから、ここ数年で市場が拡大している。
売上高としては、物件取得の際の契約手数料や毎月得られる賃料収入のほか、物件を売却した際の販売収入が計上されることになり、ストック収益とフロー収益を組み合わせたハイブリッド型のビジネスモデルとなる。費用面では、物件取得時の取得税や登記費用のほか減価償却費も計上するため、物件取得から一定期間は費用が先行するが、物件売却時には減価償却が進んでいるため利益率が高くなるビジネスモデルになっていることが特徴だ。売却については戸別で対応するケースもあるが、複数の物件をまとめて信託受益権化し不動産ファンドに譲渡することで資金効率を高めている。
リースバック事業は2013年にAnd Doホールディングス<3457>が業界に先駆けて開始し、現在はファイナンス会社も含めて参入企業が増えている。このため、同社は大手不動産会社(センチュリー21・ジャパン<8898>等)との連携も強化しながら仕入・販売ルートを広げ、事業を拡大していく戦略となっている。
b) アセットシェアリング事業
アセットシェアリング事業とは、不動産特定共同事業法(通称:不特法)のうち「任意組合型」の活用による不動産小口化商品の販売事業を指す。同商品の特長としては、新築・中古を問わず良質な不動産物件を共同所有により1口100万円単位で取得可能なこと、共同所有することで空室・滞納リスクを分散でき安定収益が期待できること、相続・贈与用資産として資産評価の大幅な圧縮が可能なこと、などが挙げられる。
不動産物件の管理は、主に子会社の(株)インテリックスプロパティで行っている。グループ全体としては小口化販売によるフロー収益に加えて、任意組合の理事長フィーやプロパティマネジメントによるストック収益が得られることになる。投資家の期待収益率として、分配予定利回り※で3%以上を目安に商品を組成する方針となっている。
※賃料収入から実際に発生する経費(管理費等)を控除した年間収入÷投資額
同事業では青山財産ネットワークス<8929>やFPG<7148>など先行する事業者もあるが、同社は不動産業者としてこれまで構築してきたネットワークやノウハウを生かすことで、新築・中古物件、住宅用から商業用まで多様な商品を開発できることが強みとなる。販売チャネルについてはセミナーの開催や自社Webサイト、税理士をはじめとした士業ルート、金融機関等の様々なチャネルを通じて販売している。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲)
<YI>
芸能界引退の伝説的女優が櫻井翔とキスシーン…VTR登場にSNS沸く「令和に…」「懐かしい」
【広島】新井監督「一応聞きに行った」8回まで球数124球の先発九里亜蓮が続投志願/一問一答
【日本ハム】新庄剛志監督、投手コーチ配置転換の意図とは?「また建山コーチには戻ってもらう」
【日本ハム】清宮幸太郎が初複数安打含む全4打席出塁「後ろにジェッシーとマルちゃんいるんで」
【阪神】豊田寛マルチ安打に恩師・門馬敬治監督「プロで1軍に上がれなくても我慢強かった」
森香澄、異性関係について断言「ルーズではない」けど「お誘いいただくことは多くて」
伊藤洋輝のバイエルン移籍は「本日書類が完成、24時間以内に契約成立」ロマーノ氏が続報を投稿
【阪神】森下翔太「あそこはヒットを狙い」2点打で東海大相模の先輩・豊田の記念日に花を添えた
【阪神】木浪聖也今季初9番スタメン 適時二塁打「1本打ちたいなと思っていたので、よかった」
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
三上悠亜、整形したことを事後報告でネット騒然「素っぴんが美しすぎる」「大半を既にいじっておいて今更」
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
矢口真里、中学時代の写真公開「やっぱアイドルな人は、違うわ」ネット騒然
安住紳一郎アナが絶縁宣言「口を利かない」言われたタレントは反省?「やり直したい…局長」
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
「愛が生まれた日」藤谷美和子(56)の現在がヤバい!?徘徊生活を送っていた過去も明らかに。
真田広之の元妻女優、次男の写真に反響「お父さんそっくり」「一瞬驚きました」
「松本人志飲み会」セクシー女優「ギャル」「すっぴん」ダブル公開で「どっち好き?」投げかける
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
元めちゃイケメンバーの三中元克(32)現在は何をしているのか調べてみた!
岡本夏生(56)、1600日ぶりにブログを更新した現在が衝撃
小倉優子、不自然な“二重ライン”にネット騒然「やっぱり整形?」
TikTokを賑わす「フエラムネごめんなサイダー味」がセブンイレブンで再販!じゅるるマスカットも買うなら今!
【ネタバレ?】史実で見るキングダムの今後の展開まとめ〜中華統一までの全体像
芸能界引退の伝説的女優が櫻井翔とキスシーン…VTR登場にSNS沸く「令和に…」「懐かしい」
【広島】新井監督「一応聞きに行った」8回まで球数124球の先発九里亜蓮が続投志願/一問一答
【日本ハム】新庄剛志監督、投手コーチ配置転換の意図とは?「また建山コーチには戻ってもらう」
【日本ハム】清宮幸太郎が初複数安打含む全4打席出塁「後ろにジェッシーとマルちゃんいるんで」
【阪神】豊田寛マルチ安打に恩師・門馬敬治監督「プロで1軍に上がれなくても我慢強かった」
森香澄、異性関係について断言「ルーズではない」けど「お誘いいただくことは多くて」
伊藤洋輝のバイエルン移籍は「本日書類が完成、24時間以内に契約成立」ロマーノ氏が続報を投稿
【阪神】森下翔太「あそこはヒットを狙い」2点打で東海大相模の先輩・豊田の記念日に花を添えた
【阪神】木浪聖也今季初9番スタメン 適時二塁打「1本打ちたいなと思っていたので、よかった」
【DeNA】V弾の筒香嘉智“不敗神話”継続「毎日打ってもらわないと」三浦監督