プロパスト Research Memo(4):パターン化でデザイン性と低コストを両立
1. 事業概要
当事業では、首都圏を中心に用地取得から中小規模賃貸マンションの建築・販売を行っている。また、プロパスト<3236>は利便性の高い物件を自社保有し、同社のネットワークを駆使して空室率を最小限に抑制するとともに、優良なテナント付けを行うなかで賃貸業務を行っている。首都圏エリアを中心とした立地で、かつ、最寄り駅から徒歩10分圏内のマンション用地を取得し、40~50坪程度の小さな土地を中心に、20戸以下の小規模な中低層物件に狙いを定める。売却価格は、20戸程度の1棟で5~10億円程度を目標としている。
賃貸開発事業の2020年5月期の売上高は11,988百万円(前期比21.6%増)、営業利益は1,785百万円(同13.3%減)と増収減益であった。売却物件が計画を上回り、売上高は大幅増収となった一方、保有物件の評価見直しを実施した結果、営業利益は減益となった。ただ、当事業は、売上高では会社全体の50.6%、営業利益でも68.0%を占め、同社の稼ぎ頭である。また、営業利益率も15%程度の高水準を維持し、同社の中では最も収益性が高い事業でもある。海外投資家や、相続税対策として銀行借入によって物件を購入する個人投資家層が多く、企業の社宅ニーズも増えている。これらのニーズにマッチする物件を同社が供給していることが、賃貸開発事業が好調の理由だろう。
2. 特長
分譲開発事業などで培った同社のデザイン力を生かし、コストを抑制しながら、ハイセンスな賃貸マンションを建築することで、投資家向けに売却を行う。小規模かつ中低層物件に特化することで、物件取得時以降の外部環境の変化や建築費用の上昇等の変動要因の影響を抑制する。竣工した物件については、一時的には同社で保有するものの、その後は外部環境を勘案しながら、売却時期を検討する。
徹底的なコンセプト重視の分譲開発事業とは違い、賃貸開発事業ではパターン化を行うことで、外壁をコンクリートの打ちっぱなしにするなど、デザイン性を損なうことなく、低コストを実現している。「グランジット」シリーズは6階以上の物件でエレベーターが付くが、「コンポジット」シリーズは5階以下の物件でエレベーターはなく、初期投資が安くできる。また、分譲開発事業と同じく、ローンが付きやすいRC造にこだわって展開している。同社内では、近年にスタートした事業ではあるが、戦略的には重要な位置付けとなっている。視覚的に訴求するような資料を作成し、建物や部屋のデザイン性を強調しながら、立地の良さや利回りを明記し提案に使用しており、仲介会社からも評判が良いようだ。
3. 実績例
賃貸開発事業の最近の主な実績例は以下のとおり。
(1) THE TRIBECA Nakameguro(東京都目黒区上目黒、2020年5月竣工)
(2) コンポジット品川南大井(東京都品川区南大井、2020年4月竣工)
(3) グランジット岩本町(東京都千代田区岩本町、2020年4月竣工)
(4) グランジット日本橋馬喰町(東京都中央区日本橋馬喰町、2020年4月竣工)
(5) オーパスレジデンス 日本橋イースト(東京都中央区新川、2020年3月竣工)
(6) コンポジット千石(東京都文京区千石、2020年2月竣工)
(7) コンポジット木場(東京都江東区木場、2020年2月竣工)
(8) PASEO目黒(東京都目黒区下目黒、2020年1月竣工)
(9) コンポジット戸越(東京都品川区戸越、2019年11月竣工)
(10) グランジット八丁堀(東京都中央区八丁堀、2019年11月竣工)
(11) クレヴィスタ西蒲田(大田区西蒲田、2019年10月竣工)
(執筆:フィスコ客員アナリスト 国重 希)
<EY>
山本由伸ハプニング乗り越え6勝目「貴重な経験」航空機遅延「切れる予感は…」スパイクひも切れ
【阪神】岡田監督「才木に聞いたれ。俺はもうええやろ」森下先頭打者弾には「打つな言うたのに」
【巨人】新外国人ヘルナンデス、来日初の猛打賞で2打点「常に打てる球を狙って」打率.375
杏「どうしても優しくできない」父・渡辺謙と似ている部分に「気持ちわるっ」…受け継いだ部分も
名倉潤、ホリケン考案のネプチューンのネタは「誰もできない」説明受けた徳光和夫は笑い止まらず
全身震えた「容疑者確保」の連絡 CAの夢断たれた23歳の父親
優木まおみ、髪形へのクレームDM全文公開「ロングヘアの自由もない世の中なんて」即ブロック!
爆笑問題太田光「ずっと気になっている」若手俳優に共通する言葉の“癖”指摘「シリアスな場面で…」
【阪神】森下翔太「レア弾」球団初の初回「表」先頭打者弾1-0勝利 指令無視?に“お叱り”も
【オリックス】延長戦の末、中日に競り負け 4カード連続負け越し 首位と13ゲーム差に
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
浜崎あゆみ、子供の写真公開に疑いの声止まず「よそのお宅の子供?」
大谷翔平被弾投手が悪態ついて退場処分!次打者フリーマンと対戦中に判定巡り塁審と口論
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
千原せいじのシエラレオネ巡る発言 NPO代表理事が公式謝罪忠告「最悪、国家間の問題に発展」
YouTuberジュキヤの動画企画が大炎上「普通に痴漢」「気持ち悪すぎ」
大谷翔平10試合ぶり14号 シティフィールド初アーチ、26球場目は自らの日本人記録更新
大谷に被弾→次打者判定で審判と口論→退場→「チーム、自分も最悪」→戦力外
ジャガー横田夫妻の長男、路上で暴行被害「その後どうなったかはちょっと言えない」
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
元めちゃイケメンバーの三中元克(32)現在は何をしているのか調べてみた!
TikTokを賑わす「フエラムネごめんなサイダー味」がセブンイレブンで再販!じゅるるマスカットも買うなら今!
小倉優子、不自然な“二重ライン”にネット騒然「やっぱり整形?」
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
岡本夏生(56)、1600日ぶりにブログを更新した現在が衝撃
大原櫻子、ガーシー暴露後初のSNS投稿に賛否の声「イメージ最悪になった」
山本由伸ハプニング乗り越え6勝目「貴重な経験」航空機遅延「切れる予感は…」スパイクひも切れ
【巨人】新外国人ヘルナンデス、来日初の猛打賞で2打点「常に打てる球を狙って」打率.375
【阪神】岡田監督「才木に聞いたれ。俺はもうええやろ」森下先頭打者弾には「打つな言うたのに」
名倉潤、ホリケン考案のネプチューンのネタは「誰もできない」説明受けた徳光和夫は笑い止まらず
杏「どうしても優しくできない」父・渡辺謙と似ている部分に「気持ちわるっ」…受け継いだ部分も
全身震えた「容疑者確保」の連絡 CAの夢断たれた23歳の父親
優木まおみ、髪形へのクレームDM全文公開「ロングヘアの自由もない世の中なんて」即ブロック!
爆笑問題太田光「ずっと気になっている」若手俳優に共通する言葉の“癖”指摘「シリアスな場面で…」
【オリックス】延長戦の末、中日に競り負け 4カード連続負け越し 首位と13ゲーム差に
【阪神】森下翔太「レア弾」球団初の初回「表」先頭打者弾1-0勝利 指令無視?に“お叱り”も