ケネディクス Research Memo(8):好調な不動産市況を背景として、AUMの積み上げにより業績は順調に拡大
過去の業績を振り返ると、2007年12月期に業績のピークを迎えた後、2008年のリーマン・ショックに伴う不動産市況の悪化等により、ケネディクス<4321>の業績(営業収益及び営業総利益)は下降線をたどった。特に、不動産市況の影響を大きく受ける不動産投資事業の低迷が業績の足を引っ張った。一方、アセットマネジメント事業は2008年12月期にインセンティブフィーの縮小等で一度落ち込んだものの、その後は安定的に推移しており同社の業績を下支えしてきた。また、親会社株主に帰属する当期純利益は、過去の含み損を抱えた連結対象不動産の売却損(特別損失)により低迷してきたが、2015年12月期には含み損の処理が完了している。
安定収益であるアセットマネジメント事業への回帰や含み損を抱えた資産の売却により、事業の立て直しを進めてきたことに加えて、不動産市況の回復等も追い風となって、同社の業績は2013年12月期から回復に転じている。特に、しばらく停滞気味であったAUMの拡大に伴い、安定的なアセットマネジメントフィーも年々増加基調をたどっており、同社の収益構造は大きく変化をしてきた。したがって、これまでの動きを整理すると、アセットマネジメント事業への回帰によるReform(2009年から2012年)、バランスシートの再構築(含み損を抱えた過去保有物件の処分、有利子負債の削減など)を進めたTransform(2013年から2015年)を経て、2016年より「ケネディクスモデル」(不動産を自ら保有せず、安定的な収益力を追求)」の本格稼働(Perform)フェーズに入ってきたと言える。
財務面では、連結対象不動産(棚卸資産及び固定資産)の整理に伴って有利子負債残高の削減が進んできたことから、自己資本比率は改善傾向をたどってきた。なお、2014年12月期に自己資本比率が一旦低下したのは、同社ファンドビジネスの成長に向けて積極的な新規投資を行ったことにより有利子負債が増加したことが要因である。2015年12月期には、アセットマネジメント事業の拡大を目的としたREIT関連投資等を資金使途とするリファイナンスを実施し、長期化・金利固定化・無担保化により財務の安定化を図った。また、新規投資はノンリコースローンにて調達を行っており、通常のコーポレートローンは減少傾向をたどってきたことから財務の健全性は高まっていると評価できる。ノンリコースローンによる調達分を控除した修正自己資本比率は76.5%の高い水準で推移している。
一方、資本効率を示すROEは、親会社株主に帰属する当期純利益の低迷により不安定な動きをしてきたが、2015年12月期以降は10%を超える水準で推移している(2019年12月期は11.2%)。今後も「ケネディクスモデル」の本格稼働により、高い水準を維持しながら持続的な改善を見込んでいる。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫)
<YM>
ドリカム中村正人「おおいに辛い思いをして前に進むがいい」バンド巡り私見「誰しも過ちを犯す」
粗品、舌戦した宮迫博之への「恨み」を具体的告白 千原せいじ「それは腹立つなあ」
桂文枝「新婚さん-」アシスタントに山瀬まみを自ら指名 「そりゃ息が合うわけだ」澤部佑も納得
浜辺美波、腰痛再発に「お辞儀がまたしばらく浅いと思う」 以前は「年に何度か痛む」と明かす
ドジャース打線がベテラン投手陣の前に沈黙 8回には同点の絶好機で大谷翔平が39歳右腕の前に…
Mステ、ミセスの歌唱曲発表 最新曲「コロンブス」から6年ぶりの名曲に変更 ファン「泣ける」
歴代うたのおにいさん・おねえさんが佐藤弘道にエール「今まで沢山支えてもらったからこそ…」
俳優の久我美子さん死去 93歳 誤嚥性肺炎
MV公開停止&謝罪のMrs.GREEN APPLE、「CDTV」出演見合わせ
39歳右腕、ドジャースMVPトリオを2夜連続の3者連続三振「そんなピッチャーありえる?」
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
三上悠亜、整形したことを事後報告でネット騒然「素っぴんが美しすぎる」「大半を既にいじっておいて今更」
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
矢口真里、中学時代の写真公開「やっぱアイドルな人は、違うわ」ネット騒然
「愛が生まれた日」藤谷美和子(56)の現在がヤバい!?徘徊生活を送っていた過去も明らかに。
安住紳一郎アナが絶縁宣言「口を利かない」言われたタレントは反省?「やり直したい…局長」
オードリー若林結婚で嫁の名前がソッコーで特定する動き始まる
真田広之の元妻女優、次男の写真に反響「お父さんそっくり」「一瞬驚きました」
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
元めちゃイケメンバーの三中元克(32)現在は何をしているのか調べてみた!
岡本夏生(56)、1600日ぶりにブログを更新した現在が衝撃
小倉優子、不自然な“二重ライン”にネット騒然「やっぱり整形?」
TikTokを賑わす「フエラムネごめんなサイダー味」がセブンイレブンで再販!じゅるるマスカットも買うなら今!
【ネタバレ?】史実で見るキングダムの今後の展開まとめ〜中華統一までの全体像
ドリカム中村正人「おおいに辛い思いをして前に進むがいい」バンド巡り私見「誰しも過ちを犯す」
粗品、舌戦した宮迫博之への「恨み」を具体的告白 千原せいじ「それは腹立つなあ」
桂文枝「新婚さん-」アシスタントに山瀬まみを自ら指名 「そりゃ息が合うわけだ」澤部佑も納得
浜辺美波、腰痛再発に「お辞儀がまたしばらく浅いと思う」 以前は「年に何度か痛む」と明かす
ドジャース打線がベテラン投手陣の前に沈黙 8回には同点の絶好機で大谷翔平が39歳右腕の前に…
Mステ、ミセスの歌唱曲発表 最新曲「コロンブス」から6年ぶりの名曲に変更 ファン「泣ける」
歴代うたのおにいさん・おねえさんが佐藤弘道にエール「今まで沢山支えてもらったからこそ…」
俳優の久我美子さん死去 93歳 誤嚥性肺炎
MV公開停止&謝罪のMrs.GREEN APPLE、「CDTV」出演見合わせ
39歳右腕、ドジャースMVPトリオを2夜連続の3者連続三振「そんなピッチャーありえる?」