アンビション Research Memo（3）：東京23区の投資用デザイナーズマンションに特化

■事業概要

1. 事業領域
AMBITION<3300>は投資用マンションの開発から管理・転貸（サブリース）、賃貸仲介、入居者サービスまでを一気通貫で行うことができる稀有な企業である。創業からの中核事業は転貸（サブリース）であるが、その後入居者探しを担う「ルームピア」、「バロー」を、さらには投資用マンションの土地の仕入れから企画・開発・販売を行うヴェリタスをグループ化した。不動産テックを駆使した効率的な業務にも定評があり、今後はそのソリューションの外販が期待される。扱う物件は、東京23区、中でも利便性が高く資産価値の高い都心に特化している。

2. 東京都の世帯数の将来予測
全国的には人口減少社会に突入し、世帯数も減少する都道府県が多いが、東京都では世帯数のこれからも伸びることが予測されている。東京都総務局統計部の推計では、東京都全体の世帯数は2035年頃にピークを迎え、その後減少に転じる。2015年の世帯数を100とした時、2040年の世帯数は108とされている。同社のビジネスに直結するのは、同社が注力する23区であり、ワンルームマンションが対象とする単独世帯である。23区の単独世帯の数は、今後も右肩上がりに増加し、2030年に114（指数）、2040年に119（同）となることが予測されている。この将来予測は、同社の事業領域が将来有望であること、同社のこれまでの戦略の的確さを証明するものである。

3. 強みは“客付け力”と“IT活用”
一般論として、サブリース（転貸）事業には空室リスクが伴う。同社が成長に向けて積極的なサブリース物件の取得を行える背景には、空室リスクを避ける“客付け力”がある。借り上げ物件に入居者を付けられる自信があるからこそ、物件を増やせる。客付け力は、(1)自社店舗、(2)スタッフのノウハウ、(3)良質な仕入れ、(4)IT活用の4つの要素がある。

(1) 自社店舗
ルームピア、バローの都内・神奈川県15店舗で顧客の的確なニーズを把握し提案する体制が整っており、サブリース物件の約4割を成約させている。

(2) スタッフのノウハウ
“立地”重視で選びがちな風潮のなかで、“物件”の魅力をきちんと伝える営業手法に定評がある。また適正な賃料設定ができるよう訓練されたスタッフがいることも強みだ。

(3) 良質な仕入れ
上場を機に物件オーナーからの信用力も向上し、一棟で任されることも増えた。首都圏のDINKS・単身向け、デザイナーズマンションに注力してきたことによる“目利き力”も有利に働く。2017年10月には個性的なデザイナーズマンションの開発で定評のあるヴェリタスをグループ化し、良質な物件の仕入れ力はさらに増した。

(4) IT活用
不動産業界内でも屈指のIT活用企業として定評がある。インターネット広告運用時にAIを活用して効果・効率を改善したり、顧客の利便性を追求したりするために、AIチャットやITによる重要事項説明などを採用し、常に先進的な不動産取引の姿を追求している。不動産の多岐にわたる事務業務をRPAに置き換える取組みを始めており、効率化が進展している。

4. 主要経営指標（サブリース事業）
同社のプロパティマネジメント事業の主要な経営指標は、サブリース戸数と入居率である。サブリース戸数は、ストックビジネスの特徴そのままに右肩上がりに推移してきた。2015年3月末から2019年3月末までの4年間に年率21.6%で増加し、10,182戸（2019年3月末）に達している。物件を積極的に仕入れると入居率は一時的に下がるという関係にある。例年、4月から12月までの期間は物件仕入れを優先し入居率は低め、繁忙期の1月～3月に契約を増やし入居率が上がるというのが典型的なパターンだ。2017年12月以降の特徴は、閑散期でも95%を下回っていないことである。その理由としては、プレミアムエリアの人気物件を仕入れられていることに加え、物件の仕入れと営業体制の両輪がうまく噛み合っていることが挙げられる。

5. インベスト事業：ヴェリタス
インベスト事業の主体となるのは、2017年10月に連結した投資用デザイナーズマンションを開発・販売するヴェリタスである。ヴェリタスは、東京23区のプレミアムエリアと呼ばれる地域を中心に投資用マンションの開発及び販売をしており、この領域におけるリーディングカンパニーの1社。「ヴェリタス」は「本物」を意味するように、高付加価値で個性的なマンションを手掛けるプロ集団として定評がある。世界的なインテリアデザイナー森田恭通（もりたやすみち）氏やトップモデルとして活躍する押切もえ（おしきりもえ）氏、日本を代表する女性写真家・映画監督でもある蜷川実花（にながわみか）氏などがプロデュースするデザイナーズマンションの開発実績がある。

一例として、東京都江東区で開発を手掛ける新築投資用デザイナーズマンション「THE PREMIUM CUBE G 潮見」（竣工日：2019年3月中旬／入居日：2019年3月下旬）は、総戸数158戸と同社が手掛ける中では大規模なマンションだ。本物件は、JR京葉線潮見駅から徒歩4分。潮見駅は東京駅まで7分、銀座駅まで10分と利便性の高いロケーションだ。デザインはインテリアデザイナー森田恭通氏率いるグラマラス社が手掛ける。屋上にはルーフトップテラスやドッグランが設置され、歓談や絶景を楽しむ、ペットと時間を過ごすなど多様なニーズに対応する。その他にも、「PREMIUM CUBE 武蔵新田」、「COURTYARD 洗足」が販売中だ。

6. 今後期待される保険事業
同社は2017年7月に金融庁から認可を受け、(株)ホープ少額短期保険として、保険事業を開始した。第1ステップは、同社の管理物件の顧客に対し、賃貸住宅入居者向け家財保険・賠償責任保険、賃貸オフィス・飲食店入居者向けの保険などを販売する。18,877戸（うちサブリース10,182戸）に及ぶ管理物件及び今後の取扱物件の入居者が販売対象であり、確実性の高い追加収入を見込むことができる。さらに第2ステップとしては、販売代理店による同社管理物件以外への外販である。既に順調に契約件数が伸びており、通常5年前後かかると言われる保険事業の黒字化を2020年6月期に達成する見込みとなっている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫）



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