インテリックス Research Memo(7):首都圏の中古マンション市況はピークアウト感が見え始め
2. リノベーションマンション市場の見通し
首都圏におけるマンションの販売動向について見ると、2018年は中古マンション販売戸数が前年比0.3%減の37,217戸、新築マンションが同3.4%増の37,132戸となり、3年連続で中古マンションが新築マンションの供給戸数を上回った。新築マンションは坪当たり単価が6年連続で上昇したが、初月契約率(平均値)が前年の68.1%から62.1%に低下したほか、販売在庫数も前年末の7,106戸から9,552戸と2年ぶりに増加に転じるなど、足下では景気の先行き不透明感が強まったこともあり、若干失速気味となっている。不動産経済研究所の見通し(2019年1月発表)によれば、2019年も都心の高額物件や湾岸部の人気エリア、郊外でも駅チカの大型再開発案件などを中心に前年並みの推移が予測されている。
一方、中古マンションの販売戸数については2018年に若干ながらマイナスに転じたものの、2019年も新築マンションの供給戸数が限定的なことから、ほぼ横ばい水準で推移するものと弊社では見ている。在庫数の増加率が縮小傾向となるなど需給バランスに改善の兆しは見えてきたものの、在庫が増え続けていることに変わりはない。2013年から上昇を続けてきた坪当たり単価の推移を見れば、2018年は後半にかけてピークアウト感が出始めており、2019年は前年比でマイナスに転じる可能性も出てきている。仮に市況が軟化すれば、2018年に積極的に首都圏で中古マンションを仕入れてきた事業者にとっては収益悪化要因となるが、同業他社に先行する格好で仕入れを絞り込んできた同社にとっては、逆に仕入を積極化するタイミングが到来することになる。2019年は10月から消費税が引き上げられるため、それまでは需給バランスが崩れる可能性は低いと見られるが、消費増税後の需給動向が注目される。
なお、中長期的にはストックが積み上がっていくため、中古マンションの販売戸数は新築マンションの供給戸数を上回り、安定成長が続くとの見方に変わりはない。全国のマンションストックは2013年時点で約603万戸、このうちリノベーションを必要とする築20年以上の物件は約半分の300万戸となっているが、2030年にはこれが577万戸と2倍弱まで拡大すると予想されているためだ。マンションの1棟建て替えには居住者の同意が必要であり、実現が容易でないことも戸別のリノベーションマンション市場の拡大を後押しすると見ている。
今後の市場拡大を見越して、リノベーションマンションを手掛ける企業も増加傾向にある。リノベーション住宅の認知度向上と流通促進を目的に2009年に発足した(一社)リノベーション協議会の会員数(不動産、設計、ハウスメーカー、住設メーカー等)で見ると、協会発足時の117会員から2018年3月末時点では929会員と8倍に拡大した。参入企業の増加によって同社にとっては首都圏での販売件数が減少するなどマイナスの面も出ているが、地方エリアでのシェア拡大やリノベーション内装事業の拡大によって成長を目指していく考えだ。ちなみに、2017年度の適合リノベーション住宅件数を見ると6,347件となっている。同社の2018年5月期の販売件数は1,450件だったため、現在の市場シェアは約23%の水準と見ることができる。
ハイブリッド型事業の拡充により、収益構造の安定化と成長を目指す
3. 成長戦略
同社は今後の成長戦略として、事業ポートフォリオをフロービジネスからストックビジネスまで多様化を図り、ハイブリッド型の事業構造とすることで、経営の安定性を高めながら収益を拡大していく戦略となっている。現在のフロービジネスとしてはリノヴェックスマンションやその他不動産の販売事業のほか、アセットシェアリング販売、リースバック物件販売、リノベーション内装事業等が挙げられる。また、継続的な収入につながるストック型ビジネスとしては、リースバック物件も含めた保有不動産から得られる賃貸収入のほか、アセットシェアリング物件の運営管理収入などが挙げられる。ストック型ビジネスは不動産市況が悪化しても、安定した収益源となるため、同ビジネスを拡充していくことで収益の安定性が向上することになる。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲)
<SF>
藤田ニコル「初めてした日」ゆうちゃみ「体位とかも全部」親に明かしたギャル的「性事情」に騒然
小倉優子、不自然な“二重ライン”にネット騒然「やっぱり整形?」
【阪神】佐藤輝明2軍戦で初回に右翼フェン直適時二塁打 2軍降格後打率.294状態上向き
【ヤクルト】高津監督ぼやく「いい方向に向かわない」相手の6安打上回る9安打も打線つながらず
平祐奈、6人きょうだいの19歳下の末っ子、ケンカしたくて取ったトンデモ行動にツッコミ殺到
【ソフトバンク】好調栗原陵矢2安打1打点「自分の打撃に集中」5月月間打率驚異の4割3分5厘
【阪神】“広島キラー”大竹耕太郎本領発揮で敵地連敗阻止!首位で節目セ・リーグ1万試合到達へ
【阪神】大山悠輔はなぜ4番なのか…「凡打の仕方さえもコントロール」チーム勝たせる打席の中身
「証拠捏造は現実的でない」 袴田巌さんに死刑求刑 検察側一問一答
【ソフトバンク】山川穂高、今季3度目2打席連発で78年ぶり猛打「見事に予想外れた」小久保監督
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
TikTokを賑わす「フエラムネごめんなサイダー味」がセブンイレブンで再販!じゅるるマスカットも買うなら今!
小倉優子、不自然な“二重ライン”にネット騒然「やっぱり整形?」
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
吉住、なぜかR-1グランプリの大爆笑ネタが炎上させられてしまう事態に
俳優の中尾彬さんが死去、81歳 幅広く活躍 トレードマークは「ねじねじ」 妻は池波志乃
中尾彬さん「突然」心不全で死去 数年前から終活 “ねじねじ”大量に捨てられ嘆きも
マツコが通販番組「30分オペレーター増員」仕組み激白も「言わない方がよかった、夢打ち砕く」
「転生したらグラビアアイドルだった」アンゴラ村長写真集が爆売れ 童顔笑顔に「神かわちい」
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
岡本夏生(56)、1600日ぶりにブログを更新した現在が衝撃
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
元めちゃイケメンバーの三中元克(32)現在は何をしているのか調べてみた!
ヒカル、浮気相手とのLINE流出にドン引きの声「キモすぎる」「吐きそう」
TikTokを賑わす「フエラムネごめんなサイダー味」がセブンイレブンで再販!じゅるるマスカットも買うなら今!
ガーシー、またも綾野剛の暴露写真でネット歓喜「この写真見て笑っちゃう」
完全にダマされた! 『ラヴィット!』あのちゃん“事故レベル”大暴走は『水ダウ』遠隔操作のしわざだった ネットも納得
大谷翔平が不運な判定で2度見逃し三振 「えん罪退場」で話題の球審は引き揚げる大谷にブチギレ
藤田ニコル「初めてした日」ゆうちゃみ「体位とかも全部」親に明かしたギャル的「性事情」に騒然
小倉優子、不自然な“二重ライン”にネット騒然「やっぱり整形?」
【阪神】佐藤輝明2軍戦で初回に右翼フェン直適時二塁打 2軍降格後打率.294状態上向き
【ヤクルト】高津監督ぼやく「いい方向に向かわない」相手の6安打上回る9安打も打線つながらず
平祐奈、6人きょうだいの19歳下の末っ子、ケンカしたくて取ったトンデモ行動にツッコミ殺到
【ソフトバンク】好調栗原陵矢2安打1打点「自分の打撃に集中」5月月間打率驚異の4割3分5厘
【阪神】“広島キラー”大竹耕太郎本領発揮で敵地連敗阻止!首位で節目セ・リーグ1万試合到達へ
【阪神】大山悠輔はなぜ4番なのか…「凡打の仕方さえもコントロール」チーム勝たせる打席の中身
「証拠捏造は現実的でない」 袴田巌さんに死刑求刑 検察側一問一答
【ソフトバンク】山川穂高、今季3度目2打席連発で78年ぶり猛打「見事に予想外れた」小久保監督