アパマンＨＤ Research Memo（2）：賃貸斡旋店舗「アパマンショップ」を全国で展開、周辺事業に領域を拡大中

■事業概要

アパマンショップホールディングス<8889>の事業セグメントは斡旋事業、PM事業、プリンシパル・インベストメント(以下PI)・ファンド事業、及びその他事業の4つのセグメントに分けて開示している。2017年9月期第2四半期累計の事業セグメント別構成比で見ると、売上高ではPM事業が61.6%と過半を占め、次いで斡旋事業が30.5%を占めている。また、売上総利益では斡旋事業が52.1%、PM事業が35.5%となっており、両事業が同社の収益柱となっていることがわかる。売上高でPM事業の構成比が高くなっているのは、賃貸管理契約のうち、サブリース契約については賃貸収入も売上高として計上しているためだ。各事業の概要については以下のとおり。

1. 斡旋事業
斡旋事業では、賃貸斡旋店舗「アパマンショップ」の直営及びFC店舗を全国（海外含む）で展開しており、2017年3月末の店舗数は直営店が105店舗、FC店が1,049店舗の合計1,154店舗で、店舗数、仲介件数とも国内トップ※となっている。また、取引不動産オーナー数（約24万人）、入居者集客数（約70万世帯）、Webサイトでの公開物件数（約200万件）でも国内最大級の実績を誇っている。

※2番手はセンチュリー21・ジャパン<8898>の921店舗、3番手は（株）エイブルの802店舗となっている。
出典：各社説明会資料、会社案内資料


特に、Webサイトには注力しており、情報量の多さ、使い勝手の良さ、物件の豊富さに加えて、ここ数年は芸能人やアニメキャラクターなども利用した様々なキャンペーン企画を打つなどして、集客力を高めている。FC本部では、不動産ビジネスの情報統合システム「アパマンショップトータルシステム（ATS）」の開発や賃貸物件検索サイト「アパマンショップ」の運営、通信回線・家具家電・引越し・各種保険・保証業務取次ぎ等の関連サービスの提供などを行い、集客力・収益・業務効率の向上に取り組んでいる。また、直営店においては準管理業務（不動産オーナーから期日管理や退去時リフォーム等の業務を受託）も行っている。

売上収入は、直営店による賃貸斡旋手数料及び準管理業務収入、各種付帯商品・サービス（保険／24時間駆付けサービス、家賃保証サービス、インターネット回線の取次ぎ等）の販売契約によって得られる手数料収入と、FC店からのシステム利用料、加盟金、広告料からなる。

2. プロパティ・マネジメント(PM)事業
PM事業では、「アパマンショップ」のブランド力と高いリーシング力を活かして、不動産オーナーから賃貸管理業務を受託、またはサブリース業務（賃貸物件を不動産オーナーから一定期間借り上げ、同社が自ら貸主となって賃貸物件を運用すること）を行っている。

売上収入としては、賃貸管理業務に伴う手数料のほか、サブリース契約では賃料収入も含まれることになる。このため、サブリース業務においては入居率が収益性に直結することになる。

賃貸管理業務とは、入居希望者の審査・賃貸借契約代行・契約更新・滞納家賃の督促・入居者のクレーム処理・退居処理・室内リフォーム・建物保守等などを不動産オーナーに代わって行う業務となる。2017年3月末の賃貸管理物件数は71,078戸となっており、今後も管理物件数の拡大に取り組んでいく計画となっている。国内の賃貸住宅の規模は約1,800万戸あり、そのうち不動産オーナー自らが管理している物件は4分の1程度で、これらが潜在見込み客となるほか、賃貸管理会社をグループ化することで拡大していくことも考えている。

3. プリンシパル・インベストメント(PI)・ファンド事業
PI・ファンド事業では、投資不動産の運用を行っているが、現在は新規の投資は行っておらず、保有不動産から得られる家賃収入及び不動産の売却収入からなっている。2017年3月末の保有不動産の簿価は15,295百万円となっており、その大半は福岡県北九州市にあるホテル「リーガロイヤルホテル小倉」、及び日本最大級のサブカルチャー施設として人気を博している「あるあるCity」で占めている。

4. その他事業
その他事業としては、不動産オーナーから土地または駐車場を借り上げ、同社が貸主となって駐車場利用者に貸し出すパーキング業務のほか、2016年末よりサービスを開始したストレージサービス（レンタル倉庫）や2017年後半から開始する民泊サービスなどが含まれる。同社ではパーキング、ストレージ、民泊サービスをシェアリングエコノミー事業と呼んでいる。

また、不動産オーナーから物件を借り上げ、同社が貸主となってスタートアップ企業や個人に対して小規模オフィスや会議室等の共用スペースを賃貸するコワーキング事業も含まれる。コワーキング事業に関しては10年ほど前からSOHO事業として行っていたが、ここにきて需要が拡大傾向となってきたことから、積極的に事業を拡大すべく、2017年4月に子会社、fabbit alpha(株)を設立し、「fabbit」というブランド名でサービスを展開していくこととなった。現在、物件として8件あり、直営で展開している企業としてはトップクラスとなる。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）




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