J-REITの自己投資口取得は進むか？ SMBC日興証券（花田浩菜）

こんにちは、フィスコリサーチレポーター花田浩菜の「SMBC日興証券の気になるレポート」です。

先週、J-REITで初めて一般企業でいう「自社株買い」を行う企業が生まれました。4/28付の「Daily Outlook」では、こうした投資法人の自己投資口取得と関連銘柄についてまとめられているのでご紹介します。

まず同レポートでは、『21日に、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人（3298）が資産運用に係る運用ガイドラインを自己投資口の取得・消却ができるよう変更したと発表。これにより、同投資法人はJ-REITで初めて、一般企業でいう「自社株買い」が出来るようになった。さらに、一部報道では、スターアジア投資法人（3468）も自己投資口の取得を検討しているとされ、この傾向が続く可能性がある』と述べています。

次に、『上記投資法人2社の共通点としてはNAV倍率の低さがあげられる。NAV（NetAsset Value）とは、REITが保有している資産から負債を控除したもので、不動産の含み損益も考慮したJ-REITの割安・割高を計る判断材料の一つとなる。株価を1口当たりの
NAVで除したものがNAV倍率である。（略）このNAV倍率が1倍以下の場合、投資法人が保有する1口当たり不動産価値よりも、投資口価格の方が低くなっていることを表す』と説明しています。

続けて、『NAV倍率が1倍割れの投資法人が自己投資口を取得すると、割安な価格での物件取得と同じ効果になる』とし、『「1倍割れ」銘柄は自己投資口の取得だけでなく、被買収対象になる可能性もある。買収側からすると、割安な価格で被買収側が保有する物件ポートフォリオを取得できるため、収益性を低下させずに規模を拡大することができ、分配金の向上につながる』との見解を述べています。具体的にはNAV倍率1倍割れ銘柄としてMidCity<3227>や日本リート<3296>、東急RE<8957>など全11銘柄が挙げられていますので、詳しくは4/28付の「Daily Outlook」をご覧になってみてください。

また、面白いレポートを発見したらご紹介しますね。

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フィスコリサーチレポーター　花田浩菜




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