スターアジア Research Memo（9）：内部成長：オフィスはレントギャップ解消、住宅は稼働率向上に取り組む

■スターアジア不動産投資法人<3468>の成長戦略

3. アセットタイプごとに異なる内部成長戦略
内部成長のための基本的な取り組みは、リースアップによる稼働率上昇と賃料の向上、運営管理経費の削減、中長期ではリニューアルなどの投資が選択肢となるが、アセットタイプごとにその重点が異なる。例えばオフィスでは、第1期末においてレントギャップ（現行賃料の相場賃料からの乖離、現行賃料の方が相場賃料よりも低い場合を言う）が賃貸面積ベースで74.1%発生しているため、賃貸借契約の更新時期に賃料増額交渉を進める。第1期末のオフィスビルのレントギャップは月額総賃料の約7.6%であり、逆に言えばそれだけ賃料収入に伸びしろがある。一方で、住宅における取り組みの特徴は、稼働率向上と戦略的リニューアル・リノベーションである。同REITの住宅物件は安定稼働しているものの、稼働率は93%前後であり、向上余地がある。ただし、賃料値下げなどによる無理なリーシングは行わない方針である。むしろ、共用部のリニューアルや空室区画のリノベーションなどをそれぞれの物件に合わせて行い物件の魅力を高めることにより、入居者満足度の向上や競争力維持、さらには賃料増額を狙う方針である。なお、2016年12月5日に公表した物件の入替えにおいて、平均住戸面積が257.56平方メートルと大きく総戸数が6戸と少ないため、稼働率の変動が相対的に大きいと考えられるアーバンパーク代々木公園を譲渡し、テナント需要が厚い都心のシングルタイプのため、稼働率の変動が相対的に小さいと考えられるアーバンパーク護国寺の取得を決定しており、住宅ポートフォリオにおいて一層の稼働率安定が見込まれる。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）



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