土地の査定額が600万円も違うのはなぜ？
不動産会社が提示する査定額は、必ずしも実際に売却できる金額を保証するものではありません。
一般的に、不動産会社は周辺の取引事例や現在の売り出し状況、土地の条件などを参考に、売却が見込める価格を査定します。
ただし、どの取引事例を重視するか、土地の条件をどのように評価するかによって、査定結果が異なる場合があります。
例えば、同じ地域にある土地でも、駅からの距離や道路の幅、土地の形状、接道状況などによって価格は変わります。また、建物を建てる際の制限や、土地の境界が確定しているかどうかも査定に影響する可能性があります。
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、実際の不動産取引価格に関する情報を確認できます。
こうした取引事例は査定額の妥当性を考える参考になりますが、土地ごとの条件が異なるため、単純に面積だけで価格を比較することはできません。
今回のケースでは、A社の1800万円に対してB社は2400万円と、約33％高い査定額を提示しています。
これだけ差がある場合は、両社がどのような取引事例を参考にしたのか、土地の特徴をどのように評価したのかを確認することが重要です。
高い査定額で売り出しても、その金額で売れるとは限らない
査定額が高い不動産会社に依頼すれば、必ず高く売却できるというわけではありません。不動産の売り出し価格は売主の希望を踏まえて決めますが、最終的な売却価格は購入希望者との交渉によって決まります。
例えば、B社の査定額である2400万円で売り出したとしても、購入希望者が見つからなければ、価格を見直す必要が生じる可能性があります。
一方、A社の査定額である1800万円で売り出した場合でも、購入希望者の需要や市場の状況によっては、比較的早く売却できることも考えられます。
ただし、低い価格で売り出せば必ず早く売れるわけでもありません。重要なのは、査定額の高さだけでなく、その金額で売却できる可能性を検討することです。
例えば、2400万円で売り出した土地が長期間売れず、最終的に1900万円で売却された場合、当初の査定額との差は500万円になります。
反対に、1800万円の査定額をそのまま受け入れて売却した後、周辺の類似した土地が高値で取引されていたと分かれば、もっと高く売れたのではないかと後悔する可能性もあります。
そのため、高い査定額を無条件に信じることも、低い査定額を安全だと考えることも適切ではありません。査定額の根拠と、想定される売却期間をセットで比較しましょう。
査定額だけでなく根拠や販売方針も確認する
不動産会社を比較する際は、査定額以外の情報も確認することが大切です。
宅地建物取引業法では、不動産会社が媒介契約に関連して売買価格について意見を述べる場合、その根拠を明らかにすることが求められています。そのため、査定額に大きな差がある場合は、それぞれの会社に価格の根拠を具体的に説明してもらいましょう。
例えば、A社には「1800万円と判断した理由」、B社には「2400万円で売却できると考えた理由」を質問します。その際、参考にした周辺の成約事例や、売却までに想定している期間も確認すると比較しやすくなります。
また、土地の売却活動では、不動産情報サイトへの掲載や購入希望者への紹介など、販売方法によって物件の認知度が変わる可能性があります。不動産会社がどのような販売活動を予定しているのか、問い合わせが少ない場合にどのような対応を取るのかも確認しましょう。
なお、相続した土地の売却では、境界の確認や測量、古い建物がある場合の解体など、追加費用が発生することがあります。
仮に2400万円で売却できても、解体費や測量費などが高額になれば、手元に残る金額は減ります。土地の売却には仲介手数料や譲渡所得に対する税金なども関係するため、売却価格だけでなく、最終的な手取り金額も試算しておくと安心です。
まとめ
相続した土地の査定額が1800万円と2400万円に分かれた場合、金額が高いという理由だけで不動産会社を選ぶことはおすすめできません。査定額は売却価格を保証するものではなく、参考にする取引事例や土地の評価方法によって差が生じます。
大切なのは、査定額の根拠や販売方針、売却までの見込み期間を比較することです。必要に応じて第三の不動産会社にも査定を依頼し、周辺の成約事例や売却費用も確認しながら、納得できる売却価格を検討しましょう。
出典
国土交通省 不動産情報ライブラリ
国土交通省 価格査定マニュアルについて
国土交通省 建設産業・不動産業
国税庁 No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
