マンション経営を始めるにあたって、運営方法や仕組み、メリット、デメリットについて正しく知っておくことが大切です。
この記事では、マンション経営に必要な基礎知識について解説します。
マンション経営の仕組みとは？
まずは、基本的なマンション経営の仕組みについて説明します。
マンション経営の仕組みはシンプルで、建築あるいは購入したマンションを入居者に部屋を貸し出して家賃を得たり、売却益によって収入を得るという形です。
その一方でマンション経営には必要費用が発生するため、それらを収入から差し引いた利益で運営をしなければならないので、収入が費用を超えるように利益を出す必要があります。
費用をできるだけ抑えたいところですが、入居の手続きや物件の管理などを個人で行うのは難しいため、基本的には管理費用を支払って不動産投資会社を挟むことが多いです。
特に初心者であれば対応に困るケースもあるため、必要経費として不動産投資会社に依頼するのが良いでしょう。
また、不動産投資会社を挟むからといって必ずうまくいくわけではないため、マンション経営に関する資格や知識は身に付けておくことをおすすめします。
マンション経営とアパート経営の違い
マンションは、建築する際に鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造で高層に造られるため耐久力が高く、耐震や耐火性能に優れているのが特徴です。
高層ともあれば入居できる部屋数も多くなるだけでなく、オーナーはローンの借入期間を長く取りやすいというメリットがあります。
マンションであれば1棟あたりの戸数を多くし、収益性を高めやすいというメリットがありますが、初期投資額は当然マンションのほうが高くなるということは念頭に置いておきましょう。
一方でアパート経営は木造や鉄骨造で低層なため、借入期間を長く取りにくいことや、1棟あたりの入居者が少なくなりますが、木造アパートの場合は、法廷耐用年数を過ぎた物件を購入することで1年あたりの減価償却を高くするという投資法もあります。
マンション経営やアパート経営は投資の規模が大きいので、それぞれの特徴を理解したうえで選択しましょう。
マンション経営にかかる費用
マンション経営を行うなら、初期費用やランニングコストについても考えておかなければいけません。
マンションを建築する場合は、建築費や外溝や駐車場整備費、室内整備機器の設置費、購入の場合は購入費が必要です。
加えて、不動産投資会社を挟むのであれば管理費用や、建築時のアパートローンの返済、マンションを自分で所有・運営している場合は固定資産税などが発生します。
他にも火災保険などの保険料、減価償却、修繕費、通信費などさまざまな費用がかかるため、あらかじめ必要経費として押さえておきましょう。
初心者が知っておきたいマンション経営のメリットとデメリット
マンション経営には多くの資金が必要になるため、難しいと考えてしまうかもしれませんが、メリット・デメリット、費用などを正しく理解して運用すれば、初心者でも経営していくことは可能です。
ここでは、マンション経営をするにあたってのメリットやデメリットについて紹介します。
メリット
マンション経営のメリットは主に3つです。
1つ目は、マンション経営を行うことで資産形成ができる点です。
投資方法の一つとしても知られており、マンション経営は初期費用がかかるものの、家賃収入によって賄うことができます。
その他にも、経営を続けてローンを返済することで土地と建物を資産として所有できることから、自己資金を減らすことなく資産を形成が可能です。
2つ目が長期的に不労所得を得られるという点です。
不動産投資会社に管理運営を任せていれば、家賃収入が口座に振り込まれるので不労所得を得ることができます。
3つ目は節税効果が期待できる点です。
例えば相続税において、資産は現金ではなく不動産として保有することで相続税の評価を下げることができます。
これは所有している土地にマンションを建てることで、土地の相続税評価額や建物の相続税評価額が下がることに加えて、土地の固定資産税も建物があることで減額できるためです。
また、マンション経営で得た所得は不動産所得として計上するため、マンション経営が赤字だったとしても、サラリーマンが副業として取り組んでいる場合は損益通算ができます。
そのため、給与所得から赤字分を差し引いて税金の還付が受けられるのです。
デメリット
マンション経営のデメリットは3つあります。
1つ目は、空室が増えることで借金のリスクが増加する点です。
空室が多ければその分収入は減り、ローンの返済や修繕などにより多額の借金を抱える可能性があります。
2つ目は、マンションを建築してから10年経つと価値が下落する傾向にある点です。
そのため、経営を始めてから数年で家賃収入が減少するリスクもあることは、事前に把握しておきましょう。
3つ目は、自然災害などによって建物が被害にあう可能性があるという点です。
経営を始める際は、保険に加入しておくなどの災害対策も必要になります。
マンション経営を検討している初心者におすすめのサービス
不動産管理会社は、会社によって行っている特徴やサービスが異なります。
ここでは、マンション経営を検討している初心者におすすめのサービスについて紹介します。
みんなで大家さん
みんなで大家さんは、1棟のオーナーを1人で行うのではなく、マンションの経営を複数の事業参加者が出資して営業者と匿名組合契約を結んで共同運営していくことで、費用を抑えつつ、利益分配金を受け取れる仕組みを確立しています。
これにより初心者であっても経営に必要な費用やリスクを抑えつつ、不動産投資を行うことができます。
グローバル・リンク・マネジメント
グローバル・リンク・マネジメントでは無料の初心者向けセミナーを実施し、不動産投資に必要な知識を解説してくれます。
不動産投資の仕組みやメリットやデメリット、不動産収入の作り方などの初心者向けの知識を幅広く得ることができ、疑問や質問などにも応じてくれます。
また、通常は2年に1回の家賃見直しを、グローバル・リンク・マネジメントでは7年に1回行っており、下限を設定することで35年の家賃を想定できる仕組みであるサブリース契約を掲げているのもポイントです。
株式会社リアネスト
株式会社リアネストでは、マンション経営の面談を初心者向けに無料で行っています。
新築と中古のどちらを選ぶかという相談や、経営に失敗しないためのポイント、需要と供給のバランス、マンション経営のシステム、メリットやデメリット、リスクや解決法などの相談に対応しているのが特徴です。
面談中の物件紹介などは行ってないので、安心して相談できるでしょう。
マンション経営初心者は知識を身に付けてから行うことが大切
マンション経営をするのはメリットもあればデメリットもあり、リスクも考えるとなかなか手が出しにくいかもしれません。
しかし、しっかりとした知識を身に付け、頼れる不動産管理会社を見つければ、初心者でも運営することができます。
マンション経営を考えている初心者の方は、まず正しい知識を身に付けることから始めてみてはいかがでしょうか。
マンション経営を始めるなら必要な費用やリスクが抑えられるみんなで大家さんがおすすめ！
