【ヤマイチ・ユニハイムエステート】著名投資家DAIBOUCHOU氏が自身の保有銘柄に直球質問！Vol.4
FISCO 2024年03月04日 17:36:00
*17:36JST 【ヤマイチ・ユニハイムエステート】著名投資家DAIBOUCHOU氏が自身の保有銘柄に直球質問！Vol.4 【ヤマイチエステート<2984>】著名投資家DAIBOUCHOU氏が自身の保有銘柄に直球質問！Vol.3の続き
●DAIBOUCHOU
そうですか、分かりました。ありがとうございます。あと、マンションの建築費が上がったと思うんですけど、価格転嫁が十分できる市場環境でしょうか。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
はい。そうですね。これも、いつ調整入られるかって、みんな多分どきどきしながら、ばば抜きのような形でやっている部分はあるかと思いますけれども、我々としては、ここ最近ずっと上がり続けてるんですね。建設費も上がっているんですが、土地の値段も上がり続けてますので、ずっと上がり続けてる中で、エリアによっていろんな工夫のほうをしています。
関東は、正直まだ上がり代があるといいますか、もう都市部が特に、もう本当に中心地が上がり続けてますので、少し郊外の物件とかも上り基調にはあります。ただ、結局、その購買層も比較的元気な人が多いので、収入面でですね。関東は、まだ上がり代があるといいますか、もうすごい圧倒的に高いところに、それまで高くなかったところがだんだん追いついてきてるような、ただ、ここがまだマーケットとしては存在しているなっていう感じですね。
関西は、割と現実的な方が多いといいますか、あまりずっと実は上がってなくて、単価が上がり続けてるんですけれども、ちょっとずつ面積を絞って、グロスは一定になってるっていうのが現状でございまして、少しずつコンパクトなものとか、商品入れながら、総額で買える金額っていうのをみんな出してるような、そんなイメージはありますね。
●DAIBOUCHOU
なるほど、分かりました。実際のマンションの物件ホームページを見ると、結構、家具とか30万円分サービスでプレゼントみたいな、そういうのがあると、売行きがどうなのかなってちょっと心配になるところがあるんですね。大抵、ちょっと売行きがあれだと、そういうサービスをつけがちだと思うんですよね。
それが、ある意味、もういつもやっていることといいますか、通常運転でそれならいいんですけど、多少ちょっと厳しいってなると不安かなっていう、そういう感じはするんですけど、そういう感触はいかがですか。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
あまり言い過ぎて、このエンドユーザーさんがこの動画見ていたら怒られるかもしれないんですけども、一定やっぱり予算を初めに計画する段階で、値引きの幅とか販売促進の幅って見ていますので、そこはある程度見てる範囲でやってるっていうのが現実ですね、我々の場合。それを超過することはあんまりなくて、基本的にはその幅で全部収めてやっていますので、売れないからというよりは、もともとの計画でやってるっていうところと、あとはペースアップさせるために、ちょっと見せるといいますか、やっぱりお客さんが目を引くようなサービスを１個ぽこんとやって、お話ししていく中で、もう少し違う商品にご提案していくような、こんなことはやりますので、何でもかんでも全部サービスというよりは、初めのお客さんをフックするような、引っかけるために、みんないろんな工夫をしてるところはあるかなというふうに思います。
●DAIBOUCHOU
分かりました。いろいろ販売状況の一覧を作ってみると、やっぱりちょっと安い物件っていいますか、駅から離れていたり、ちょっと中心地から離れてるのが少し販売数が多くて、都心だったり、京都の駅前とか、いい立地のところはよく売れてるといいますか、ちょっと高めの物件ですね、そういうイメージをしていますが、販売状況としてはそんな感じですかね。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
そうですね。結局、周り全体がすごい値段が上がっているので、もうそことの比較で、少しでも価格優位性があるような物件はやっぱり早く売れますし、高所得層向けの例えば高層階とかで少し値段を高くつけてるようなやつっていうのは、当然購買層も少ないので、ペースとしては比較的鈍いのかなというところですね。
あとは、競合の状態にもよるので、当社だけというよりは、近隣でどういう物件が出ているかによって売行きは全然変わりますので、変な話、今まで全然売れなかった物件でも、周りの物件がもう完売しちゃって、ほかに物件なくなると、急に売れるスピード上がったりとかもするので、単純にうちの物件だけがどうっていうよりは、本当に周りの需給との関連が非常に強いのはマンションかなというふうに思ってるんです。
●DAIBOUCHOU
じゃあ、近くにすごい格安な物件とかが出てしまうと、そっちに流れていくという状況ですね。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
そういうものが出たら、そこが完売するまでは、我慢するしかないみたいなときはありますね。
●DAIBOUCHOU
そうなると、一つ目は、戸建てが売れないっていうところと同じで、戸建てを買ってた人の層がインフレでちょっと苦しくなって、マンションも含めて家を買う購買力がちょっと低下しているのかなって、そういうイメージはしています。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
そうですね。本当に、申し上げたように、価値観が二つあって、いろいろインフレなので先行き不安なので、ちょっと家はまた検討、先延ばしにしようっていう人と、どうせ買わなあかんし、これから値段上がるので、今のうちに買っておこうっていう、その二つが、今、お客さん見てて、あるかなというふうに思いますので、マンション買ってる方のほうが、どちらかというと、どうせ値上がりするんだしっていう方が多いかもしれないなと思いますね。
特に都市部だと、本当にそれで含み益持ってる人もいますので、中古価格が上がってきて、いろんな人がいらっしゃるなと思いますね。
●DAIBOUCHOU
そうですね。だから、マンションを資産と考えるかっていう、そういう考え方ですね。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
そうですね。
●DAIBOUCHOU
分かりました。ありがとうございます。それでは、最後の質問になりますが、御社の今後の成長可能性についてお聞かせください。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
ありがとうございます。今は、M&Aしながら関東に進出していまして、当社、本当に和歌山であったり関西の地方で、逆風の中、成長し続けてきたっていうところがありますので、この丁寧な利益の取り方は、利益の上積みの仕方を、関東のほうにこのビジネスモデルをコピーしたいなと思ってます。
関東へ出てきて思うのが、やっぱり高度に分業化が進んでまして、あまり自社で何でもかんでもやるというよりは、もう外注を駆使して、とにかく回転重視でやるみたいなビジネスをされている会社が多いなというふうに思ってますが、そこを、まだマーケットがいいので多分それは成り立つと思うんですけども、回転速度が遅くなっていくこれからの少子化とか購買者数が減っていくような局面では、やっぱり回転を少し落としながらでも一つ一つの利益を丁寧に積み上げていくビジネスモデルのほうが、多分生き残れる確率は高いんじゃないかなと思ってまして、それを関東に我々はコピーしていくようなことを今考えてます。
これで、ちょっと何とか売上を今の規模の2.数倍かぐらいまで何とか持っていければなと。マーケットが大きいので可能性はあるかなと思ってまして、その後、今、うちの創業社長が元気なうちに何とか売上1,000億円までは伸ばしたいなと思ってまして、そのうち特に賃料収入を100億円ぐらいまで何とか積み上げたいなというところで、今30億ぐらいまで来てますので、まずは50億の賃料収入を目指してやっていけば、潰れることはなくなるのかなと考えてますので、安定収益をしっかり上積みしていきたいなと思っています。
●DAIBOUCHOU
ありがとうございます。安定的な賃料収入を得ながら、長期スパンで丁寧に利益を確保していく。結構都心だと、どうしても薄利多売で、回転して稼ぐパワービルダーなところが存在感強いと思うんですけど、今後、御社の成長に注目させていただきたいと思います。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
よろしくお願いいたします。ありがとうございます。
●DAIBOUCHOU
ありがとうございます。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
ありがとうございます。
■終わりのあいさつ
▲フィスコ 高井
山田様、DAIBOUCHOUさん、ありがとうございました。最後に、山田様、DAIBOUCHOUさんから御挨拶をいただきたいと思います。それでは、山田様からお願いいたします。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
本日は、最後まで拝聴いただきまして、ありがとうございます。我々は、まだ上場して間もない会社でございますので、しっかりこれからも成長していきたいと思っていますし、どちらかというと時間をかけて結果を出していく会社になるかと思いますので、長い目で見守っていただければと、こういうふうに思います。今後とも、どうかよろしくお願いいたします。
▲フィスコ 高井
ありがとうございました。それでは、DAIBOUCHOUさん、本日の対談はいかがでしたでしょうか。
●DAIBOUCHOU
非常に勉強になった対談だと思います。不動産市況も二極化しているといいますか、インフレの影響がそれぞれ違うというところがあるのと、あと、そうなるとやっぱり不動産市況も、単純に一面だけ見ても分からない、あとはヤマイチ・ユニハイムエステートさんの独自性のあるところ、長期スパンで丁寧に拾いながら賃料収入で手堅く、あとはマンションなどでの中期での分譲販売もしている、あとは戸建て分譲のあれですね、そこも含めていろいろ武器があり、事業がある、その多角化なところもいいですし、あと、不動産を持っている会社のM&Aとかも非常に興味深い事業じゃないかと思います。今日は本当にありがとうございました。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
ありがとうございました。
▲フィスコ 高井
ありがとうございました。それでは、これにて対談を終了といたします。皆様、ご視聴いただきありがとうございました。
＜TY＞
●DAIBOUCHOU
そうですか、分かりました。ありがとうございます。あと、マンションの建築費が上がったと思うんですけど、価格転嫁が十分できる市場環境でしょうか。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
はい。そうですね。これも、いつ調整入られるかって、みんな多分どきどきしながら、ばば抜きのような形でやっている部分はあるかと思いますけれども、我々としては、ここ最近ずっと上がり続けてるんですね。建設費も上がっているんですが、土地の値段も上がり続けてますので、ずっと上がり続けてる中で、エリアによっていろんな工夫のほうをしています。
関東は、正直まだ上がり代があるといいますか、もう都市部が特に、もう本当に中心地が上がり続けてますので、少し郊外の物件とかも上り基調にはあります。ただ、結局、その購買層も比較的元気な人が多いので、収入面でですね。関東は、まだ上がり代があるといいますか、もうすごい圧倒的に高いところに、それまで高くなかったところがだんだん追いついてきてるような、ただ、ここがまだマーケットとしては存在しているなっていう感じですね。
関西は、割と現実的な方が多いといいますか、あまりずっと実は上がってなくて、単価が上がり続けてるんですけれども、ちょっとずつ面積を絞って、グロスは一定になってるっていうのが現状でございまして、少しずつコンパクトなものとか、商品入れながら、総額で買える金額っていうのをみんな出してるような、そんなイメージはありますね。
●DAIBOUCHOU
なるほど、分かりました。実際のマンションの物件ホームページを見ると、結構、家具とか30万円分サービスでプレゼントみたいな、そういうのがあると、売行きがどうなのかなってちょっと心配になるところがあるんですね。大抵、ちょっと売行きがあれだと、そういうサービスをつけがちだと思うんですよね。
それが、ある意味、もういつもやっていることといいますか、通常運転でそれならいいんですけど、多少ちょっと厳しいってなると不安かなっていう、そういう感じはするんですけど、そういう感触はいかがですか。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
あまり言い過ぎて、このエンドユーザーさんがこの動画見ていたら怒られるかもしれないんですけども、一定やっぱり予算を初めに計画する段階で、値引きの幅とか販売促進の幅って見ていますので、そこはある程度見てる範囲でやってるっていうのが現実ですね、我々の場合。それを超過することはあんまりなくて、基本的にはその幅で全部収めてやっていますので、売れないからというよりは、もともとの計画でやってるっていうところと、あとはペースアップさせるために、ちょっと見せるといいますか、やっぱりお客さんが目を引くようなサービスを１個ぽこんとやって、お話ししていく中で、もう少し違う商品にご提案していくような、こんなことはやりますので、何でもかんでも全部サービスというよりは、初めのお客さんをフックするような、引っかけるために、みんないろんな工夫をしてるところはあるかなというふうに思います。
●DAIBOUCHOU
分かりました。いろいろ販売状況の一覧を作ってみると、やっぱりちょっと安い物件っていいますか、駅から離れていたり、ちょっと中心地から離れてるのが少し販売数が多くて、都心だったり、京都の駅前とか、いい立地のところはよく売れてるといいますか、ちょっと高めの物件ですね、そういうイメージをしていますが、販売状況としてはそんな感じですかね。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
そうですね。結局、周り全体がすごい値段が上がっているので、もうそことの比較で、少しでも価格優位性があるような物件はやっぱり早く売れますし、高所得層向けの例えば高層階とかで少し値段を高くつけてるようなやつっていうのは、当然購買層も少ないので、ペースとしては比較的鈍いのかなというところですね。
あとは、競合の状態にもよるので、当社だけというよりは、近隣でどういう物件が出ているかによって売行きは全然変わりますので、変な話、今まで全然売れなかった物件でも、周りの物件がもう完売しちゃって、ほかに物件なくなると、急に売れるスピード上がったりとかもするので、単純にうちの物件だけがどうっていうよりは、本当に周りの需給との関連が非常に強いのはマンションかなというふうに思ってるんです。
●DAIBOUCHOU
じゃあ、近くにすごい格安な物件とかが出てしまうと、そっちに流れていくという状況ですね。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
そういうものが出たら、そこが完売するまでは、我慢するしかないみたいなときはありますね。
●DAIBOUCHOU
そうなると、一つ目は、戸建てが売れないっていうところと同じで、戸建てを買ってた人の層がインフレでちょっと苦しくなって、マンションも含めて家を買う購買力がちょっと低下しているのかなって、そういうイメージはしています。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
そうですね。本当に、申し上げたように、価値観が二つあって、いろいろインフレなので先行き不安なので、ちょっと家はまた検討、先延ばしにしようっていう人と、どうせ買わなあかんし、これから値段上がるので、今のうちに買っておこうっていう、その二つが、今、お客さん見てて、あるかなというふうに思いますので、マンション買ってる方のほうが、どちらかというと、どうせ値上がりするんだしっていう方が多いかもしれないなと思いますね。
特に都市部だと、本当にそれで含み益持ってる人もいますので、中古価格が上がってきて、いろんな人がいらっしゃるなと思いますね。
●DAIBOUCHOU
そうですね。だから、マンションを資産と考えるかっていう、そういう考え方ですね。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
そうですね。
●DAIBOUCHOU
分かりました。ありがとうございます。それでは、最後の質問になりますが、御社の今後の成長可能性についてお聞かせください。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
ありがとうございます。今は、M&Aしながら関東に進出していまして、当社、本当に和歌山であったり関西の地方で、逆風の中、成長し続けてきたっていうところがありますので、この丁寧な利益の取り方は、利益の上積みの仕方を、関東のほうにこのビジネスモデルをコピーしたいなと思ってます。
関東へ出てきて思うのが、やっぱり高度に分業化が進んでまして、あまり自社で何でもかんでもやるというよりは、もう外注を駆使して、とにかく回転重視でやるみたいなビジネスをされている会社が多いなというふうに思ってますが、そこを、まだマーケットがいいので多分それは成り立つと思うんですけども、回転速度が遅くなっていくこれからの少子化とか購買者数が減っていくような局面では、やっぱり回転を少し落としながらでも一つ一つの利益を丁寧に積み上げていくビジネスモデルのほうが、多分生き残れる確率は高いんじゃないかなと思ってまして、それを関東に我々はコピーしていくようなことを今考えてます。
これで、ちょっと何とか売上を今の規模の2.数倍かぐらいまで何とか持っていければなと。マーケットが大きいので可能性はあるかなと思ってまして、その後、今、うちの創業社長が元気なうちに何とか売上1,000億円までは伸ばしたいなと思ってまして、そのうち特に賃料収入を100億円ぐらいまで何とか積み上げたいなというところで、今30億ぐらいまで来てますので、まずは50億の賃料収入を目指してやっていけば、潰れることはなくなるのかなと考えてますので、安定収益をしっかり上積みしていきたいなと思っています。
●DAIBOUCHOU
ありがとうございます。安定的な賃料収入を得ながら、長期スパンで丁寧に利益を確保していく。結構都心だと、どうしても薄利多売で、回転して稼ぐパワービルダーなところが存在感強いと思うんですけど、今後、御社の成長に注目させていただきたいと思います。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
よろしくお願いいたします。ありがとうございます。
●DAIBOUCHOU
ありがとうございます。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
ありがとうございます。
■終わりのあいさつ
▲フィスコ 高井
山田様、DAIBOUCHOUさん、ありがとうございました。最後に、山田様、DAIBOUCHOUさんから御挨拶をいただきたいと思います。それでは、山田様からお願いいたします。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
本日は、最後まで拝聴いただきまして、ありがとうございます。我々は、まだ上場して間もない会社でございますので、しっかりこれからも成長していきたいと思っていますし、どちらかというと時間をかけて結果を出していく会社になるかと思いますので、長い目で見守っていただければと、こういうふうに思います。今後とも、どうかよろしくお願いいたします。
▲フィスコ 高井
ありがとうございました。それでは、DAIBOUCHOUさん、本日の対談はいかがでしたでしょうか。
●DAIBOUCHOU
非常に勉強になった対談だと思います。不動産市況も二極化しているといいますか、インフレの影響がそれぞれ違うというところがあるのと、あと、そうなるとやっぱり不動産市況も、単純に一面だけ見ても分からない、あとはヤマイチ・ユニハイムエステートさんの独自性のあるところ、長期スパンで丁寧に拾いながら賃料収入で手堅く、あとはマンションなどでの中期での分譲販売もしている、あとは戸建て分譲のあれですね、そこも含めていろいろ武器があり、事業がある、その多角化なところもいいですし、あと、不動産を持っている会社のM&Aとかも非常に興味深い事業じゃないかと思います。今日は本当にありがとうございました。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
ありがとうございました。
▲フィスコ 高井
ありがとうございました。それでは、これにて対談を終了といたします。皆様、ご視聴いただきありがとうございました。
＜TY＞
情報提供元： FISCO