ジェイ・エス・ビー Research Memo（8）：中期経営計画は計画超過し順調な立ち上がり。目標数値を上方修正（2）
FISCO 2022年08月03日 16:08:00
■ジェイ・エス・ビー<3480>の中長期の成長戦略
2. 成長戦略
(1) 不動産賃貸管理事業
中期経営計画の意欲的な目標数値を達成するための成長戦略として、主力事業の不動産賃貸管理事業では、学生マンションの収益力向上を目指して以下の3点を実施する。
第1に、DX推進を目指す。実現のための施策として、1) マンション企画のDX推進による不動産オーナーサポートの充実化及び営業効率化、2) マンション賃貸のDX推進による入居者の利便性向上、非対面接客の推進、3) DX推進による入居者・不動産オーナー・巡回点検担当者サポートの充実化、管理業務効率化、コスト削減などを計画する。この計画について、2022年10月期第2四半期は新規物件開発が順調に推移し、物件管理戸数、利益率ともに超過達成していること、コロナ禍による留学生の入国制限はあったものの「UniLife」ブランド・コンセプトを持った食事付きや家具家電付き物件の促進や、Web広告・学校との提携における募集活動が奏功したことから、同社による5段階の進捗評価（S～D）はBで予定どおりに進捗している。
学生マンション事業におけるDX推進としては、マンション企画のDX、マンション賃貸のDX、マンションメンテナンスのDXを計画している。マンション企画のDXでは、情報活用による営業効率化、スピーディーな事業提案やシミュレーション提示による不動産オーナーサポートの向上、物件開発の促進などを図る。マンション賃貸のDXでは、CRM（顧客関係管理）/電子契約システムを連携して一気通貫の顧客管理を実現、基幹システムとWebページの連動、部屋紹介から申込み・契約までオンラインで完結するツール展開など、入居者の利便性向上と非対面接客の推進を図る。既にCRMは実現しており、従来は手書きベースだったものが電子化され、効率改善につながっている。マンションメンテナンスのDXでは、オーナー向けアプリ導入による不動産オーナーの満足度向上や管理業務効率化・コスト削減、巡回アプリ導入による巡回・設備点検の標準化やデータ化、入居者向けアプリの導入による入居者の満足度向上などを実現することで、管理業務効率化やコスト削減を目指す計画だ。こうしたDX推進は、中期経営計画の目標達成のカギを握る最重要戦略と言えるだろう。同社ではDX推進の手ごたえを十分に感じており、今後も対面・非対面双方を活用した営業戦略を推進する方針である。
第2に、バリューチェーンの強化を目指す。実現に向けた施策として、時代のニーズに即した物件を開発する「企画・開発・提案力」、全国ネットワークと多彩なメディアを駆使した「募集力」、迅速かつきめ細かなサポートができる「管理力」など、同社グループの強みを生かした「三位一体」の「一気通貫」サポート体制の確立を計画する。コロナ禍において物件紹介からクロージングをオンラインで一気通貫して行うことで顧客ニーズに応えることに成功したことで、進捗評価はSと予定を上回る大変順調な進捗状況であり、推進中の施策のなかで最も高い評価となっている。
バリューチェーンの強化における具体的な成果として、資本参加により中国・四国地方の大学生協との協働強化がある。同社は、全国各地の大学生協と、学生専用賃貸物件の開発、建設及び入居斡旋・管理に関する業務提携を行っており、中国・四国エリアの大学生協オリジナルマンションの運営、賃貸住宅の企画開発及び管理運営（サブリース）を行う(株)ユニコープ総合リビング（以下、ユニコープ）が実施する第三者割当増資を引受け資本参加した。これまで以上に大学生協との連携を強力なものとし、既存物件である大学生協オリジナルマンションや、同社グループの管理する「UniLife」物件の共同募集、共同管理の実現に加え、大学寮や学生サポート制度などの新たな領域の創造を目指す方針だ。今後は国公立大学の生協に強いユニコープのノウハウが活用できることから、戦略的に重要な出資であった。
そのほか、「学生会館 Uni E’meal 富山大学前【食事付き】」「学生会館 UniS Court 山形【食事付き・山形大専用】 」「学生会館 ロイヤル新大江【食事付き】（熊本）」「学生会館 マニフィックリア高麗【食事付き】（鹿児島）」「学生会館 Uni E’meal 三重大学前【食事付き】」といった食事付き学生マンションを5県に初進出した。さらに、「学生会館 The Park Hive 板橋赤塚【食事付き】」「学⽣会館 classy BASE 西国分寺【食事付き】」「学生会館 Uni E’meal 石橋阪大前【食事付き】」など、都市部に高機能マンションを展開している。
第3に、学生の価値創造を意図したビジネス拡大を目指す。実現のための施策としては、1)マンションに成長支援設備の設置、2)学生に知の交流・創造機会の提供、3)地域創生への貢献などを計画する。三位一体による物件企画開発や仲介責任・管理責任による24時間365日の入居者アフターサービスについてさらなる充実を目指すが、学びのマンションとして食堂又はオンラインを活用した人間力・社会人基礎力向上に向けた企画を実施している。進捗評価はAで予定を上回る順調な進捗である。
地方中核都市や地方都市における学生・社会人マンション「UniLife」を通じた、地方創生への貢献の具体的な展開事例としては、盛岡市と協定を結ぶ東日本旅客鉄道<9020>に同社グループが協力して、2022年春に運営開始したJR盛岡駅西口・食事付き単身者向け賃貸マンション「リビスタ盛岡【食事付き】」がある。地元での就職支援や若い世代の移住定住を促進し、中心市街地の活性化や地方創生につなげる計画だ。2022年4月には、移住コーディネーターによる説明や民俗芸能「さんさ踊り」実演などのイベントを開催した。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 国重 希）
＜EY＞
2. 成長戦略
(1) 不動産賃貸管理事業
中期経営計画の意欲的な目標数値を達成するための成長戦略として、主力事業の不動産賃貸管理事業では、学生マンションの収益力向上を目指して以下の3点を実施する。
第1に、DX推進を目指す。実現のための施策として、1) マンション企画のDX推進による不動産オーナーサポートの充実化及び営業効率化、2) マンション賃貸のDX推進による入居者の利便性向上、非対面接客の推進、3) DX推進による入居者・不動産オーナー・巡回点検担当者サポートの充実化、管理業務効率化、コスト削減などを計画する。この計画について、2022年10月期第2四半期は新規物件開発が順調に推移し、物件管理戸数、利益率ともに超過達成していること、コロナ禍による留学生の入国制限はあったものの「UniLife」ブランド・コンセプトを持った食事付きや家具家電付き物件の促進や、Web広告・学校との提携における募集活動が奏功したことから、同社による5段階の進捗評価（S～D）はBで予定どおりに進捗している。
学生マンション事業におけるDX推進としては、マンション企画のDX、マンション賃貸のDX、マンションメンテナンスのDXを計画している。マンション企画のDXでは、情報活用による営業効率化、スピーディーな事業提案やシミュレーション提示による不動産オーナーサポートの向上、物件開発の促進などを図る。マンション賃貸のDXでは、CRM（顧客関係管理）/電子契約システムを連携して一気通貫の顧客管理を実現、基幹システムとWebページの連動、部屋紹介から申込み・契約までオンラインで完結するツール展開など、入居者の利便性向上と非対面接客の推進を図る。既にCRMは実現しており、従来は手書きベースだったものが電子化され、効率改善につながっている。マンションメンテナンスのDXでは、オーナー向けアプリ導入による不動産オーナーの満足度向上や管理業務効率化・コスト削減、巡回アプリ導入による巡回・設備点検の標準化やデータ化、入居者向けアプリの導入による入居者の満足度向上などを実現することで、管理業務効率化やコスト削減を目指す計画だ。こうしたDX推進は、中期経営計画の目標達成のカギを握る最重要戦略と言えるだろう。同社ではDX推進の手ごたえを十分に感じており、今後も対面・非対面双方を活用した営業戦略を推進する方針である。
第2に、バリューチェーンの強化を目指す。実現に向けた施策として、時代のニーズに即した物件を開発する「企画・開発・提案力」、全国ネットワークと多彩なメディアを駆使した「募集力」、迅速かつきめ細かなサポートができる「管理力」など、同社グループの強みを生かした「三位一体」の「一気通貫」サポート体制の確立を計画する。コロナ禍において物件紹介からクロージングをオンラインで一気通貫して行うことで顧客ニーズに応えることに成功したことで、進捗評価はSと予定を上回る大変順調な進捗状況であり、推進中の施策のなかで最も高い評価となっている。
バリューチェーンの強化における具体的な成果として、資本参加により中国・四国地方の大学生協との協働強化がある。同社は、全国各地の大学生協と、学生専用賃貸物件の開発、建設及び入居斡旋・管理に関する業務提携を行っており、中国・四国エリアの大学生協オリジナルマンションの運営、賃貸住宅の企画開発及び管理運営（サブリース）を行う(株)ユニコープ総合リビング（以下、ユニコープ）が実施する第三者割当増資を引受け資本参加した。これまで以上に大学生協との連携を強力なものとし、既存物件である大学生協オリジナルマンションや、同社グループの管理する「UniLife」物件の共同募集、共同管理の実現に加え、大学寮や学生サポート制度などの新たな領域の創造を目指す方針だ。今後は国公立大学の生協に強いユニコープのノウハウが活用できることから、戦略的に重要な出資であった。
そのほか、「学生会館 Uni E’meal 富山大学前【食事付き】」「学生会館 UniS Court 山形【食事付き・山形大専用】 」「学生会館 ロイヤル新大江【食事付き】（熊本）」「学生会館 マニフィックリア高麗【食事付き】（鹿児島）」「学生会館 Uni E’meal 三重大学前【食事付き】」といった食事付き学生マンションを5県に初進出した。さらに、「学生会館 The Park Hive 板橋赤塚【食事付き】」「学⽣会館 classy BASE 西国分寺【食事付き】」「学生会館 Uni E’meal 石橋阪大前【食事付き】」など、都市部に高機能マンションを展開している。
第3に、学生の価値創造を意図したビジネス拡大を目指す。実現のための施策としては、1)マンションに成長支援設備の設置、2)学生に知の交流・創造機会の提供、3)地域創生への貢献などを計画する。三位一体による物件企画開発や仲介責任・管理責任による24時間365日の入居者アフターサービスについてさらなる充実を目指すが、学びのマンションとして食堂又はオンラインを活用した人間力・社会人基礎力向上に向けた企画を実施している。進捗評価はAで予定を上回る順調な進捗である。
地方中核都市や地方都市における学生・社会人マンション「UniLife」を通じた、地方創生への貢献の具体的な展開事例としては、盛岡市と協定を結ぶ東日本旅客鉄道<9020>に同社グループが協力して、2022年春に運営開始したJR盛岡駅西口・食事付き単身者向け賃貸マンション「リビスタ盛岡【食事付き】」がある。地元での就職支援や若い世代の移住定住を促進し、中心市街地の活性化や地方創生につなげる計画だ。2022年4月には、移住コーディネーターによる説明や民俗芸能「さんさ踊り」実演などのイベントを開催した。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 国重 希）
＜EY＞
情報提供元： FISCO