ビーロット Research Memo（2）：急成長中の不動産金融コンサルティング会社。経常利益成長率は年平均64%

■会社概要

1. 会社概要と沿革
ビーロット<3452>は、代表取締役社長の宮内誠氏をはじめ不動産業界に長く従事してきたプロ集団が2008年に設立した「不動産投資開発事業」「不動産コンサルティング事業」「不動産マネジメント事業」を中心とする不動産金融コンサルティング会社グループである。設立当初は不動産仲介及び賃貸管理が主であったが、自社投資を行い、不動産の価値を高める不動産再生の分野で取引実績を着実に重ね、資金調達力が強化されるにつれて、不動産投資・開発の割合を増やしてきた。関東だけでなく北海道・関西・九州にも進出し全国の案件を扱う。またオフィスやマンションを主としつつも、近年はホテル・コンドミニアムを積極的に手掛け、介護施設や物流センターなど多様な不動産の開発及び再生に取り組んでいる。

創業6年2ヶ月となる2014年12月には早くも上場（東証マザーズ）を果たし、財務基盤が強化されたなかで成長を加速。2015年にアセットマネジメント会社とシンガポール現地法人を設立（2社とも連結子会社）。2016年には分譲住宅販売を行う(株)ライフステージ（本社：大阪市）を連結子会社化し、本格的に関西圏へ進出を果たした。更にミサワホームと共同出資で不動産ファンドを組成しており、M&Aやファンドを通じた新たな成長ステージに突入。2017年にはホテル事業を行う(株)ヴィエント・クリエーション（本社：港区）を連結子会社化。その他のM&A・出資案件としては、ゴルフ場受託運営の(株)ティアンドケイ（2018年）、納骨堂・葬儀場運営の(株)横濱聖苑（2019年株式50%取得）があり、オペレーショナルアセット（運営を伴う不動産）に同社の特徴がある。2018年2月に東証1部への市場変更を果たし、その信用力と知名度の向上により情報量や顧客数、金融機関との良好な取引関係が拡充している。上場以降の過去5期の売上高の年平均成長率は46.6%、経常利益では64.2%と、業界でも群を抜く成長性が魅力である。

2. 事業構成
主力の不動産投資開発事業は、全社売上高の84.3%、全社営業利益の75.6%を占める。オフィスビルやマンションに投資をしてバリューアップして売却する「不動産再生型」と、土地を取得して新築の建物を建築する「不動産開発型」の2つのタイプがある。

不動産コンサルティング事業は、売上高構成比5.0%、営業利益構成比11.2%となっている。仲介業務がメインであり、相続対策としての資産入れ替え相談など、士業や金融機関からの紹介の顧客が主な対象である。連結子会社ライフステージが行う分譲マンションの販売受託業務もこのセグメントに入る。

不動産マネジメント事業は、売上高構成比10.7%、営業利益構成比13.2%となっている。売却先の富裕層や投資家からの賃貸管理業務受託、自社で所有する賃貸用不動産の賃借などを行う。

3事業の中では不動産投資開発事業が突出した業績を上げるが、同社では3事業がバランスを維持しながら成長することを理想として事業展開を行っている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫）




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