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2023年第四半期 市況
経済：雇用調整は継続するも、雇用者数は増加基調を維持
ニューヨーク市の5月の雇用は引き続き順調な成長を記録し、総雇用者数は2020年2月のピークである470万人に達した。金融サービス業の雇用は7,000人増加した一方、情報サービス産業の雇用は4,200人減少した。娯楽・接客サービス産業の雇用は、市内への旅行者増加の影響で過去4か月間安定的に増加し456,100人に達した。民間部門における雇用者総数は410万人に増加した。ニューヨーク市のオフィスワーカー総数は2023年第1四半期以降でみると4,500人減少したものの、直近12か月間では28,900人増加し150万人となった。
需給：ダウンタウンの成約面積は過去3四半期で最大となる
2023年第2四半期のマンハッタンの新規成約面積は、過去8四半期で最低の390万平方フィート（sf）を記録し、オフィス需要は軟化が継続した。ただし、四半期全体では平均を下回ったものの、6月は今四半期で最もリーシング活動が活発で180万sfの成約が報告された。これは主にダウンタウンにて新規成約面積が急増したためである。例えば、Department for Citywide Administrative Services (DCAS)が10 William Streetにて、マンハッタンでは年初来最大となる640,744sfを賃借した。また、2023年上半期の新規成約面積は780万sfとなり、2022年上半期合計を40.6%下回った。オフィス需要は引き続き小規模～中規模のオフィスに集中しており、新規成約の92.0%は成約面積が25,000sfを下回った。一方、10万sf超の新規成約は年初来4件のみで、1年前と比較すると17件減少した。新規成約のうちグレードAオフィスは66.7%を占め、うち23.0%は2015年以降に竣工または大規模改修が行われた物件だった。なお、契約が更新された面積は前年比5.3%減少し、260万sfとなった。
マンハッタン全体の空室率は、10万sf超の5物件がマーケットに新規供給されたことで20ベーシスポイント（bps）上昇して22.4%となり、直接賃貸形式の空室面積は過去最高の7,020万sfとなった。Two Manhattan Westは2023年で2番目に大きい開発物件であるが、第2四半期の竣工にともない436,631sfの空室面積が追加されることとなった。サブリース（転貸）形式の募集面積は2,270万sfで変わらなかったが、1年前の2,070万sfからは拡大した。最後に、マンハッタン全体のネット・アブソープション（吸収需要）をみると前四半期末のマイナス220万sfからは改善したものの、年初来では140万sfのマイナスにとどまった。
賃料：新規供給物件によりマンハッタンの募集賃料は底上げされている
マンハッタンにおけるオフィスビル全体の募集賃料は、高い価格帯の空室物件が吸収されたことを主因として、平方フィート当たりの単価（psf）が前期比僅かに$0.05下落し$72.12psfとなった。一方、グレードAオフィスの募集賃料は$79.59psfのままで安定。サブマーケット別にみると、ミッドタウンの募集賃料は、前期比$0.11psf上昇して$77.05 psfとなり、Penn Stationの募集賃料は、Two Manhattan Westの竣工により前期比2.6%上昇して$110.02 psfとなった。ミッドタウン・サウスの募集賃料は、555 Broadwayで平均募集賃料を上回る物件がマーケットに供給されたことで、前期比$0.43psf上昇して$75.84 psfとなった。ダウンタウンのオール・グレードの募集賃料は$0.05下落して$56.27 psfになった一方、グレードAオフィスの募集賃料は、Four World Trade Centerと200 Liberty Streetで高賃料の募集床がマーケットに追加されたことが一因で、前期比$0.17 psf上昇して$60.03 psfとなった。
今後の見通し
・2023年上半期に新築またはリノベーションされたオフィスが320万sf供給されたことに加え、2023年下半期はさらに1,020万sfオフィスが竣工予定。
・ 金利の上昇と、経済全般の不透明さを背景に、短期的にはオフィス賃貸需要は引き続き軟調と予測。
・ 出社率は上昇し続け、今後数か月でパンデミック前の50.0%を超過する見込。
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クッシュマン＆ウェイクフィールドについて
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（C&W）はニューヨーク取引証券所に上場している世界有数の事業用不動産サービス会社です。世界約60カ国、400拠点に約52,000人の従業員を擁しています。施設管理、売買仲介、鑑定評価、テナントレップ、リーシング、プロジェクト・マネジメントなどのコア・サービス全体で、2022年の売上高は101億ドルを記録しました。受賞歴のある企業文化や、ダイバーシティ、エクイティ＆インクルージョン（DEI）、環境、社会、ガバナンス（ESG）へのコミットメントにより、業界内外から高い評価を頂いております。詳しくは、公式ホームページhttps://www.cushmanwakefield.com/ja-jp/japan にアクセスするか公式ツイッター @CushWake をフォロー下さい。
