たかだか個人投資家に過ぎない私が目を付けた次の投資先。プロジェクトなどという大げさな呼び方をするのもおこがましいですね。
「しばらくは賃貸暮らしを楽しもう」、そう考えていた時、ある戸建ての情報に目が留まりました。この戸建てをリノベーションして住んでみたら面白いのではないか。
今、そんな計画を立てています。今回はこの計画の概要をご紹介しようと思います。
都内某所の格安戸建て
相場観がある場所で売り出されていた築古の戸建て。その安さにピンと来て、思わず詳細ページをクリックしてしまいました。このプロジェクトの始まりはそんなひょんなこと。
不動産とはご縁があって結ばれるもんなんだなぁ。改めてそう感じました。
本物件のプロフィール
・ 販売価格：1,100万円
・ 所在地：東京都下
・ 築年月：昭和51年10月
・ 構造：木造2階建て
・ 間取り：2LDK
・ 土地面積：約50㎡
・ 建物面積：約50㎡
東京都下と言っても、23区からほど近い中央線沿線の都市。周辺の路線価は26.5万円ということで、単純計算で土地の値段は1,325万円ということになります。
この安さには何かワケがあるのでは？
そう思わざるを得ません。そんな疑問をぶつけてみると、告知事項があるわけではないようです。まずはひと安心です。
構造上の問題もなさそうです
既定の容積率はオーバーしているものの再建築は可能であること、これらは事前に確認済みです。
知人のリフォーム屋さんに依頼して調査してもらったところ、構造上の問題もなさそうです。それを聞いて、購入する意思は一層固まりました。
いくらで買い付けをいれるか？
それが次の課題になります。桁がひとつ違う900万円台で打診しても相手が了承する可能性は低いと思ったので、ジャスト1,000万円での買い付けを入れてみることに。
すると、有難いことにこちらの希望通りの金額で受けていただけるとの連絡をいただきました。業者さんに後から聞いた話によると、その金額は売主が考えていた最低ラインだったとのこと。
見事そこを突いてきましたね！
とのことでした。何はともあれ、双方が納得する金額で交渉がまとまり本当にハッピーです。
プロジェクトの概要
1. 当面は自宅として
当面は近隣の賃貸住宅に暮らしながら戸建てのリノベーションを行い、夏前の入居を目指します。そこに住むのは3年から5年の期間限定。
その後は賃貸に出すことを視野に入れて、リノベーションを行います。収益を考えると、一般的な自宅のリノベーションよりも工事費用を抑えることが求められます。
知人の業者さんに相談したところ、想定していた工事は概ね300万円程度で収まりそうです。購入費用と工事費、諸経費を合わせて1,400万円から1,500万円を想定していたので、この条件はクリアできそうです。
2. その後賃貸する
築年数を考えると、建物をその後長期に渡って使用すること不可能です。
賃貸できる期間
10年程度を想定しています。
同程度の物件の家賃相場
7～8万円。賃料7.5万円と想定し稼働率を90%とすると、10年間で810万円の家賃収入が得られる計算になります。
3. 解体し更地で売却
解体費用は多く見積もっても200万円とのことです。
10年賃貸した後に建物を解体し、購入時と同じ1,000万円で売却した場合の収支を計算
費やした経費は物件の購入費用と工事費、諸経費、解体費用、併せて1,700万円ほどです。
それに対して、10年間の家賃収入810万円と売却代金1,000万円、それに加えて自宅として使用する5年間の家賃相当額（7.5万円×60ヶ月）450万円が、売却までに得られる収入ということになります。
合計で2,260万円万円の収入が得られる
という計算になります。収入から支出を引くと560万円ほどの収益を見込むことができます。
高値で売却を期待
更地での売却であれば、購入時の価格を上回る価格での売却も期待できます。また隣地を購入することができれば資産価値が増し、より高い単価での売却も夢ではありません。
仲介業者さんから伺った話によると、お隣は自分の物件は再建築不可と思っているようです。ということは、思わぬ安値で売りに出されるかもしれません。その機会が巡って来るのを待ちたいと思います。（執筆者：内田 陽一）
