家を売ろうと不動産会社に相談すると、「媒介契約はどれにしますか」と聞かれます。一般、専任、専属専任と並べられても、違いがつかめず迷いがちです。ところがこの選び方で、ほかの会社に頼めるかも、届く報告の頻度も変わります。結ぶ前に知りたい違いと、書面で確かめる点を紹介します。
頼める相手と買主の扱いで分かれる3種類
聞かれているのは、買主探しをどの会社にどこまで任せるかという約束です。国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、選ぶのは依頼者だとしたうえで、不動産会社に違いの十分な説明を求めています。
見分ける手がかりは、別の会社にも頼めるかと、自分で見つけた買主と契約できるかの2つです。法令や国土交通省などの案内をもとに並べます。
指定流通機構は、会社どうしで物件情報を共有するレインズの運営機関です。登録までの日数は、国土交通省の標準媒介契約約款では契約の次の日から数え、休業日を除きます。
気をつけたいのが、自分で見つけた買主です。専任媒介は契約できるものの、同じ約款では会社への通知が要り、費用の償還を求められることがあります。専属専任媒介は直接契約できず、東京都の手引きは依頼した会社の媒介を通すと説明しています。一般媒介で重ねて頼む先は、約款では知らせる形が基本で、知らせないなら特約が要ります。
結んだ後の期間と報告の決まり
まず有効期間です。専任の2種類の有効期間は宅地建物取引業法第34条の2により3か月が上限で、長く定めても3か月に短くなります。一般媒介に法律の上限はなく、標準媒介契約約款が同じく3か月以内としています。専任の2種類は自動では延びず、更新には売主の申し出と会社の同意が要ります。一般媒介も標準約款では、売主の申し出と会社の同意によって更新します。
次に定期報告です。伝えられるのは買主探しの手立てや問い合わせの様子で、約款の書式では文書か電子メールを使います。別に覚えておきたいのが、購入の申込みの連絡です。3種類とも、申込みがあれば会社は遅滞なく売主へ伝える決まりです。国土交通省の考え方では、希望に合わない申込みでもその都度の報告が必要です。
署名の前と登録の後に確かめたいこと
署名の前に開きたいのが契約書です。標準媒介契約約款の書式なら冒頭に種類が書かれ、右上に約款に基づく契約かどうかの表示が入ります。そのうえで有効期間、報告の方法と頻度、登録先の名前を確かめましょう。契約に反すると、違約金などを求められる場合もあります。
専任の2種類なら、会社から渡される登録証明書を見て、登録されたことを確かめます。国土交通省によると、令和7年1月1日から不動産会社に取引状況の登録が義務づけられ、同月4日からはこの証明書に2次元コードが入りました。売主専用の画面で「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」のどれかを確かめられます。覚えのない紹介停止なら、依頼した会社への問い合わせを国土交通省は案内しています。
どの種類でも、決めるのは書面を読んだ売主
違いが表れるのは、頼める相手、自分で見つけた買主の扱い、契約後の報告と登録です。どれが合うかは家の事情で変わります。分からない欄は署名の前に担当者へ説明を求め、納得してから決めてください。
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