家は相手に譲るのだから、自分に税金の話は関係ないと思っていませんか。ところが国税庁の案内では、不動産を財産分与で手放す本人に譲渡所得の課税があります。代金が入らない場面なので見落としやすいところです。渡す側の計算の入り口と特例の確かめ方、受け取る側の贈与税の扱いを順に解説します。
代金が入らないのに、時価から計算が始まる
財産分与で家を手放しても、買主からの代金は入りません。それでも国税庁の案内（令和8年4月1日現在の法令等）では、渡す財産が土地や建物なら、渡した本人が譲渡所得の課税を受けます。売った金額の代わりに使われるのが、渡した時点の時価です。土地を分与した例を扱う国税庁の質疑応答事例（令和7年8月1日現在の法令等）は、時価を実勢価額（通常の取引価額）としています。
もっとも、時価の全額に税がかかるわけではなく、譲渡益が生じなければ通常は譲渡所得税も発生しません。国税庁の案内では、譲渡所得は売った金額から取得費と譲渡費用を除いた残りです。取得費には買ったときの代金や手数料、後から払った改良費などが入ります（建物は減価償却費に当たる分を除きます）。
住んでいた家の特例は、相手との関係で線が引かれる
次は、マイホームを売ったときの特例です。国税庁の案内では、持っていた年数の長短を問わず使え、譲渡所得から控除できる額は最高3,000万円です。ただし要件の1つが、親子や夫婦など特別の関係がある人への譲渡ではないことです。租税特別措置法も、配偶者などへの譲渡を対象から除いています。
財産分与で渡す家が対象になるかは、この案内だけでは判断がつきません。離婚の前か後かなど渡すタイミングを税務署に伝え、扱いを聞いておくと安心です。特例を使うには、書類を添えた確定申告が必要です。
受け取る側の贈与税は、額と目的で分かれる
国税庁の案内では、離婚で受け取った財産に、ふつう贈与税は発生しません。贈り物ではなく、夫婦の財産を分け合い、離婚後の暮らしを支えるための受け取りと考えられているからです。
例外は2つです。夫婦の協力で築いた額などを踏まえても、受け取った額が大きすぎるときは、行き過ぎた部分が贈与税の対象です。贈与税や相続税を免れるための離婚と認められるときは、受け取った財産の全部に及びます。
2つの立場を並べます。
話し合いで進めたい3つのこと
順番としては、財産の全体像と家の時価の見込みを夫婦でそろえるところから始めます。それが見えたら、申告の要否と特例の対象かどうかを渡す側が税務署に尋ねます。最後に、決まった内容を書面にして残します。
離婚後に協議が行き詰まったときの行き先は、家庭裁判所の調停や審判です。裁判所の案内では、離婚した日の翌日から5年を過ぎると申し立てができません（令和8年4月1日より前の離婚は2年）。
渡す時期を決める前に、計算の材料をそろえる
財産分与で家を渡す側には、代金が入らなくても譲渡所得の課税があります。受け取る側の贈与税は通常かかりませんが、例外もあります。時価の見込みと買ったときの書類をそろえ、渡す時期を決める前に税務署で確かめておけば、話し合いも落ち着いて進められます。
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