親から受け継いだ実家を兄弟で共有したまま、一人と何年も連絡が取れないことがあります。売る話がまとまりかけても、そこで止まってしまいます。令和5年4月1日施行の民法の見直しで、所在の分からない共有者がいても裁判所の決定で進める手続きができました。使える条件と使えない場面を解説します。
家全体を手放すための前提と、最初に確かめること
家を丸ごと売るには、共有者全員の同意がそろうことが前提です。法務省の資料も、所在の分からない共有者がいると、その利用に関する共有者間の意思決定ができなかったり、処分できなかったりする点を、見直しの出発点に挙げています。
まず、不動産の登記事項証明書で共有者の名前と持分を確かめます。法務省の資料によると、裁判所の手続きを使うには、登記簿のほかに住民票などを調べ、それでも所在が分からないと裁判所に認められる必要があります。
道筋は大きく4つに分かれます。
所在が分からない共有者がいるときの2つの手続き
民法は、共有の不動産について共有者が誰か、またはどこにいるか分からないとき、裁判所の決定で進める手続きを2つ用意しています。対象は、必要な調査を尽くしても名前や所在が分からない共有者です（法務省の資料）。
1つ目は、申し立てた共有者がその人の持分を取得する方法です。2つ目は、その持分を第三者へ譲る権限を得る方法で、ほかの共有者全員が同じ相手へ持分の全部を譲ることが条件で、一部の共有者が拒めば譲渡できません（法務省の資料）。
申立先は不動産の所在地を管轄する地方裁判所で、裁判の前に3か月以上の異議届出期間を置く公告があります（非訟事件手続法）。申し立てた人は裁判所が時価を考えて定める額を供託し、所在の分からない共有者はのちにその額を請求できます（東京地方裁判所の案内）。
使えない場面と、話し合いがまとまらないとき
気をつけたいのが、所在の分からない共有者の持分が共同相続人の間で遺産分割をすべき相続財産に当たる場合で、相続開始から10年を経過するまでどちらの手続きも使えません（民法262条の2・262条の3）。
持分の取得では、異議届出期間中に共有物分割の訴えと異議の届出があった場合や、所在の分からない共有者が異議を届け出て所在が判明した場合、申立ては却下されます（法務省の資料）。
連絡は取れても協議がまとまらない、または協議ができないときは、共有物の分割を裁判所に請求できます。令和5年4月の見直しで、現物を分ける方法に加え、一部の共有者が家を取得してほかの共有者に代わりのお金を払う「賠償分割」が条文に入りました。競売は、どちらもできない場合や分けると価値が大きく下がるおそれがある場合に回ります。
止まった共有を動かすのは、確かめる順番から
連絡のつかない共有者がいても、条件を満たせば家を手放す手続きはあります。登記事項証明書で共有者と持分を確かめ、住民票などで所在を調べても分からないときは、東京地方裁判所のように申立ての説明と書式を公開している裁判所もあります。要件と添付書類を確かめるところから始めてみてください。
兄弟に入院の保証人を頼まれたら。署名する前に「上限額」の欄を見ておく
