総会の議案書で「長期修繕計画の見直し」という言葉を見ても、読まずに済ませていないでしょうか。この計画は、マンションの将来の工事と、毎月の修繕積立金の額を支える土台です。何が書かれ、見直しで何が変わるのかを押さえて、手元の計画書を一度開いてみませんか。
長期修繕計画に書かれている中身
エレベーターや外壁、屋上の防水、給水や排水の設備。マンションの共用部分は年月とともに傷み、直すには一度に大きな費用がかかります。長期修繕計画は、こうした共用部分の修繕を場当たりにしないための計画で、国土交通省のガイドラインでは、計画期間、見込まれる工事の項目と周期、概算の費用、そして収支計画を含めて作るものとされています。
大事なのは、毎月の修繕積立金の額がこの計画に基づいて算出される、という点です。いつ、どの部位に、どれくらいかかりそうかという見込みの積み上げが、月々の負担額の根拠になっています。将来の工事についてあらかじめ合意しておくことで、工事を円滑に進めるねらいもあります。
作成の主体にも触れておくと、分譲時は分譲会社が計画の案を用意し、入居後は管理組合が総会の決議で作成や変更を行っていく形が、国のガイドラインの想定です。
計画期間は30年以上。国が様式とガイドラインで示す目安
国土交通省は「長期修繕計画標準様式」と「長期修繕計画作成ガイドライン」を公表しており、現行版は2024年6月に改定されています。所有者の間で合意形成をしやすくするための目安として、次の内容が示されています。
ここでいう大規模修繕工事とは、全面的な外壁の塗装などを伴う、建物全体や複数の部位にわたる規模の大きい工事のことです。数十年先までまとめて見通しておくことで、大きな出費の波に備えられるようにする考え方です。
見直しで動くのは、工事の時期だけではない
計画といっても、書かれた工事の時期や金額がそのまま確定しているわけではありません。ガイドライン自身が、周期はおおよその目安であり、物価や工事費の水準、修繕積立金の運用利率や借入金の金利といった収支の前提も動くと明記しています。だからこそ、作って終わりではなく、定期的に見直すことが前提になっています。
見直しでは、建物の調査・診断を踏まえて、工事の時期や項目が実態に合わせて引き直されます。収支計画も改めて計算し直されるため、毎月の修繕積立金の額も見直しの対象です。総会で修繕積立金の額の変更が提案されたら、根拠となる計画のどこが変わったのかまで確認できると、賛否を判断しやすくなります。
なお、地方自治体がマンションの管理計画を認定する「管理計画認定制度」でも、長期修繕計画の作成及び見直し等が認定基準の項目に含まれています。
買う前も住んでからも、まず計画書から
長期修繕計画は、将来の工事の見込みと、毎月の修繕積立金の根拠がひとつづりになった資料です。中古マンションの購入を検討している段階でも、計画書は管理組合や管理会社が保管しており、仲介会社を通じて内容を確認できます。いつ作られ、いつ見直されたのか、まずはそこから見てみましょう。読み方に迷うときは、マンション管理士などの専門家に相談する方法もあります。
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