実家の土地は今いくらぐらいなのだろうと、気になったことはありませんか。調べ始めると、公示地価、基準地価、固定資産税評価額と、たった一区画の土地に違う数字がいくつも出てきて戸惑います。どれかが間違っているわけではありません。決めた役所も、価格をとらえた時点も、使う目的も違うので、金額が分かれるのはむしろ当たり前なのです。
価格が分かれるのは、決める役所と時点が違うから
国土交通省は「主な公的土地評価一覧」として、公的な土地の価格を4つ挙げています。ひとつ目が地価公示です。地価公示法にもとづき、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の標準地の正常な価格を判定し、3月に公示します。ふたつ目が都道府県地価調査、いわゆる基準地価です。国土利用計画法施行令第9条にもとづき、都道府県知事が毎年7月1日時点の標準価格を判定し、9月に公表します。同じ年でも半年ずれた時点を見ているわけです。
3つ目が固定資産税評価額で、総務大臣の定める固定資産評価基準に沿って、市町村長または東京都23区内では都知事が決めます。固定資産税は市町村税で、多摩・島しょ地域は市町村、東京23区内は東京都が課税します。4つ目が相続税路線価で、こちらは国税庁・国税局長が公表しています。
固定資産税評価額は公示地価の7割が目途
4つのうち、多くの人が最初に目にするのは固定資産税評価額でしょう。宅地の固定資産税評価額は、地価公示価格等の7割を目途に評価されます。平成6年度の評価替えから続く扱いで、売買で成立する価格そのものではなく、そこから一段低いところに置かれた課税のための価格だということです。
見落としやすいのが、この金額が毎年は動かないこと。土地と家屋の評価額は3年に1度の評価替えで決め直し、間の2年度は原則として同じ価格を据え置きます。次の評価替えは令和9年度です。土地の評価替えの価格調査基準日は前年1月1日と説明されているため、令和9年度評価替えでは令和8年1月1日が基準になります。手元の明細の金額は、前回の評価替えで決まった価格が続いていることになります。
自分の土地を確かめる3つの入口
まず手元の課税明細書です。課税明細書は、固定資産税・都市計画税が課税されている土地や家屋の所在地、地目、地積、評価額などの状況を確認できる書類です。毎年届く紙に評価額が載っています。
近所と見比べたいときは縦覧です。市町村長は毎年4月1日から、4月20日か最初の納期限の日のいずれか遅い日までの間、土地価格等縦覧帳簿を納税者の縦覧に供します。同じ市町村内の他の土地の価格と並べて確かめられます。
売り買いの水準なら、国土交通省の不動産情報ライブラリです。地価公示と都道府県地価調査の価格に加えて、実際に成立した不動産の取引価格まで検索できます。
4つの数字は、知りたいことで使い分ける
一区画の土地に4つの数字が並ぶのは、それぞれが違う役所の、違う時点の、違う目的の価格だからです。課税のもとになる金額なら手元の課税明細書、周りと比べたいなら4月からの縦覧、売り買いの水準なら不動産情報ライブラリです。何を知りたいのかを先に決めてから調べれば、数字の食い違いに振り回されずに済みます。
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