親が亡くなり、その不動産に居住している相続人がいる場合、よほどの事情がない限りそこに住み続けることは可能です。
居住している方が固定資産税等の負は担して、そのまま放置されている…は、相続の「あるある」でした。
不動産がある場合は、まずは推定相続人の確認を
それは現実問題として、居住している方がいる不動産を売却するのは困難なためです。
その後、例えば不動産を担保に借入をして家を建て替えするには、相続登記の必要があります。
亡くなった方の名義のまま不動産を担保に入れることはできないからです。
相続登記義務化も始まりました。
遺産の名義変更をするには、まず相続人の確認から始まります。
相続人を確認するには
亡くなられた方の「出生から死亡までの」連続した戸籍集めをすることで、相続人の確認、各相続人の現在戸籍も入手できます。
実務的には「亡くなられた戸籍から出生まで」たどることになります。
市区町村にて「亡くなった○○の相続手続きのため」と言えば、次は○○市等で戸籍の請求してくださいと親切に教えてくれます。
戸籍を辿れば相続人は確認できます。
問題は、戸籍と住所は同じでないことが多いこと
戸籍はそのままで、住所を移動されることはよくある事です。
昔、親とけんかして家を飛び出したまま音信不通になっている相続人も意外にいます。
存在は知っていても住所は知らないことはよくある話です。
相続手続きが大変なのは、その相続人と連絡をとり、分け方について全員の合意を取らないといけないからです。
音信不通の相続人の住所の調べ方
相続人の本籍地管轄の市区町村で、「戸籍の附票」なるものを依頼することで、住所は判明します。
本人以外の住所を、他人が取れるのか、心配されるかもしれませんが、「○○が亡くなり、相続人へ連絡するための住所を知りたい。利害関係者であること」を説明。
相続が発生している事
相続人の一人からの依頼である事
を戸籍等で確認できる資料を持って行けば、戸籍の附票は入手できます。
相続人が国内にいれば、特殊な事情がない以上、住所を隠して社会生活は難しいようです。
海外に相続人がいる場合
海外に居住地を移されていると、相続人の現在戸籍（除籍）の附票を入手しても、海外に出られたとの記載があるだけで、転出先の住所の記載はありません。
会計事務所にいた時の経験ですが、不在者財産管理人の申立てを行った際、外務省にて「所在調査」をしてもらい、住所と電話番号が判明しました。
存在している相続人を、安易にいないもの（不在者財産簡易人の申立て）として相続手続きが行われないよう、国が支援してくれるようです。
相手が国ですから、相続人に塀の中にいても判明するかもしれません。
海外に相続人がいる場合、手続きは大変のようです
遺産分割の内容に合意するには、通常は、署名に実印と印鑑証明書が必要となりますが、海外で、印鑑証明書に代わるものとして、領事館発行のサイン証明書と在留証明書が必要になります。
実際に、サイン証明を海外にいる相続人に依頼したことがあります。
その手続きが意外に大変で本人より「遺産は要らない」との返信あり、裁判所にて「相続放棄の」手続きをしてもらったことがあります。
こちらの方が、手続きは簡易にできました。
大切なのは、円満相続
すべての相続人の住所が判明しても、全員の方と「分け方」について話がまとまらなければ、原則、名義変更ができません。
過去に、感情のもつれ、行き違いがあると、まとまる話もまとまりません。
相続人の連絡先がどうしても不明の場合は、遺言書の作成です。
遺言書があれば、その方の合意がなくても（遺留分の問題は別として）、名義変更はできます。
