住宅ローンを借りるための最初の一歩は多くの場合、事前審査です。
「審査」ですから、結果は「承認」か「否決」が出ます。
「承認」が貰えればひと安心ですが、「否決」となった場合、その原因を検証してみる必要があります。
今回は住宅ローン事前審査が否決された時について触れたいと思います。
「否決」される要因3選
銀行は住宅ローンを借りて欲しいと思っています。
とはいっても「誰でもいいから」という訳ではないのはもちろんです。
マイホーム購入を考えていて、住宅ローンを借りる予定の場合、出来るだけ好条件で借りたいのはもちろんですが、そもそも審査に通らなければ条件の良し悪しを考えることもできません。
住宅ローン審査が否決される要因には次の3つが考えられます。
１. 年収や年齢に対して、借入希望額が多すぎる
２. これまでのクレジットカードの利用状況や借入の返済状況に問題がある
３. 物件や不動産会社に問題がある
筆者もかつてハウスメーカーに勤務していた頃から独立して今に至るまで多くの方の住宅ローンの申込に関わってきました。
どこかで審査に出されて、否決されたタイミングで相談に来られる方もいます。
もし否決された方から相談を受けた時はこの3要因をチェックしています。
それぞれもう少し詳しく見ていきましょう。
1. 年収や年齢に対して、借入希望額が多すぎる
年収に対する返済額の割合を「返済比率」と言います。
金融機関では、住宅ローンの審査にあたり、年収に応じて返済比率の目安を設定しています。
それが30％や35％となります。
つまり年間の融資返済額が年収に対して30％や35％に収まっていないとだめですというものです。(返済比率の詳しい解説は他の方も触れていますので、割愛します)
でも、この比率に収まっていれば審査が通るのかといったら、そういう訳ではありません。
これは、最低限クリアしていないといけない条件で、もしクリアしていないと審査の申込時にそもそも受付されないか借入希望額を減らせますか？ と言われます。
返済比率をクリアしていても、返済比率の上限に近い借入希望額の方や定年退職時に住宅ローンの残高が多く残る計算になる40歳代や50歳以上の方の場合、審査も厳しくなる傾向があります。
もちろん30歳代だったら、返済比率上限近くても絶対に大丈夫という訳でもありません。
審査は2も含めた総合的な判断がされています。
2. これまでのクレジットカードの利用状況や借入の返済状況に問題がある
クレジットカードは後払いで買い物ができる便利なツールですが、カード利用者との信用に基づく取引です。
決まった日に返済する約束でカード会社がお店に立替払いしてくれているようなものです。
住宅ローンの審査では、こういったカードの利用状況が登録された個人信用情報の内容もチェックされます。
まれに「残高不足で口座振替ができないことがたまにあるけど、カード会社から連絡がきたら直ぐに振り込んでいますよ」とさも「自分はきちんとしています」という感覚の方がいます。
口座振替ができていない時点で「遅れ」が生じています。
そして、遅れたという情報が個人信用情報に登録されることになります。
「遅れた」という情報を目にした住宅ローン審査をする銀行は「この人はお金にルーズな人かもしれない」とマイナスの材料として認識されます。
この「遅れた」情報を見て、住宅ローンの審査結果をどうするかは、銀行によって判断が分かれることもありますが、マイナス材料なのは違いありません。
一回くらいなら、目をつぶるということもありますし、何度も「遅れている」なら住宅ローンを貸すのは辞めておこうという判断になることは想像に難しくないと思います。
住宅ローンの審査が否決されたときは、この個人信用情報に問題があるケースが少なくありません。
否決されたときや事前に不安がある方は本人であれば、開示することが可能ですので、チェックしてみることをお勧めします。
3. 物件や不動産会社などに問題がある
物件に問題があるというのは、例えば、建築基準法に違反して建築されている違法建築や建物の建築が抑制されている「市街化調整区域」内に位置するものなどがその一例になります。
銀行は住宅ローンを貸す場合、物件を担保にします。
万一、返済不能になった時には、担保にした不動産を売却して回収したいと考えていますが、違法建築や市街化調整区域の物件ですと、流通性が低い(買い手が少ない等で取引が活発にされない)という理由で取り扱いをそもそもしないというケースがあります。
ただ、このケースはそもそも住宅ローン受付時点で取り扱いできない銀行の場合はその旨、知らされますので、「否決」というよりは、受付されなかったという状況です。
では、審査はしてくれたが否決される場合で３に関わるケースは筆者も数回だけ経験があります。
1の返済比率も余裕があるし、何より勤務先は大手優良企業で問題はない。
2の個人信用情報に問題があるのか？と思い、ご本人に信用情報を開示してもらい、確認するも全く一度も遅れもないし、むしろクレジットカードの利用金額も少なくてきれいです。
2に問題はないとなるとこの3を疑います。
不動産会社に問題があるケースとは
ごく稀なケースですが、購入しようとしている物件の売主である不動産会社や仲介会社に何らかの問題があり銀行が問題視して、審査を申込した本人に問題はないのに、否決されたケースがあります。
実はそのことは銀行の担当者がそれとなく伝えてきました。
その時は遠回しに「仲介会社を変えられませんか？」と。
過去にその銀行と問題視される不動産会社との間で何らかのトラブルがあったときにこのようなことが起きます。
例えば、その銀行から借り入れた資金を違った資金用途に使用して、銀行から契約違反と判断されたなどです。
銀行は、その不動産会社へ最終的に資金が流れる取引には貸したくないという判断がされます。
これは事前には、当事者ではない立場では知る由もありません。
否決の原因が分かれば、次の対処法も検討できる
銀行からの否決の要因が見えてくれば、対策を講じることができるケースもあります。
例えば、返済比率が高すぎるのなら、自己資金を増やすとか物件を変えて、借入額を減らすことも対策のひとつです。
個人信用情報に問題がある場合、その問題の内容によっては、今はマイホーム計画を中断した方が良いケースもありますし、数か月待って、再チャレンジするというのも対策になります。
物件や不動産会社に問題があるケースの場合、物件や不動産会社を変えるという対策もあり得ますし、せっかく気に入った物件を変更できないなら、審査を申込む銀行を変更するとすんなり承認が貰えたというケースもあります。
「否決」されてもすぐに諦めずに原因追及をして対策を講じるとマイホーム計画を実現させることが可能です。（）
住宅ローン借り換えの「提案書」には何が書いてあるの? 大事なチェックポイント3つを銀行員が解説
