不動産投資が広く知られるようになり、現在は金融商品への投資と同じ目線で不動産への投資をイメージしている人も増えて来ていると思います。
これについて銀行員が説明します。
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不動産投資ローンが返せない2つのケース
不動産投資ローンが返せない2つのケースに分けて説明していきます。
2つのケースとは、
- 家賃収入が計画通り進まずに行き詰まった場合
- ローンを借りている本人が死亡した場合
です。
不動産投資ローンと住宅ローンの違い
不動産投資ローンと住宅ローンの大きな違いは、不動産投資ローンは投資であり、事業である点です。
アパートを数棟持つ富裕層も、マンション１室から始めているサラリーマンも、同じ不動産賃貸業として確定申告が必要になります。
同じ投資でも、証券投資やFXなどと違うのが、このように不動産投資は事業という点です。
住宅ローンは自分の家を手に入れるためのもので、「借金、借財」とは区別され、住宅ローン減税など税金面も優遇されています。
また返済が苦しくなっても銀行がリスケしてくれるなど、住宅ローンは特別扱いです。
しかし不動産投資ローンは、銀行では事業であると認識していますので、返せなくなるということは、事業に失敗したとみなされるだけで、住宅ローンのように優遇はしてもらえないのが実情です。
返せないケース1：家賃収入が計画通り進まずに行き詰まった場合
事業としての収入が足りずに返せなくなったケースで、その結末はいくつかに分かれます。
なにも対策をせずに返済が遅れ、延滞がかさめば行き着くところは競売（この場合は「きょうばい」ではなく「けいばい」と読みます）です。
延滞が重なり長期化すれば、担保にしていた不動産が差し押さえとなり、そして競売に進みます。
これが他の投資と違う点で、株式投資のように損したなら解約すれば終わりとなりません。
どのような対応ができるか、いくつか紹介します。
行き詰まった場合の結末1：自己資金で返済する
自己資金があるなら、返してしまえば終わりです。
複数の物件を所有しているような不動産投資家は、このような事態も想定の範囲で、それなりに資金を持っている場合も多いです。
行き詰まった場合の結末2：リスケ
物件を手放さずに、なんとか家賃収入を改善するまで凌いでいきたいなら、リスケを依頼する選択肢もあります。
住宅ローンと違い、事業として好転する見通しが立たない場合は、リスケに応じてもらえない可能性もあります。
リスケしてもらった場合でも、実際に家賃収入が改善できなければ、結局は投資物件を手放すこともなりかねません。
行き詰まった場合の結末3：任意売却
自己資金での返済や、リスケしてもらっても事態が改善する見通しが立たないなら、任意売却を急ぐべきでしょう。
時間が経つほど、劣化で物件の価値は下がるいっぽうだからです。
返済が遅れ延滞になると競売になる可能性も高いです。
返せないケース2：ローンを借りている本人が死亡した場合
不動産投資のローンでは「団体信用生命保険へ加入しているか」で結末が分かれます。
住宅ローンと違い、不動産投資ローンでは団体信用生命保険に加入しない場合もあります。
たとえば相続対策で借り入れた不動産投資ローンでは、死亡しても借入が残るように団体信用生命保険に加入しないケースがあります。
純粋に不動産投資で不動産投資ローンを借りている現役世代では団体信用生命保険加入を選択し、金利や収支は団体信用生命保険加入でメリットがあるか検討する場合が多いようです。
本人が死亡した場合の結末1：団体信用生命保険に加入していたケース
団体信用生命保険に加入していたなら、本人が死亡した場合は配偶者が銀行に行き手続きを依頼します。
手続きは、銀行窓口で必要な書類を提出し、署名捺印する程度の比較的簡単なものです。
団体信用生命保険では保険証券が発行されないのが一般的で、原則として銀行に手続きを任せる形態が多いです。
あとは死亡時のローン残金と利息が、原則として全部保険で賄ってもらえるので、資金の負担は原則としてありません。
ただし、死後の話し合いなどに時間がかかると、保険でカバーされない場合もありますので、手続きの最終期限などは銀行に確認しておく必要があります。
本人が死亡した場合の結末2：団体信用生命保険に加入していなかったケース
団体信用生命保険に加入していなかった場合は、不動産経営がうまくいっているなら、相続して引き続きローンを返していく、プラス（投資物件と家賃収入）とマイナス（不動産投資ローン）の両方を相続して引き継ぐケースが多いです。
しかし相続する人に対しては再度審査があり、必ずしもローンを引き継げるとは限りませんので注意が必要です。
純粋な不動産投資で、団体信用生命保険に加入していなかった場合は手続きも難しくなります。
まず保険金でローン残高を返すことはできないので、その他の一般的な生命保険や故人から相続した資金でなんとかするしかありません。
たとえば故人は不動産投資が好きで、経験があったとしても、残された家族はそれぞれに仕事や家庭があり不動産経営も引き継ぎたくないといったケースでは、ローンを完済することを考える必要があります。
不動産投資ローンに団体信用生命保険は必要？
不動産投資ローンで「団体信用生命保険に加入するべきか？」これは重要な問題です。なぜなら保険料として金利負担が増えるからです。
不動産投資ローンで団体信用生命保険に加入すると、毎月支払う利息で0.2％程度金利が上乗せされます。
例えば信用生命保険非加入の金利が1％のとき、団体信用生命保険加入の金利は1.2％となり、非加入より支払利息が多くなります。
不動産投資ローンでは数千万円単位と大きな借入になるケースも多いので、事業としての不動産投資では0.2％の保険料も経費として収支に影響します。
不動産投資ローンは事業なのですが、団体信用生命保険に加入できるという点も大きな特徴です。
不動産投資ローンに団体信用生命保険は必要？
不動産投資ローンの団体信用生命保険加入 銀行員は加入するべきと考えます。
原則として加入は任意、本人の自由意志で選択できますが、不動産投資ローンに団体信用生命保険は必要、加入できるなら加入するべきだと思います。
たとえば事業資金融資は団体信用生命保険に加入することはできません。
経営者が死亡すれば、預金や加入済みの生命保険で遺族が整理するのが普通です。
しかし、不動産投資ローンでは団体信用生命保険に加入できますので、死亡保険金でローンの完済も可能で、死んでも遺族に借金は残さずに済みます。
相続対策ではない不動産投資としてのローンなら、団体信用生命保険に加入したほうが良いと銀行員は考えます。
「絶対に儲かる」はない
不動産投資という投資を自ら選び始めたなら、最後の幕は自分で引くべきでしょう。
不動産投資にまつわるニュース記事の口コミでは
といった声があります。
こうした考えに、銀行員として同じように感じる部分もあります。
絶対に儲かる、安全で確実な不動産投資などはなく、リスクもあることを知って検討してください。（執筆者：銀行員一筋30年 加藤 隆二）
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