住宅ローン控除は、ローンを組んで自宅を購入した人が適用できる制度ですが、ローンを組んでも特例を適用できない場合もあります。
また住宅ローン控除を適用したとしても、還付金が少なかったり、還付金を得られないケースもありますので、今回は住宅ローン適用時に注意すべきポイントを解説します。
1. 住宅ローン控除は借入金の名義人しか適用できない
特例を適用する本人名義でローンを組んでいない場合、住宅ローン控除は適用できません。
住宅ローン控除は借入金の返済は本人が行っていたとしても、ローンの名義が本人ではないと受けられませんので、審査の関係で家族や配偶者の名義で組む場合にはご注意ください。
また住宅ローン控除は、本人が自宅を購入した際の持分に対応する金額が対象金額の上限です。
オーバーローンで自宅の購入金額より多く借り入れしても、住宅ローン控除で差し引ける金額は増えません。
2. 連帯債務と連帯保証の違い
「連帯債務」と「連帯保証」は似ている言葉ですが、意味は別物です。
連帯保証とは：債務者が借りたお金を返済できない場合、保証人が債務者の代わりに借入金を返済する仕組み
「債務者がお金を返済していれば、保証人がお金を返済する義務は発生しない」のが連帯債務との違いです。
夫婦で住宅ローン控除を適用することを想定した場合、連帯債務によりローンを組んだ際は、夫婦ともに住宅ローン控除を適用できます。
一方、連帯保証によりローンを組んだ場合、住宅ローン控除を適用できるのは債務者に該当する人のみです。
夫を債務者としていれば、保証人である妻は住宅ローン控除を適用できません。
3. 所得の少ない人ほど住宅ローン控除の効果は薄くなる
住宅ローン控除を適用して所得税が還付されるのは、先に所得税を納めていた場合に限られます。
たとえば住宅ローン控除の控除額が10万円の場合、源泉徴収により10万円以上所得税を納税していれば、所得税は10万円還付されます。
しかし先に納めていた所得税が5万円のケースにおいては、住宅ローン控除で10万円控除できるとしても、還付される所得税は5万円です。
また扶養控除の範囲内でパートやアルバイトをしている方の場合、所得税は基本的に発生しないため、住宅ローン控除を適用したとしても還付金が少なかったり、還付金が発生しないこともあります。
4. 本人が返済しないと住宅ローン控除は適用できない
住宅ローン控除は、ローンを組んだ人が返済している場合に適用できる制度なので、配偶者や家族にローンの返済をしてもらった場合、住宅ローン控除の適用が否認される可能性もあります。
またローンの返済を肩代わりしてもらうと、経済的利益を受けたとして贈与税の課税対象になることも考えられます。
特例要件を満たしていないと税務署から指摘されますので、自宅を購入する前に要件確認と戻ってくる還付金の試算をしておきましょう。（執筆者：元税務署職員 平井 拓）
