不動産の売却を検討している方で、「一般媒介契約」で依頼を検討している方もいるのではないでしょうか。一般媒介契約は比較的自由度の高い契約ですが、特徴を理解していないと売却まで時間を要してしまう場合もあるため、基本的な知識をしっかりと理解しておくことが大切です。
本コラムでは、一般媒介契約の特徴や、メリット・デメリット、一般媒介契約が向いている人・向いていない人の特徴をわかりやすく解説します。
一般媒介契約とは？
一般媒介契約とは、主に不動産を売却する際に結ぶ媒介契約の1種であり、不動産会社との媒介契約を一社に限定せず、複数の業者に依頼することができ、かつ自分自身で買主を見つけて直接取引することも可能な契約です。自由度の高さが特徴の媒介契約と言えます。一般媒介契約には、他に依頼する不動産会社をあらかじめ記しておく明示型と、明記しない非明示型があります。
媒介契約には、一般媒介契約のほかに専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ特徴やメリット・デメリットが異なります。一般媒介契約の特徴を理解するためには、他の媒介契約との違いを比較するほうがわかりやすいため、3種類の媒介契約の違いについて解説します。
一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の違い
不動産売却の媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約と3つの形式があり、それぞれの違いを理解したうえで、自身に合った契約を選ぶことが重要です。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数の不動産会社との契約の可否 | 〇 | × | × |
| 自己発見取引の可否 | 〇 | 〇 | × |
| 契約期間 | 法律上の制限はない （多くは3ヵ月以内） | 3ヵ月以内 | 3ヵ月以内 |
| レインズの登録義務 | 不動産会社の任意 | 7営業日以内 （休日を除く） | 5営業日以内 （休日を除く） |
| 依頼者への報告義務 | なし | 2週間に1回以上 （休日を含む） | 週1回以上 （休日を含む） |
レインズとは
不動産流通機構（レインズ）とは、不動産会社が物件情報を共有するための指定流通機構のことを指し、全国の不動産会社が利用する情報ネットワークです。レインズに情報を登録することで、契約した不動産会社以外の会社でも物件情報にアクセスできるようになり、売却のチャンスが広がります。
一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却を依頼できる点が特徴です。自由度が高い反面、業者のサポートが弱くなることもあります。
専任媒介契約は、不動産会社との契約は一社に限られますが、売主が直接買主を見つけた場合は直接取引が可能です。この形式では、不動産会社は2週間に1回以上の報告義務があるため、業務の進捗を確認しやすいという利点があります。
専属専任媒介契約はさらに制限があり、不動産会社との契約が一社に限られ、売主が直接買主を見つけることもできません。しかし、不動産会社から1週間に1回以上の報告義務もあり、確実に仲介手数料を得ることができるため積極的な売却活動を期待できます。
このように、媒介契約の種類によって制約の範囲が大きく異なることから、売主がどの程度自ら関与したいか、または不動産会社に全面的に任せたいかによって、契約形態を選ぶことが重要です。
一般媒介契約の特徴
一般媒介契約の特徴を簡単にまとめると、次のようになります。
- 同時に複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶことができる
- 自己発見取引ができる
- 契約期間に法的な定めはないが、一般的に3ヵ月とすることが多い
- 不動産会社に、レインズの登録義務はない
- 不動産会社に、依頼者への報告義務はない
このように一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却活動を依頼でき、かつ、自分自身で売主を探すこともできる形態です。
専任媒介契約や専属専任媒介契約と比べると、売主の自由度が高い一方で、不動産会社のモチベーションが下がる傾向もあるため、比較的、不動産取引に慣れている人に向いている契約といえるでしょう。
一般媒介契約のメリット
一般媒介契約は、自由度が高く、比較的上級者向けの契約形態ではありますが、売主にとって多くのメリットをもたらす形態でもあります。一般媒介契約の主なメリットについて詳しく紹介します。
- 複数の不動産会社に依頼できる
- 売り手の自由度が高い
- 物件の囲い込みを防げる
- 物件を公開せずに売却できる
- 成約手数料の競争が期待できる
複数の不動産会社に依頼できる
一般媒介契約の最大の特徴は、複数の不動産会社と同時に契約を結べることです。
これにより、各不動産会社がもつ独自の顧客ネットワークや販売チャネルを最大限に活用することができます。複数の不動産会社と契約すれば、異なる地域やターゲット層にアプローチできるようになるため、売却の可能性が高まります。
ただし、他の不動産会社との契約状況を明らかにしなければならない明示型一般媒介契約の場合には、不動産会社の販売意欲が低下し、なかなか積極的な売却活動を行ってもらえない可能性もあります。
売り手の自由度が高い
一般媒介契約は比較的自由度の高い形態であり、自身で直接買主を見つけて取引することも可能です。不動産会社に頼らず自分で取引を完了させられる柔軟性が大きなメリットといえるでしょう。
また、不動産会社にはレインズへの登録義務が課されていないため、レインズに登録するか不動産会社と相談して決めることができます。
さらに、一般媒介契約は、法令上、契約期間の上限が定められていないため、不動産会社との合意によって契約期間を自由に決めることもできます。
ただし、一般媒介契約の契約も有効期間を3ヵ月以内とするよう行政が推奨しています。
物件の囲い込みを防げる
一般媒介契約の大きなメリットのひとつに、物件の「囲い込み」を防げるという点があります。
囲い込みとは、不動産会社が物件情報を他社に公開せず、自社で独占的に取引しようとする行為を指します。囲い込みは特に専任媒介契約や専属専任媒介契約で発生しやすい特徴があります。
囲い込みを行うことで、不動産会社にとっては利益を最大化することが可能ですが、売主にとって不利になります。自社での取引成立に固執する結果、他の会社が持つ広い顧客ネットワークを活用できないため、売却する機会が制限される可能性や、売却価格が適正価格に届かない可能性があります。
一方で、一般媒介契約では複数の不動産会社に売却を依頼できるため、一社が物件を囲い込むことが困難になります。
物件が広範に市場に出回ることによって、売却機会の増加や適正価格での売却が期待でき、売主にとって有利な状況を生み出すことができます。
物件を公開せずに売却できる
一般媒介契約には指定流通機構（レインズ）への登録義務がないため、登録するかは任意で決められます。登録しないことによって物件を公開せずに売却することが可能です。
例えば、特定の人にのみ物件を紹介したい場合や、物件の情報を非公開にすることで売却の範囲を制限しつつ売却活動を進めることができます。
さらに、市場の状況や物件の特性によっては、非公開での売却が効果的となる場合もあります。例えば、非常に高額な物件や希少な物件の場合、公開せずに限られた顧客層にだけ売却情報を提供することで、値下げ交渉を避けたり、条件の良い買い手を見つけたりすることが可能です。
このように一般媒介契約は、物件の売却を進めたいものの、情報の公開を最小限に抑えたいと考える売主にとって、適した選択肢となるでしょう。しかし、物件の公開を抑えることにより売却の機会を失ってしまうこともあるため注意が必要です。
成約手数料の競争が期待できる
売却予定の物件に需要がある場合、一般媒介契約を選択することによって不動産会社間での成約手数料の競争が期待できます。
複数の不動産会社が売却活動に関わることで、各社が迅速かつ積極的に取引を成立させようとするため、成約手数料に関する条件も売主に有利になる可能性があります。また、競争が発生することで、売却価格の引き上げや仲介手数料の値下げといった交渉余地も広がります。
これらは、単一の不動産会社と契約する場合には得られにくいメリットであり、一般媒介契約の大きな魅力です。しかし、他の不動産会社や売主自身による成約に至った場合など、自社で成約手数料を得られない可能性があることから、不動産会社の積極的な活動が失われることもあります。詳しくは後述します。
一般媒介契約のデメリット・注意点
一般媒介契約は自由度が高く、上手に活用することでコストパフォーマンスを高められる一方、いくつか重要な注意点やデメリットが存在します。より適切な判断をし、スムーズな不動産取引を実現するためにも、以下に紹介するデメリットをしっかり確認しておきましょう。
- 不動産会社の販売意欲が低下する可能性がある
- 情報共有が不十分になることがある
不動産会社の販売意欲が低下する可能性がある
一般媒介契約では、不動産会社にとって成約が保証されているわけではないため、販売活動に対する積極性が低下する可能性があります。具体的には、他の不動産会社や売主自身による成約の可能性があるため、広告宣伝費や営業活動への投資を控えめにする傾向がみられます。
また、物件が「当て物」として扱われるリスクもあります。「当て物」とは、不動産会社が具体的な購入希望者をもたないまま、とりあえず物件を預かっておく状態を指します。このような場合、効果的な販売活動が行われず、売却までに予想以上の時間がかかる可能性があります。
そのため一般媒介契約を利用する場合、売主は、不動産会社に対して積極的にコミュニケーションをとりながら進捗確認を行っていくことが求められます。
情報共有が不十分になることがある
一般媒介契約では、不動産会社から売主への定期的な報告義務が法律で定められていないため、物件の販売状況や市場の反応などの情報共有が不十分になりがちです。そのため、売主は各不動産会社がどのような販売活動を行っているのか、どの程度の問い合わせがあるのかといった状況を正確に把握することが難しくなります。
また、複数の不動産会社に販売を依頼した場合には、それぞれバラバラの情報を売主が自ら管理する必要があり、情報管理の手間が生じます。このような情報の不足や情報の混乱は、適切な価格設定の判断や効果的な販売戦略の立案を妨げる要因となります。
そのため一般媒介契約により販売を依頼する場合には、売主がしっかりと状況を確認し、各不動産会社と継続的に連絡を取ることが重要です。
一般媒介契約がおすすめの人・おすすめではない人
ここまでは、一般媒介契約の概要や、メリット・デメリットを紹介しました。どの媒介契約形態を選ぶかは、不動産売却の成否を左右するため、慎重に検討を重ねる必要があります。
一般媒介契約がおすすめの人・おすすめではない人の典型例を紹介するので、契約形態選びの参考にしてみてください。
一般媒介契約がおすすめの人
一般媒介契約は、次のような人におすすめです。
- 需要の高い物件を売却したい人
- 自分でも買い手を探したい人
- 信頼できる不動産会社を知らない人
- 複数の不動産会社を比較検討したい人
一般媒介契約は、需要が高いエリアの物件や、条件のいい物件を所有している人におすすめです。このような物件は買い手がつきやすいため、複数の不動産会社のネットワークを活用することで、より良い条件での売却を期待できます。
知人などを通じて自分でも積極的に買い手を探したいと考えている人にも、一般媒介契約はおすすめです。
また、不動産取引の経験が少なく、信頼できる不動産会社を見つけられていない方や、複数の不動産会社のサービスを比較検討したい方にとっても、一般媒介契約は適した選択肢となります。複数の業者に依頼することで、それぞれの対応を比較し、どの会社が自分にとって最適かを見極めることが可能です。
このように、一般媒介契約は、比較的不動産投資に慣れており、自身も積極的に売却に関わりたい人に向いている形態だといえるでしょう。
一般媒介契約がおすすめではない人
次のような人には、一般媒介契約はおすすめできません。
- 売却にかかる手間を少なくしたい人
- 売りにくい物件を売りたい人
- 不動産会社からの情報共有を受け取りたい人
一般媒介契約は、売却にかかる手間を少なくしたい人には適していません。複数の不動産会社と連携する必要があり、各社とのコミュニケーションが増えるため、時間や労力がかかります。
また、立地条件が悪い、築年数が古いなど、売りにくい物件を売る場合には、一般媒介契約は不利になることがあります。このような物件は、不動産会社による積極的な販売活動が必要となりますが、一般媒介契約では十分な営業努力を期待できない可能性があります。
さらに、不動産会社からの情報共有を重視する人にも、一般媒介契約はおすすめできません。専任媒介契約や専属専任媒介契約に比べて、業務報告の義務がないため、売却の進捗状況が把握しにくくなることがあります。
このため、売却活動を全面的に業者に任せたい人や、密な情報共有を望む人は、専任媒介契約や専属専任媒介契約の選択を検討することをおすすめします。
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