ミガロＨＤ Research Memo（5）：2025年3月期はDX推進事業が過去最高売上を達成し、業績けん引（2）

*12:05JST ミガロＨＤ Research Memo（5）：2025年3月期はDX推進事業が過去最高売上を達成し、業績けん引（2） ■業績動向

(2) DX不動産事業
DX不動産事業は、売上高48,070百万円（前期比19.8%増）、セグメント利益3,863百万円（同0.4%増）となった。中古物件の買取再販数が大幅に拡大し、新築物件の販売も好調に推移した結果、売上高は前期比19.8%の増収となった。新築物件の販売価格が想定より高水準で推移したことも好影響を与え、セグメント利益も増益に寄与している。中古物件の販売戸数は前期比28.6%の増加を記録し、新築物件も投資用、居住用ともに販売価格が高水準で推移し、戸当たり平均販売価格が上昇している。さらに前期より仕入れ数を増加させているアパート物件の需要も引き続き堅調で、販売棟数は約2倍に伸長した。営業面では、販売件数が前期を上回るなかで営業人員数は94名（前期は102名）と若干の減少となっており、生産性向上が顕著であることが読み取れる。これは販売・顧客管理システムの改修や、営業現場におけるDXの促進を通じた仕組み化の成果であり、ミガロホールディングス<5535>が推進する社内DXが効果を上げていることを裏付けている。

不動産市場は強い相場が続いており、仕入れに関しても2026年3月期以降に向けた在庫の積み上げが順調に推移、顧客ニーズに合わせた商品提供により、期を通して好調な販売状況であった。商品別の提供数は、新築マンションブランド「クレイシア」シリーズ等327戸、中古マンション891戸、新築コンパクトマンションブランド「ヴァースクレイシア」シリーズ等149戸、都市型アパートブランド「ソルナクレイシア」シリーズ7棟となった。居住用物件は1都3県を基本にエリアを拡大し、投資用物件は東京23区の都心エリアに特化しながら販売戸数を伸ばす方針である。また、ストック収入のベースとなる管理戸数も着実に拡大し、賃貸管理戸数6,465戸・建物管理戸数5,652戸と、ストック収入も着実に増加している。入居率は、コロナ禍の人口移動の減少により一時的に1ポイント程度低下した時期があるものの、足元では99%台を平均的に出しており、コロナ禍前の水準に回復したと言える。

同セグメントは、DX不動産会員数に比例して販売数が増えるビジネスモデルであり、DX不動産会員数がストックデータとして拡大することで、同社グループのDX不動産経済圏が拡大する。見込み客となるDX不動産会員数は増加を続けており、2025年3月期末時点で185,333人（前期末比6,706人増）となった。不動産投資型クラウドファンディング「Rimple」や不動産情報サイト「不動産投資Times」など、顧客のニーズに合わせたプラットフォームを展開することで集客を図っている。

「Rimple」の応募は好調に推移しており、第100回ファンド達成を記念して「Rimple’s Selection #100 記念キャンペーン」を実施した。既存会員向けには通常より高利回りの「Rimple’s Selection #100」ファンドを組成し、2025年5月9日～5月12日の期間で募集した。一方、新規会員向けには不動産型クラウドファンディングの魅力を知ってもらうため、2025年4月16日～5月12日の登録者を対象に抽選でリアルエステートコインが20名に当たるキャンペーンを展開した。累計ファンド組成額は10,000百万円を突破しており、旺盛な投資意欲を背景として、業界全体としてもニーズが伸びている。また、販売契約数も増加しており、「不動産投資Times」からの流入も好調に推移している。

3. 財務状況
2025年3月期末の資産合計は、前期末比6,059百万円増の54,506百万円となった。DX不動産事業において、来期のパイプライン確保を目的に、開発用地及び販売在庫を積極的に確保した結果、棚卸資産が7,887百万円増加した。一方で、在庫確保に伴う資金は、自己資金と間接金融を組み合わせて調達したため、現金及び預金が2,002百万円減少した。2026年3月期以降を見据えた仕込みが着実に進んでおり、新築物件の売上目標に対する蓋然性の裏付けであると弊社では考える。また、負債合計は同5,242百万円増の43,232百万円となった。これは主に、DX不動産事業における棚卸資産積み増しのため長期性資金調達を行ったことにより、1年内返済予定の長期借入金を含めた長期借入金が5,602百万円増加したためだ。純資産合計は同817百万円増の11,273百万円となった。これは主に、配当を実施したことにより利益剰余金が503百万円減少した一方、親会社株主に帰属する当期純利益1,390百万円を計上したことにより利益剰余金が増加したためだ。自己資本比率は同1.0ポイント低下の20.4%、借入金の増加は正常な営業循環における販売用不動産及び開発用地の取得に伴う一時的なものであり、短期的な懸念事項はないと弊社では見ている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　茂木稜司）


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