Ｐ－京橋アートレジ Research Memo（1）：新築マンション開発が好調、リノベーション再販も実績拡大

*11:01JST Ｐ－京橋アートレジ Research Memo（1）：新築マンション開発が好調、リノベーション再販も実績拡大 ■要約

1. 富裕層や投資家などを対象に東京23区を中心に新築の一棟収益マンションを販売
京橋アートレジデンス<5536>は、不動産開発創造事業とESG関連事業を展開、不動産開発創造事業では、新築マンション開発事業を主軸にリノベーション再販や新築戸建・宅地開発といった事業を行っている。ESG関連事業では、太陽光発電施設や住宅・店舗といった賃貸資産の保有運営などを行っている。なかでも新築マンション開発事業では、資産形成を目的とする富裕層や一般事業法人、内外投資家などを主要顧客に、機能やデザイン性、居住性にこだわった収益性の高い賃貸用一棟収益マンション※を開発～販売している。東京23区内の住環境のよい立地を厳選し、4～5階建てで8～14戸のマンションというニッチな小規模物件を開発、主要顧客層にとって購入しやすい3億円～5億円という優位性のある価格帯で提供している。

※ 収益マンション：毎月一定の賃金収入のある不動産としてのマンション。

2. ネットワーク、商品力、事業展開力に強み、価格優位性と高い事業収支率が特徴
新築マンション開発事業の特徴は価格優位性と高い事業収支率にあり、その背景にはネットワーク、商品力、事業展開力といった強みがある。特にネットワークは、開発から販売までのプロジェクトをおおむね1年半～2年という短期間で仕上げる推進力、グループ企業や協力会社を巻き込んだ企画力、協力会社に対する監理力といったさらなる強みを生みだし、一気通貫した体制を構築する基礎にもなっている。こうしたネットワークを維持・強化できるのは、ユーザーニーズを反映した商品力やDX導入による生産性と効率性の高い事業展開力といった強みによる。さらに、知名度や信頼が高まるにつれ、不動産仲介業者や銀行、証券会社、税理士・会計事務所などとのネットワークも強くなってきた。

3. 新築マンション開発事業が大幅増益をけん引、リノベーション再販事業も徐々に実績
2024年11月期の業績は、売上高6,567百万円（前期比43.6%増）、営業利益946百万円（同26.8%増）と好調だった。売上高は、14棟の引き渡しを行った新築マンション開発事業がけん引する形で大きく伸びた。営業利益は、コロナ禍で低位にあった地価が上昇したため売上総利益率は下がったが、固定費が大きく伸びる業態でないことから増収効果で大幅な増益となった。同社は2025年11月期の業績に関して、売上高8,149百万円（前期比24.1%増）、営業利益1,361百万円（同43.7%増）を予想している。売上高、営業利益はともに、15棟を引き渡す新築マンション開発事業が引き続きけん引する見込みである。リノベーション再販事業は好評で、前期に引き続き2025年11月期も事業拡大に向けて実績を拡大している。

4. 中期的に2ケタ成長を期待。そのためには人員・組織の強化と資金調達の改善が必要
同社は今後も、新築マンション開発事業とリノベーション再販事業の強化を図り、必要があればM&Aも推進する考えだ。新築マンション開発事業では一棟収益マンションのマーケットにおける地位確立を目指し、リノベーション再販事業では高額ヴィンテージマンションを強化する方針である。特に主力の新築マンション開発事業では、遠からず年間20件以上の引き渡しが見込まれるため、中期的にも2ケタの利益成長が期待できる。ただし、企業規模の拡大に伴って、人員・組織の強化と資金調達の改善は避けて通れない。特に資金調達に関しては、従来の借入偏重から資産の入れ替えや直接金融などへと手法を増やすことを検討、初配当も行っており、条件が満たされれば東証スタンダード市場への上場も可能性としてはありそうだ。

■Key Points
・富裕層などへ向け、東京23区を中心にニッチで収益性の高い一棟収益マンションを販売
・推進力、企画力、監理力、一気通貫性につながるネットワーク、商品力、事業展開力が強み
・2024年11月期及び翌期ともに業績好調。新築マンション開発事業がけん引、リノベーション再販事業も実績
・中期的に2ケタ成長を期待。そのためには人員・組織の強化と資金調達方法の改善が必要

（執筆：フィスコ客員アナリスト　宮田仁光）

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