平和不動産リート投資法人 Research Memo(2):東京都区部中心のオフィス・レジデンス複合型REIT
1. 概要
平和不動産リート投資法人<8966>は、東京都区部を中心とする、オフィス・レジデンス複合型REITである。2002年1月に前身であるクレッシェンド投資法人として設立された後、2005年3月には東証不動産投資信託証券(J-REIT)市場に新規上場、2010年10月にはジャパン・シングルレジデンス投資法人と合併し、名称を平和不動産リート投資法人に変更して今日に至っている。また、投資主より募集した資金を主として不動産等に対する投資として運用することを目的とし、「運用資産の着実な成長」と「中期的な安定収益の確保」を資産運用の基本方針(基本理念)として掲げている。実際の資産運用はすべて、平和不動産アセットマネジメント(株)に委託しており、平和不動産グループから様々なサポートを得られるのが大きな強みである。
2. 戦略的なポートフォリオの構築
同REITは、高い需要に支えられた「東京都区部を中心とする投資エリアに存するオフィス及びレジデンス」に集中的に投資している点に大きな特長がある。多数の物件に投資することで戦略的にポートフォリオの分散を図っていることが、安定した稼働率と収益の源泉になっている。2023年5月31日時点における同REITのポートフォリオの用途別内訳を見ると、オフィス(主に中小規模の事業所がテナント)48.9%、レジデンス51.1%となっている。厳格な投資基準に基づき多数の物件へ投資することにより、用途・棟数・テナントの分散を行い、ポートフォリオの収益変動リスクの極小化を図っている。オフィス賃料は景気感応度が高く、収益の変動性が高いのに対し、レジデンス賃料は景気変動を受けにくく、収益の安定性が高いことから、両方にバランスよく投資することで、収益性と安定性の双方を追求できるポートフォリオを構築している。
また、投資エリア別では都心5区36.2%、その他の東京23区27.8%、首都圏(23区以外)10.4%、その他25.6%となっている。地域的には第1投資エリア(東京23区)を主たる投資地域と位置付けているが、各エリアのマーケット状況(取得物件のストック量、取引価格の状況及び賃貸マーケット状況等)を勘案しながら、第2投資エリア(23区以外の東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)及び地方投資エリア(政令指定都市をはじめとする全国の主要都市、すなわち平和不動産のサポートが得られる地方大都市)にも投資する。
3. 平和不動産の強力なスポンサーシップ
同REITは平和不動産の経験とノウハウを最大限に活用できることが特長であり、大きな強みと言える。平和不動産は東京、大阪、名古屋、福岡の証券取引所ビルを証券取引所に賃貸し、全国各地にオフィスビルを所有するほか、日本橋兜町・茅場町の再活性化及び札幌再開発事業化を推進する再開発事業などのデベロッパー事業も幅広く展開している。そこで、同REITに対する外部成長サポートとして、平和不動産の保有・開発物件、仲介物件、先行取得物件等の情報ソースを活用できる。実際、スポンサー変更後の物件取得合計は、2023年11月期に入り取得した物件を含めて68件/1,350億円に上るが、うち平和不動産からの直接取得が19件/358億円、ウェアハウジング(スポンサーが第三者から物件取得して一定期間保有し、タイミングを見て同REITが取得する手法)が20件/489億円を占めている。このように、スポンサーのサポートが同REIT成長の原動力となっていることが実績として示されている。
4. 分配金安定化ツールの活用
同REITでは、資産入替に伴う譲渡損益の一部を分配金に、残りを内部留保の蓄積に充てることで、長期にわたる安定した分配原資を確保している。2023年5月期末には、内部留保残高55.0億円、保有物件における税会不一致額61.8億円と、最大116億円の内部留保拡大の余地を有することで、将来の安定的な分配金支払いを可能にしている。すなわち、物件売却に伴い減損損失を計上した際にも、内部留保の取り崩しによって実力ベースの分配金支払いが可能である。また、合併に伴い、受入資産に税会不一致が発生しており、物件譲渡により発生した譲渡益については最大61.8億円の範囲内で税会不一致を活用した内部留保拡大が可能である。一般的に、REITは利益のほとんどすべてを分配金として支払うため内部留保を積むことができないが、同REITは、過去の合併の経緯からこれらを積み上げるツールを有している。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 国重 希)
<YI>
都知事選掲示板にヌードポスター ひろゆき氏「世も末」 SNSで批判噴出
日テレ水卜麻美アナの謝罪「個人に責任ない、謝り方ある」56歳元TBSアナ「24時間」めぐり私見
鶴岡八幡宮が神社本庁離脱 「初心を忘れている」宮司が語った経緯
女性の裸に近い姿のポスター掲示 警視庁が都知事選候補者に警告
笠井信輔、都知事選「ポスタージャック」に「テレビはどう報道する?難しい局面いきなり大荒れ」
「ひまそらあかね」が突如トレンド入り!都知事選に出馬した暇空茜って一体どんな人?本物なの?
「THE SECOND」芸人の悩み不満明かす、2年連続決勝進出するも「行動には移さない、みんな」
【オイシックス】「夢を掴め!」スペシャルグッズユニ発表 安城健汰「テンションも上がる」
【山梨】山梨学院、春夏連続甲子園へ初戦は笛吹戦 中原主将「大事なのは今までやってきた野球」
高城れに、超絶膝上ミニスカ姿披露!30歳ラストデイでボーナスショット大奮発
都知事選掲示板にヌードポスター ひろゆき氏「世も末」 SNSで批判噴出
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
ダルビッシュ妻・山本聖子さん、車運転中に“まさか”の出来事「ミラー越しに後ろを覗くと…」
イケメンだから許される!堀北真希と山本耕史の「馴れ初め」が映画化希望するレベル
バキ童こと春とヒコーキのぐんぴぃが有吉の壁に登場!「笑いが止まらん」「地上波ゴールデンは草」
高橋洋子「生成AI」理由の出演辞退に反響「アニメと真面目に向き合っている」「勇気ある決断」
広瀬アリス「そりゃ売れるわ」友人・伊藤沙莉の人柄明かす「ただ仕草とか反応が全部おっさん」
「虎に翼」母・はるが…伊藤沙莉の演技力に反響「必死の説得」「映さない」「きれいに泣かない」
井上咲楽、イタリアでの“ぼったくり”被害を報告「めっちゃ後悔しています」
氷川きよし「ご無沙汰しています!久しぶりの再開です」インスタ過去投稿削除し、黒スーツ姿投稿
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
都知事選掲示板にヌードポスター ひろゆき氏「世も末」 SNSで批判噴出
松本人志飲み会参加セクシー女優「警察に相談しに行きました」報告「さすがにこれは酷すぎる」
現役女子大生グラドル、セクシー女優転身「私の全てを見ていただけると思います」
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
『こんなに可愛かった赤ちゃん犬が…』完全に想定外な『まさかの成長』が面白過ぎると82万再生「爆笑したw」「柴らしさ全開で好き」と絶賛
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
「愛が生まれた日」藤谷美和子(56)の現在がヤバい!?徘徊生活を送っていた過去も明らかに。
イケメンだから許される!堀北真希と山本耕史の「馴れ初め」が映画化希望するレベル
![game_banner](/images/banner-game.png)
都知事選掲示板にヌードポスター ひろゆき氏「世も末」 SNSで批判噴出
日テレ水卜麻美アナの謝罪「個人に責任ない、謝り方ある」56歳元TBSアナ「24時間」めぐり私見
鶴岡八幡宮が神社本庁離脱 「初心を忘れている」宮司が語った経緯
女性の裸に近い姿のポスター掲示 警視庁が都知事選候補者に警告
笠井信輔、都知事選「ポスタージャック」に「テレビはどう報道する?難しい局面いきなり大荒れ」
「ひまそらあかね」が突如トレンド入り!都知事選に出馬した暇空茜って一体どんな人?本物なの?
「THE SECOND」芸人の悩み不満明かす、2年連続決勝進出するも「行動には移さない、みんな」
【オイシックス】「夢を掴め!」スペシャルグッズユニ発表 安城健汰「テンションも上がる」
【山梨】山梨学院、春夏連続甲子園へ初戦は笛吹戦 中原主将「大事なのは今までやってきた野球」
高城れに、超絶膝上ミニスカ姿披露!30歳ラストデイでボーナスショット大奮発