フェイスNW Research Memo（3）：土地の仕入から一棟販売まで一括管理するワンストップサービスが強み（1）

■事業概要

フェイスネットワーク<3489>は、城南3区を中心に不動産投資支援事業及び不動産マネジメント事業を展開している。主要顧客は機関投資家、事業会社、個人富裕層などであり、販売は不動産投資セミナー開催を中心としたプル型の販売体制を整えている。また、創業者の蜂谷二郎（はちやじろう）氏は金融機関出身の起業家であり、経験と分析に裏打ちされた危機管理能力を持つ。トップコンサルタントとして、セミナーから面談を一手に担い、顧客との強い信頼関係が高いリピーター率と新規顧客紹介の実績につながっている。

1. 不動産投資支援事業
不動産投資支援事業では、不動産投資用の新築一棟RCマンション及び中古一棟ビルリノベーション、不動産小口化商品の企画・開発・販売を行っている。

新築一棟RCマンションでは、自社ブランドGranDuo（グランデュオ）シリーズを展開している。同社がメインターゲットとする城南3区は「住みたい街」の上位にランクされる人気エリアで、通年の賃貸入居需要が多く、賃料相場も高いため長期安定的な収益性を実現できる立地だが、一方では建築規制が厳しいため設計・プランニングも難しいという立地特性がある。このような立地特性に対応して、戸建てには価格が高く、区分販売マンションには規模が小さくて向かない100平方メートル～200平方メートル程度の土地を取得し、鉄筋コンクリート造（RC造）5階建て、家賃10万円弱、部屋数15戸程度、その約7割が20平方メートル～25平方メートルのワンルームを中心とした自社企画開発物件を主力商品としている。不動産オーナーが長期安定的な収益性の確保を図れるような物件の提供をコンセプトとし、安定した賃貸収入が得られる物件を目指して、入居者のメインターゲットとなる20代から40代の女性向けにデザイン性と居住性の両立により入居者目線での住みやすい部屋づくりを行っている。

中古一棟ビルリノベーションでは、自社ブランドGrandStory（グランストーリー）シリーズを展開している。現代社会に求められるスタイルによって姿を変化させる「創作支援型シェアリング」として2017年5月から販売を開始し、シェアオフィス、シェアハウス、リノベーション賃貸などのタイプがある。GranDuoシリーズで培った企画・開発ノウハウを活用して利回りを追求しつつ、若者やクリエイターを応援したいと考える不動産オーナーの社会貢献の思いに応える物件をコンセプトとして、新たなニーズを掘り起こしている。

不動産小口化商品では、不動産特定共同事業法を活用して、不動産小口化商品事業「Grand Funding（グランファンディング）」を展開している。一棟マンションを小口化して共同持分で所有できるため、投資家の資産状況に応じた投資が可能となる。今後も需要の拡大が見込まれる相続市場を見据え、商品展開の拡充を計画している。

開発物件のトピックスとしては、「GrandStory用賀2」が挙げられる。地上5階、地下1階建てのWRC造（壁式鉄筋コンクリート造）で、様々な間取りタイプや居室ごとに異なる内装により、入居者のライフスタイルに合わせた居室選びが可能となっている。また、国内の賃貸用住居において初の試みとなる、自然光に近い光を再現することのできるLED照明「次世代調光調色システムSynca（シンカ）」を設置することで、健康的で居心地の良い空間を提供している。

2. 不動産マネジメント事業
不動産マネジメント事業は、不動産オーナー及び同社が保有する不動産を管理・運営（入居者募集、入退去更新手続、賃貸借条件の交渉窓口、クレーム対応、入金管理、資産価値向上のための施策立案・実践、メンテナンス、所有者向け送金、所有者向けレポート作成など）するPM事業を行っている。収益は受託管理手数料と、販売物件を在庫として保有している期間の家賃収入である。管理運営受託戸数の積み上げによってストック型収益となる。

入居者募集については自社の賃貸仲介業務を担う「3区miraie（ミライエ）」で行っている。自社の賃貸物件を専門に扱うことで、入居希望者に城南3区や物件の魅力をより深くアピールできるため、不動産オーナーにとって物件の収益性を高めることにつながっている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　欠田耀介）


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