平和RE Research Memo(1):平和不動産グループのREITで、高水準の分配金支払いを目指す
1. 東京都区部に集中投資、平和不動産のサポートが大きな強み
平和不動産リート投資法人<8966>は、平和不動産<8803>グループの投資法人であり、中小規模の事業所数が多く、人口増加傾向も続く東京都区部を中心に、オフィス及びレジデンスに集中的に投資する複合型REITだ。全国各地の証券取引所やオフィスビルを所有・賃貸し、日本橋兜町・茅場町の再活性化および札幌再開発事業化を推進する再開発事業などのデベロッパー事業を幅広く展開する平和不動産の経験とノウハウを最大限に活用できることが、同REITの大きな強みである。
2. 2020年5月期の分配金は9期連続でスポンサー変更後の最高値を更新
2020年5月期は、賃料収入と不動産譲渡益の増加等に伴い、営業収益6,588百万円(前期比4.1%増)、営業利益3,206百万円(同8.1%増)と、期初予想を上回る増収増益となった。外部成長戦略による新規物件の取得、内部成長戦略による既存オフィス・レジデンスの過去最高を記録した高い稼働率と賃料増額改定、財務戦略による金利費用の削減などにより、賃貸ベースの利益が拡大したうえ、期初に見込んでいなかったHF麻布十番レジデンスの譲渡益331百万円が営業増益の要因となった。こうした好決算を反映して、1口当たり分配金を2,550円(前期比50円増)とし、9期連続でスポンサー変更後の最高値を更新した。着実な成長に加えて、分配金支払後の内部留保残高4,777百万円、フリーキャッシュ残高93.7億円を有することが、継続的な物件取得、財務基盤の安定化や、将来の安定的な分配金支払いを可能にしている。
3. 2020年11月期、2021年5月期も高水準の分配金を予想、新型コロナウイルス感染症の影響は軽微
2020年11月期業績予想については、既に確定している資産譲渡益を見込み、営業収益7,098百万円(前期比7.8%増)、営業利益3,706百万円(同15.6%増)を、また2021年5月期予想では、特別な譲渡益を見込まないことから営業収益6,259百万円(前期比11.8%減)、営業利益2,865百万円(同22.7%減)と予想する。これらは、新型コロナウイルス感染症の影響を十分に織り込んだうえで、慎重な予想を立てていると言える。具体的には、外部成長戦略では2020年5月期に取得した物件の通期寄与を見込んでいる。また、内部成長戦略では、オフィス、レジデンスともに賃料減額改定は一部にとどまり、賃料ギャップ(市場賃料と現在テナントが支払っている賃料の差額)に基づく賃料増額改定や、過去の平均水準を上回る高稼働率が続くと見込んでいる。なお、財務戦略では、引き続き良好な金融環境のもと、リファイナンスとともに費用低減の進展を見込む。潤沢なフリーキャッシュ残高の活用もあり、初めて自己投資口の取得を実施し、2020年11月期の分配金は2,650円(前期比100円増)、2021年5月期も2,650円と、高水準を予想している。
4. 中期目標では分配金2,750円、資産規模2,000億円を目指す
中期目標としては、分配金2,750円、資産規模2,000億円を掲げている。分配金の目標達成に向けては、資産の入替、賃料増額改定、諸費用の削減等を1つ1つ着実に積み重ねていくことで、継続的かつスピード感を持った分配金成長につなげるとしている。また、潤沢な内部留保やフリーキャッシュ残高を活用して、継続的な分配金の増加を図る考えだ。一方、資産規模の拡大については、現在は不動産価格が高騰しているため無理に新規取得をせず、入れ替えを中心に優良物件に投資する方針である。
■Key Points
・東京都区部を中心とするオフィス・レジデンス複合型REITで、平和不動産のサポートが大きな強み
・2020年5月期は、賃料収入と不動産譲渡益により、期初予想を上回る好決算であり、分配金は2,550円(前期比50円増)と、9期連続でスポンサー変更後の最高値を更新
・2020年11月期は、新型コロナウイルス感染症の影響を慎重に織り込んだうえで継続的な収支改善を見込み、資産譲渡益も計上することで増収増益を予想。初めて自己投資口の取得も実施し、分配金は2,650円(前期比100円増)を予想
・中期目標では、運用資産の着実な成長と中長期的な安定収益の確保や潤沢な内部留保などの活用により、分配金2,750円が目標。資産規模は中長期的に2,000億円を目指す
(執筆:フィスコ客員アナリスト 国重 希)
<YM>
日テレ水卜麻美アナの謝罪「個人に責任ない、謝り方ある」56歳元TBSアナ「24時間」めぐり私見
女性の裸に近い姿のポスター掲示 警視庁が都知事選候補者に警告
都知事選掲示板にヌードポスター ひろゆき氏「世も末」 SNSで批判噴出
鶴岡八幡宮が神社本庁離脱 「初心を忘れている」宮司が語った経緯
元光GENJI出身の独身56歳、10代・20代の口説き文句披露も、浜田雅功から鬼ツッコミ浴びる
56歳吉本芸人、約10年前マンション購入半年後に完済明かし浜田雅功騒然も管理費の計算入れず
元Aぇ!group福本大晴 アイドル活動再開報告 ファンクラブ開設に加え8月からは全国ツアー開催
LiLiCo、日本発サメ映画「温泉シャーク」をスピルバーグ監督に「見せたら嫉妬する」
「DX」開始1分で個人情報ダダ漏れ 賃貸or持ち家まで大公開、61歳吉本芸人は東京以外に?
公用車で死亡ひき逃げ疑い 国会付近で 運転受託会社の社員逮捕
都知事選掲示板にヌードポスター ひろゆき氏「世も末」 SNSで批判噴出
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
ダルビッシュ妻・山本聖子さん、車運転中に“まさか”の出来事「ミラー越しに後ろを覗くと…」
イケメンだから許される!堀北真希と山本耕史の「馴れ初め」が映画化希望するレベル
バキ童こと春とヒコーキのぐんぴぃが有吉の壁に登場!「笑いが止まらん」「地上波ゴールデンは草」
高橋洋子「生成AI」理由の出演辞退に反響「アニメと真面目に向き合っている」「勇気ある決断」
広瀬アリス「そりゃ売れるわ」友人・伊藤沙莉の人柄明かす「ただ仕草とか反応が全部おっさん」
「虎に翼」母・はるが…伊藤沙莉の演技力に反響「必死の説得」「映さない」「きれいに泣かない」
井上咲楽、イタリアでの“ぼったくり”被害を報告「めっちゃ後悔しています」
氷川きよし「ご無沙汰しています!久しぶりの再開です」インスタ過去投稿削除し、黒スーツ姿投稿
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
都知事選掲示板にヌードポスター ひろゆき氏「世も末」 SNSで批判噴出
松本人志飲み会参加セクシー女優「警察に相談しに行きました」報告「さすがにこれは酷すぎる」
現役女子大生グラドル、セクシー女優転身「私の全てを見ていただけると思います」
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
『こんなに可愛かった赤ちゃん犬が…』完全に想定外な『まさかの成長』が面白過ぎると82万再生「爆笑したw」「柴らしさ全開で好き」と絶賛
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
「愛が生まれた日」藤谷美和子(56)の現在がヤバい!?徘徊生活を送っていた過去も明らかに。
イケメンだから許される!堀北真希と山本耕史の「馴れ初め」が映画化希望するレベル
![game_banner](/images/banner-game.png)
日テレ水卜麻美アナの謝罪「個人に責任ない、謝り方ある」56歳元TBSアナ「24時間」めぐり私見
女性の裸に近い姿のポスター掲示 警視庁が都知事選候補者に警告
都知事選掲示板にヌードポスター ひろゆき氏「世も末」 SNSで批判噴出
鶴岡八幡宮が神社本庁離脱 「初心を忘れている」宮司が語った経緯
元光GENJI出身の独身56歳、10代・20代の口説き文句披露も、浜田雅功から鬼ツッコミ浴びる
56歳吉本芸人、約10年前マンション購入半年後に完済明かし浜田雅功騒然も管理費の計算入れず
元Aぇ!group福本大晴 アイドル活動再開報告 ファンクラブ開設に加え8月からは全国ツアー開催
LiLiCo、日本発サメ映画「温泉シャーク」をスピルバーグ監督に「見せたら嫉妬する」
「DX」開始1分で個人情報ダダ漏れ 賃貸or持ち家まで大公開、61歳吉本芸人は東京以外に?
公用車で死亡ひき逃げ疑い 国会付近で 運転受託会社の社員逮捕