ケネディクス Research Memo(8):好調な不動産市況を背景として、AUMの積み上げにより業績は順調に拡大
過去の業績を振り返ると、2007年12月期に業績のピークを迎えた後、2008年のリーマン・ショックに伴う不動産市況の悪化等により、ケネディクス<4321>の業績(営業収益及び営業総利益)は下降線をたどった。特に、不動産市況の影響を大きく受ける不動産投資事業の低迷が業績の足を引っ張った。一方、アセットマネジメント事業は2008年12月期にインセンティブフィーの縮小等で一度落ち込んだものの、その後は安定的に推移しており同社の業績を下支えしてきた。また、親会社株主に帰属する当期純利益は、過去の含み損を抱えた連結対象不動産の売却損(特別損失)により低迷してきたが、2015年12月期には含み損の処理が完了している。
安定収益であるアセットマネジメント事業への回帰や含み損を抱えた資産の売却により、事業の立て直しを進めてきたことに加えて、不動産市況の回復等も追い風となって、同社の業績は2013年12月期から回復に転じている。特に、しばらく停滞気味であったAUMの拡大に伴い、安定的なアセットマネジメントフィーも年々増加基調をたどっており、同社の収益構造は大きく変化をしてきた。したがって、これまでの動きを整理すると、アセットマネジメント事業への回帰によるReform(2009年から2012年)、バランスシートの再構築(含み損を抱えた過去保有物件の処分、有利子負債の削減など)を進めたTransform(2013年から2015年)を経て、2016年より「ケネディクスモデル」(不動産を自ら保有せず、安定的な収益力を追求)」の本格稼働(Perform)フェーズに入ってきたと言える。
財務面では、連結対象不動産(棚卸資産及び固定資産)の整理に伴って有利子負債残高の削減が進んできたことから、自己資本比率は改善傾向をたどってきた。なお、2014年12月期に自己資本比率が一旦低下したのは、同社ファンドビジネスの成長に向けて積極的な新規投資を行ったことにより有利子負債が増加したことが要因である。2015年12月期には、アセットマネジメント事業の拡大を目的としたREIT関連投資等を資金使途とするリファイナンスを実施し、長期化・金利固定化・無担保化により財務の安定化を図った。また、新規投資はノンリコースローンにて調達を行っており、通常のコーポレートローンは減少傾向をたどってきたことから財務の健全性は高まっていると評価できる。ノンリコースローンによる調達分を控除した修正自己資本比率は76.5%の高い水準で推移している。
一方、資本効率を示すROEは、親会社株主に帰属する当期純利益の低迷により不安定な動きをしてきたが、2015年12月期以降は10%を超える水準で推移している(2019年12月期は11.2%)。今後も「ケネディクスモデル」の本格稼働により、高い水準を維持しながら持続的な改善を見込んでいる。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫)
<YM>
ウーマン村本”宮迫地上波復帰白紙”騒動受けテレビ各局に苦言「とてつもなく気持ち悪い」
【オリックス】中嶋監督怒りの指摘「ボークでしょ? あれは」中日マルティネスの投球に
公益通報の市職員が自殺 処分の職員が同じフロアに異動 和歌山
池上季実子「正直、嫉妬しています」映画「風の奏の君へ」舞台あいさつで大谷監督へ抗議!?
遠藤憲一「旅先でもスイカ」大阪の激安スーパー前で最新ショット
【阪神】悪夢の2戦連続サヨナラ負け…岡田監督第2次政権ワーストタイの5連敗
【日本ハム】守護神田中正義が配置転換「工夫とホップ成分ちょっと足りてない」新庄監督が明言
【ソフトバンク】大津亮介が広島打線を手玉、7回散発5安打無失点で4勝目 主砲柳田の離脱救う
元日本ハム投手の芝草宇宙監督率いる帝京長岡が2年連続4強入り 10安打10得点で圧勝
「捨てる」だけじゃない 洋服や器など手持ちのお気に入りを捨てずに「転用・再活用」する方法
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
大原櫻子、ガーシー暴露後初のSNS投稿に賛否の声「イメージ最悪になった」
「暴露します」松本人志飲み会参加セクシー女優「衝撃作」発売「言えなくてずっと溜めてた」
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
漫才師の今くるよさん死去 膵がんのため
大谷翔平被弾投手が悪態ついて退場処分!次打者フリーマンと対戦中に判定巡り塁審と口論
金正恩の妹・金与正関連のネタ投稿がTwitterで大量に出回る
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
浜崎あゆみ、子供の写真公開に疑いの声止まず「よそのお宅の子供?」
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
元めちゃイケメンバーの三中元克(32)現在は何をしているのか調べてみた!
TikTokを賑わす「フエラムネごめんなサイダー味」がセブンイレブンで再販!じゅるるマスカットも買うなら今!
小倉優子、不自然な“二重ライン”にネット騒然「やっぱり整形?」
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
岡本夏生(56)、1600日ぶりにブログを更新した現在が衝撃
大原櫻子、ガーシー暴露後初のSNS投稿に賛否の声「イメージ最悪になった」
ウーマン村本”宮迫地上波復帰白紙”騒動受けテレビ各局に苦言「とてつもなく気持ち悪い」
【オリックス】中嶋監督怒りの指摘「ボークでしょ? あれは」中日マルティネスの投球に
公益通報の市職員が自殺 処分の職員が同じフロアに異動 和歌山
池上季実子「正直、嫉妬しています」映画「風の奏の君へ」舞台あいさつで大谷監督へ抗議!?
遠藤憲一「旅先でもスイカ」大阪の激安スーパー前で最新ショット
【阪神】悪夢の2戦連続サヨナラ負け…岡田監督第2次政権ワーストタイの5連敗
【ソフトバンク】大津亮介が広島打線を手玉、7回散発5安打無失点で4勝目 主砲柳田の離脱救う
【日本ハム】守護神田中正義が配置転換「工夫とホップ成分ちょっと足りてない」新庄監督が明言
「捨てる」だけじゃない 洋服や器など手持ちのお気に入りを捨てずに「転用・再活用」する方法
元日本ハム投手の芝草宇宙監督率いる帝京長岡が2年連続4強入り 10安打10得点で圧勝