FJネクスト Research Memo(5):首都圏投資用マンションは底堅い需要により堅調に推移
1. 販売環境
首都圏投資用マンションの供給戸数は、1990年代後半から2000年代前半にかけて順調に拡大したものの、2008年に地価の高騰やリーマン・ショックの影響等により事業者の倒産や撤退が相次いだことから減少傾向をたどった。ただ、2010年に底を打つと、ここ数年は単身世帯数の増加や人口の都心回帰などを背景とした首都圏の賃貸需要の拡大、並びに低金利の継続や将来の年金受給の不安のほか、相続税対策(基礎控除の引下げ等)という新たなニーズも出てきており、物件価格上昇等によりマンション業界全体が調整局面を迎えるなかでも、個人からの底堅い購入需要に支えられて堅調に推移している。特に、将来に向けた資産運用手段として、株式や投資信託、債券等と比べ、節税効果や保険機能が期待できるほか、キャッシュフローが安定していることや実物資産投資への安心感も背景として考えられる。
なお、一部地銀による不正融資の発覚※により、不動産投資ローン全般への影響(銀行がより慎重となる可能性)を懸念する見方もあったが、同社物件のような好立地で資産価値の高い投資用ワンルームマンションに対する融資姿勢に変化は見られず、また、その中でも同社の供給実績やブランド力、財務基盤の安定性などの点も購入需要を支える要因になっているものと考えられる。
※スルガ銀行によるシェアハウス不正融資の問題。
2. 仕入開発環境
一方、仕入開発面では、土地仕入価格や建築費の高止まりが続いていることから、収益性の見極めが一層重要となっており、土地仕入の結果が業績を左右する可能性が高まっている。同社は、信用力、財務力、豊富な情報力を生かし、設立以来一貫した採算性重視の仕入活動を行っていく方針としている。
3. 競合環境
同業者は投資用マンションの専業業者がほとんどであり、比較的規模が小さいところが多い業界構造となっているなかで、同社は、首都圏投資用マンション供給戸数ランキングで常にトップクラスの販売実績を誇っている。最近では、市場拡大を見据えた大手デベロッパーによる参入の動きもみられる。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫)
<MH>
明石家さんま「朝丸兄さん」「ちょっと早いよな」「もう1回会いたかった」 ざこばさんしのぶ
生配信で放送事故?元AKB・鈴木優香、自宅からライブ中に“アダルトグッズ”が映り込み騒然「こんなところに置く?」「再生数稼ぎでは」
ダルビッシュと鈴木誠也が父の日に使用する野球用具公開 普段と違う水色グラブなどでプレー
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
【日本ハム】金村尚真9回110球目「ベストを出せなかった…」V2ラン献上で先発初勝利お預け
【京都】松田天馬が2点を生み出してホーム初勝利に貢献 ボレー弾と積極プレスで札幌破る
【C大阪】「ポスト毎熊」奥田勇斗スーパーボレーでJ1初得点 移籍準備の毎熊晟矢に代わり先発
【阪神】木浪聖也が背中に死球受けるも「カツ入れてくれたんで逆にありがたい」前向く
千秋がポケビ復活を発表、YouTubeチャンネル登録100万人が条件「みんなの力が必要です」
【阪神】打線改造実らず2連敗でBクラス転落、8安打放つも2得点止まり 岡田監督「点取らな」
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
三上悠亜、整形したことを事後報告でネット騒然「素っぴんが美しすぎる」「大半を既にいじっておいて今更」
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
「愛が生まれた日」藤谷美和子(56)の現在がヤバい!?徘徊生活を送っていた過去も明らかに。
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
オードリー若林結婚で嫁の名前がソッコーで特定する動き始まる
矢口真里、中学時代の写真公開「やっぱアイドルな人は、違うわ」ネット騒然
【ネタバレ?】史実で見るキングダムの今後の展開まとめ〜中華統一までの全体像
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
三上悠亜、整形したことを事後報告でネット騒然「素っぴんが美しすぎる」「大半を既にいじっておいて今更」
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
YouTuberジュキヤの動画企画が大炎上「普通に痴漢」「気持ち悪すぎ」
「愛が生まれた日」藤谷美和子(56)の現在がヤバい!?徘徊生活を送っていた過去も明らかに。
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
オードリー若林結婚で嫁の名前がソッコーで特定する動き始まる
岡本夏生(56)、1600日ぶりにブログを更新した現在が衝撃
明石家さんま「朝丸兄さん」「ちょっと早いよな」「もう1回会いたかった」 ざこばさんしのぶ
生配信で放送事故?元AKB・鈴木優香、自宅からライブ中に“アダルトグッズ”が映り込み騒然「こんなところに置く?」「再生数稼ぎでは」
ダルビッシュと鈴木誠也が父の日に使用する野球用具公開 普段と違う水色グラブなどでプレー
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
【京都】松田天馬が2点を生み出してホーム初勝利に貢献 ボレー弾と積極プレスで札幌破る
【日本ハム】金村尚真9回110球目「ベストを出せなかった…」V2ラン献上で先発初勝利お預け
【C大阪】「ポスト毎熊」奥田勇斗スーパーボレーでJ1初得点 移籍準備の毎熊晟矢に代わり先発
【阪神】木浪聖也が背中に死球受けるも「カツ入れてくれたんで逆にありがたい」前向く
千秋がポケビ復活を発表、YouTubeチャンネル登録100万人が条件「みんなの力が必要です」
【大学選手権】早大の“副キャプテン翼”吉納翼が逆転3ランなど全4打点「アトム来たな」で1発