ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人 Research Memo（4）：倉庫・物流不動産の空室率は低下傾向が続く

■ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人<3487>の倉庫・物流不動産の空室率

1. 首都圏（大型倉庫）
2018年（暦年）は新規供給が調査※開始以来最大となる約62万坪の供給があったが、これを上回る需要があったことにより、空室率は1.29ポイント改善している。2019年においても新規供給が約72万坪と前年以上の供給が予定されているが、床の奪い合いが続いていることにより、既に内定率は5割を超えていると見られている。そのため、足元では大幅な空室率の悪化はないだろう。

※(株)シーアールイー「倉庫・物流不動産ロジスクエアマーケットレポート2018年12月」


2. 関西圏（大型倉庫）
1年ほど前に空室率が15%程度に悪化する局面が見られたが、現在は極めて堅調である。これはもともと需要が見込めるベイアリアにおいて開発が過剰であったということ。その後、ベイエリアについてはデベロッパーが供給を一旦見送ったことにより、供給が極めて少なくなっている。しかしながら、2,000万人都市圏であるため需要は強い。また、内陸部についてはほとんど供給がなく、極めて堅調である。2019年の新規供給は約8万坪と前年比約3割の水準かつ、内定率も7割を超えているため、空室率の改善傾向が継続すると見られる。

3. 首都圏（中小型倉庫）
スポンサーであるＣＲＥは祖業であるマスターリース（小型倉庫を一括借り上げし、賃貸借契約の当事者となる）を全国で約1,300物件展開している。この中小型倉庫では新規供給はほとんどないようである。建設業界でも、人手不足によって中小型の倉庫よりも大型倉庫を請け負う流れとなり、実質的に供給が難しい状況であり、賃料は上昇基調が続いている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　村瀬　智一）




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