平和ＲＥ Research Memo（3）：分配金は5期連続でスポンサー変更後の最高値を更新

■業績動向

1. 2018年5月期の業績概要
平和不動産リート投資法人<8966>の2018年5月期（第33期）決算は、営業収益8,803百万円（前期比49.7%増）、営業利益5,305百万円（同107.5%増）、経常利益4,815百万円（同135.1％増）、当期純利益4,815百万円（同152.8%増）であった。おおむね2018年5月8日発表の修正予想に沿った数字であったが、期初予想に比べて、営業収益は5割弱、また利益は倍以上の上振れとなった。それは、広小路アクアプレイス（名古屋市中区）を、鑑定評価額を大幅に上回る価格で譲渡した結果、売却益が収益、利益を大きく押し上げたためである。好決算を背景に、分配金は2,300円/口と前期比246円増とし、5期連続でスポンサー変更後の最高値を更新した。分配金支払い後、譲渡益の残額を内部留保し、将来の分配金支払い等の原資として活用する方針である。

期中平均稼働率は97.70%と、引き続き歴史的高水準を維持した。特にオフィスの稼働率は98.74%で、テナント構成が比較的分散していることは、今後も安定稼働に寄与すると考えられる。レジデンスの稼働率も97.08%で上場来最高水準を記録した。また、オフィス、レジデンスともに賃料の増額改定が進展し、NOI利回り（実質利回りとも言う、（年間賃料収入−諸経費）/（物件価格＋諸費用）×100で計算）はスポンサー変更後の最高値の5.34%を付けた。

2. 財政状態
2018年5月期の財政状態は、総資産181,306百万円（前期末比1.4%増）、純資産95,172百万円（同3.0%増）、有利子負債78,667百万円（同0.7%減）であった。主要金融機関との良好な関係のもと、平均調達金利は15期連続して低下し0.863%になった。資金調達多様化のために発行した第3回無担保投資法人債（1,000百万円）も調達コストの低減に貢献した。また、有利子負債の平均調達年数は6.89年とさらに長期化が進んだ。鑑定LTV比率（期末の鑑定評価額（購入額＋含み損益）に対する有利子負債の割合）は42.0%と良好な水準を維持している。同REITでは、同比率40～50%を標準水準として維持し、上限を65%に設定しているが、鑑定評価額の増加に伴って低下が続いており、借入余力が拡大したことで、より機動的な物件取得が可能になったと言える。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）



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