アンビション Research Memo（1）：通期予想は売上高50%超、各利益200%超成長に再度上方修正

■要約

AMBITION<3300>は、都心で若年層向けマンションのサブリース事業を中心に不動産関連サービスを展開する急成長企業である。主力はサブリース（転貸）事業※1であり、「かりあげ王」のブランドで展開する。「不動産SPA」のコンセプトのもと、賃貸仲介事業「ルームピア」「バロー」、売買事業※2「かいとり王」などを通じて、顧客の様々なライフステージに適応する事業を行っている。2017年10月には投資用マンションの開発・販売の(株)ヴェリタス・インベストメント（以下、ヴェリタス）を連結化し、開発事業が大幅に強化された。

※1 サブリース（転貸）事業は、同社では「プロパティマネジメント事業」の一部である。
※2 売買事業は、同社では「インベスト事業」の一部である。


1. 事業概要
主力はプロパティマネジメント事業であり、特に東京23区のDINKS・単身者向けマンション・デザイナーズマンションなどを借り上げてサブリース（転貸）する点に特徴がある。サブリース戸数は2018年3月末時点で9,104戸（前年同期比8.1%増）と堅調に伸びており全社売上高の67.6%を占める。賃貸仲介事業は、首都圏19店舗において自社物件を始めとする賃貸物件の仲介を行っており、サブリース（転貸）事業を援護する存在だ。また、首都圏の中古マンション流通の活況を背景に、購入・リノベーション・入居率向上・売買を行うインベスト事業も業績を補完する存在だ。この事業セグメントにヴェリタスの行うマンション開発事業が加わり、2本目の柱となっている。

2. 業績動向
2018年6月期第3四半期の連結業績は、売上高が前年同期比66.3%増の16,558百万円、営業利益が同803.4%増の548百万円、経常利益が同959.9%増の465百万円、親会社株主に帰属する四半期純利益が同773.2%増の268百万円と大幅増収増益を達成した。主力のプロパティマネジメント事業におけるサブリース戸数が9,104戸（前年同期末比8.1%増）と堅調に伸び、増収に寄与した。入居率は99.3%（2018年3月末時点、前年同期末は93.8%）。管理戸数の増加率を一時的に抑えたのに加え、営業体制の強化が浸透したことが寄与した。ヴェリタス（デザイナーズマンション開発）は2017年10月から連結され、2018年3月末までに149件（売上高約50億円分）の引き渡しが完了し、人気開発物件の販売が好調に推移している。費用面では、売上原価や販管費が増えたものの売上高の圧倒的な伸び（66.3%増）が上回り利益を押し上げた。売上総利益率は2.1ポイント改善、営業利益率も2.7%改善した。

3. 業績見通し
2018年6月期通期の連結業績は、2018年5月28日に再度上方修正され、売上高が前期比58.7%増の23,143百万円、営業利益が同280.5%増の1,108百万円、経常利益が同267.9%増の988百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同267.5%増の547百万円と売上高で50%超、各利益で200%超の予想となった。今回の業績予想の修正（2018年5月28日）では各利益の修正幅が大きい。上方修正の要因としては、プロパティマネジメント事業部門におけるサブリース管理戸数等の増加、及び予想を上回る入居率の増加、インベスト事業部門による新規物件の早期申込完了、IT化推進による業務効率・生産性のアップ、営業組織体制の強化等によるシナジー効果が挙げられており、予想を上回る売上げとともに販管費等のコスト減を実現する見込みだ。期中の大型M&Aがあったことで、通期の着地は例年の傾向などから推測することは難しいが、記録的な業績の達成が現実味を帯びてきた。

4. 成長戦略
同社は、不動産テック（不動産×IT）の活用においてトップランナーの1社であり、業務効率化と物件付加価値向上の両面で様々な取り組みを行っている。業務効率化では、2018年5月にRPAテクノロジーズ(株)との業務提携を発表。同社が持つ不動産業の現場のノウハウと、RPAテクノロジーズが持つRPA領域での豊富な知見を連携することで、人とロボットを組み合わせた新しいビジネスソリューションを生み出す計画だ。手始めに同社自体の業務をRPAで効率化する。特に同社は1万6千件を超える不動産管理業務を行っており、毎月発生する定型入力業務は膨大だ。将来的には、ソリューション（商品）を確立し、全国12万社以上ある不動産業界に広く提供し、業界の「働き方改革」に貢献したい考えだ。

物件の付加価値を向上においても、不動産テックを積極的に活用する。同社が自社の管理物件に対して提供しているIoTサービスが「homepia」。入居者はスマートフォンの専用アプリでエアコンやテレビなどの家電製品の制御やドア・窓の開閉を含めた室内環境の確認ができる。また、IoTサービスの前提として不可欠になるのがWi-Fi環境であるが、同社は、よりセキュリティが高く、端末フリーのアクセス環境を実現するために無線LANのセキュリティサービスを提供する(株)ナビックと資本業務提携を行った。ナビックは、安価なWi-Fiルーターを用いつつも、堅牢でかつ、設定などのユーザー負担が少ないネットワーク構築に優れている。今後、両社は共同して自社物件のIoT化を推進する。

■Key Points
・若年層向けのマンションを開発から販売、サブリース、仲介まで一気通貫で手掛ける急成長企業
・サブリース事業：客付け力を強みに高い入居率（99.3%）を達成。インベスト事業：ヴェリタスの新築デザイナーズマンションが販売好調
・ 通期予想は売上高50%超、各利益200%超成長に再度上方修正。主力2事業の売上好調とともに、業務効率化によるコスト削減が進展
・不動産テック（不動産× IT）のトップランナー。業務効率化と物件付加価値向上の両面で進捗

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）



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