コスモスイニシア Research Memo（3）：2本柱は住宅のレジデンシャル事業と投資用不動産のソリューション事業

■事業概要

1. 事業内容
コスモスイニシア<8844>は不動産の開発及び販売を主に行っているが、主に一般消費者向けに住宅に関わる商品・サービスを提供するレジデンシャル事業、主に事業者向けに投資用不動産等の商品・サービスを提供するソリューション事業、それを補完する工事事業及び海外事業——と、商売のつながりや顧客から見て分かりやすい分類になっている。売上高構成比は、レジデンシャル事業39%、ソリューション事業47%、工事事業10%、海外事業4%、営業利益構成比がレジデンシャル事業18%、ソリューション事業75%、工事事業1%、海外事業6%となっており、主力事業はレジデンシャル事業とソリューション事業と言うことができ、主に同社本体が運営、工事事業や海外事業は子会社が担っている。


一般消費者に住宅関連の商品・サービスをワンストップで提供
2. レジデンシャル事業
レジデンシャル事業では、「新築・中古」といった従来の枠にとらわれず、一般消費者に対して住宅に関する商品やサービスをワンスストップで提供している。サービスメニューは「イニシア」シリーズなどの新築マンション、「コスモアベニュー」シリーズなどの新築一戸建、「& Renovation」などのリノベーションマンション等、そしてリテール仲介等である。レジデンシャル事業に占めるそれぞれの売上高構成比（2018年3月期）は新築マンション64%、新築一戸建12%、リノベーションマンション等22%、リテール仲介等2%となっている。同社の特徴は、一級建築士の従業員に占める割合の大きさや、以前から評価の高いアフターサービスなど、「お客様」志向の強い、高いサービスクオリティにある。

同社の事業において中心となる新築マンションは、「イニシア」というブランドのファミリータイプマンションで、30代前半の高感度なポスト団塊ジュニアを中心とする1次取得者層をターゲットにしている。長年培ってきたマンションデベロッパーとしての実績と経験に加え、顧客の声を聞き、常に顧客の一歩先を想像し、生活空間の快適を実現したマンションを供給している。このため、分譲開始37年目の2011年には累計10万戸を突破するなど、同社のマンションは長く好評を得ており、16年連続グッドデザイン賞も受賞している。近年も「空間品質」というこだわりのコンセプトによって、キッチンをLDKの中心に据えるシーナリーキッチンや玄関を広げたウェルカムホールなど、住まう喜びや暮らしやすさ、使いやすさといった顧客の価値を期待する以上の大きさに形作っている。また、最近では、人口動態の激変に伴い、アクティブシニア向けマンションの分譲も開始した。


マンションデベロッパーのイメージの強い同社だが、供給してきた新築一戸建も既に4,000区画を優に超える。新築マンションで実施する独自の品質管理体制 「QIT」を新築一戸建にも導入し、入居後のコミュニティ形成を支援する「街びらき」など、街づくりまでサポートするサービス体制が評判である。リノベーションマンション等では、デザインや機能性など新築マンションで培ったノウハウを中古マンションに活かし、「暮らし心地」の面から生まれ変わらせている。居住用不動産の仲介においても、単に売却するだけでなく、柔軟な売却を可能にする「買ってからナッ得売却」や「住みながら買取り」といったサービスの提供により、スムーズな住み替えをサポートしている。


投資用不動産保有者に不動産活用のワンストップソリューションを提供
3. ソリューション事業
ソリューション事業では、投資⽤不動産保有者に対し、同社グループや大和ハウスグループのプロフェッショナルとも連携した、不動産活用に関するソリューションサービスをワンストップで提供している。メニューは、マンションやオフィスビルの転貸など不動産サブリース、投資用マンション「コスモリード」シリーズと投資用オフィスビル「リードシー」シリーズ等の販売を行う投資用不動産等、マンションや事業用地の土地・建物の仲介、不動産に関するコンサルティングなど法人仲介等である。ソリューション事業に占める売上高構成比（2018年3月期）は、不動産サブリース30%、投資用不動産等68%、法人仲介等2%となっている。

同社はこれまで住宅で9,500戸以上、その他ビルや商業店舗も含め、長きにわたって賃貸運営を行ってきた。その中心となる住宅のサブリース事業では、オーナー所有のマンションを同社が借り受け、入居者に転貸している。このため、オーナーは賃借人の募集、契約、引渡、更新手続きや入居中のトラブル対応といった複雑な業務から解放され、一括借上げで賃料収入も安定するという、まさにオーナーにとって利便性の高い価値あるサービスとなっている。同社にとっても、物件保有を伴わないため事業リスクが限定され、業績が着実に積み上がることが期待できる。

投資用不動産では、デザイン性の高い賃貸マンションや賃貸ビル、商業施設を同社が開発することに加え、築古の賃貸マンションや賃貸ビルを一棟丸ごと、デザイン性や機能が高く遵法な物件にリノベーションし、安定した利回りの見込める不動産として投資家向けに販売している。都心部など需要の高いエリアに供給している。同社が開発・リノベーションするため一見リスクは高そうだが、同社の持つあらゆるノウハウが使える上、競合の少ない2～5億円の小型物件から扱っているため、相対的にリスクは低く、むしろ業界での優位性は高いと言うことができる。

そのほか、投資用不動産の仲介、投資用不動産の開発コンサルティング、建築設計監理・コンストラクションマネジメントなども行っているが、近年、訪日外国人旅行者の増加を背景にしながらも、供給増加が見込まれる１～２名向けのビジネスホテルと差別化の図った、家族など４名以上でも利用可能な広さ・キッチン等も客室に備えるアパートメントホテルの開発・運営に乗り出した。このようにメニュー豊富な同社は、どのような物件も、どのような顧客の要望も、ワンストップで解決することができる。


工事事業は拡張、海外ホテル・リゾート運営事業は撤退
4. 工事事業／海外事業
工事事業では、主に(株)コスモスモアがマンションギャラリーの設営や新築マンションのインテリアオプションの販売、オフィス移転改修、スチールハウス建設などを行っている。デザインを追求したオフィス価値の最大化といったサービスや、大和ハウスと設立した大和コスモスコンストラクション(株)によるマンション共用部の大規模修繕工事への参入など業容を拡大しているところである。海外事業では、Cosmos Australia Pty Ltdほか子会社7社が、オーストラリア・クイーンズランド州フレーザー島（世界遺産に登録されている世界最大の砂の島）においてホテル・リゾートを運営するほか、オーストラリア国内で不動産関連の事業を行っている。ホテル・リゾートの業績は足元好調であるが、他事業とのシナジーが小さく、為替変動による影響が大きいため2018年3月に売却した。今後の海外事業については、大和ハウスグループと連携した展開を予定しており、シドニーでのマンション開発やオーストラリア・ニュージーランドでのサービスアパートメント運営などを手掛けていく考えである。このほかでは、子会社の(株)コスモスライフサポートがアクティブシニア向けマンションの管理業務等を行っている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　宮田仁光）



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