アンビション Research Memo（1）：通期は売上高50%超、各利益100%超成長に上方修正

■要約

AMBITION<3300>は、都心で若年層向けマンションのサブリース事業を中心に不動産関連サービスを展開する急成長企業である。主力はサブリース（転貸）事業※1であり、「かりあげ王」のブランドで展開する。「不動産SPA」のコンセプトのもと、賃貸仲介事業「ルームピア」「バロー」、売買事業※2「かいとり王」などを通じて、顧客の様々なライフステージに適応する事業を行っている。2017年10月には投資用マンションの開発・販売の(株)ヴェリタス・インベストメントを連結化し、開発事業が大幅に強化された。

※1 サブリース（転貸）事業は、同社では「プロパティマネジメント事業」の一部である。
※2 売買事業は、同社では「インベスト事業」の一部である。


1. 事業概要
主力はプロパティマネジメント事業であり、特に東京23区のDINKS・単身者向けマンション・デザイナーズマンションなどを借り上げてサブリース（転貸）する点に特徴がある。サブリース戸数は2017年12月末時点で9,002戸（前年同期比12.1%増）と堅調に伸びており全社売上高の67.6%を占める。賃貸仲介事業は、首都圏19店舗において自社物件を始めとする賃貸物件の仲介を行っており、サブリース（転貸）事業を援護する存在だ。また、首都圏の中古マンション流通の活況を背景に、購入・リノベーション・入居率向上・売買を行うインベスト事業も業績を補完する存在だ。この事業セグメントにヴェリタス・インベストメントの行うマンション開発事業が加わり、2本目の柱となっている。

2. 業績動向
2018年6月期第2四半期の連結業績は、売上高が前年同期比35.5%増の9,055百万円、営業利益が9百万円（前年同期は48百万円の損失）、経常損失が35百万円（同59百万円の損失）、親会社株主に帰属する四半期純損失が48百万円（同33百万円の損失）と大幅増収とともに営業利益の第2四半期での黒字転換を達成した。主力のプロパティマネジメント事業におけるサブリース戸数が9,002戸（前年同期比12.1%増）と堅調に伸び、入居率が97.7%（2017年12月末時点、前年同期末は88.8%）に向上し増収に寄与した。ヴェリタス・インベストメント（マンション開発）は2017年10月から連結され、12月末までに54件（売上高約17億円分）の引き渡しが完了し増収に貢献した。

3. 業績見通し
2018年6月期通期の連結業績は、売上高が前期比52.9%増の22,289百万円、営業利益が同130.8%増の672百万円、経常利益が同100.3%増の538百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同104.3%増の304百万円と売上高で50%超、各利益で100%超の成長予想に上方修正された。上方修正の要因としては、1)プロパティマネジメント事業部門におけるサブリース管理戸数等の増加、2)賃貸仲介事業部門における予想を上回る入居率の増加、3)インベスト事業部門による新規物件の早期申込完了、4)IT化推進による業務効率・生産性のアップ、5)営業組織体制の強化等によるシナジー効果・販管費等のコスト減、の5点が挙げられる。

4. 成長戦略
同社は、2017年10月に投資用デザイナーズマンションを開発・販売するヴェリタス・インベストメントを連結化した。ヴェリタス・インベストメントは、東京 23 区のプレムアムエリアと呼ばれる地域を中心に投資用マンションの開発及び販売をしており、この領域におけるリーディングカンパニーの1社である。世界的なインテリアデザイナー森田恭通（もりたやすみち）氏などがプロデュースするデザイナーズマンションの開発実績がある。2017年12月に販売開始した新築投資用デザイナーズマンション「PREMIUM CUBE 下北沢」は販売開始21日で全戸申込が完了し好評のうちに完売した。ヴェリタス・インベストメントとしても創業以来、過去最高の月間申込本数を記録した。2018年6月期の年間引渡し予定戸数は208戸。うち引渡し済みは54戸（進捗率25.9%）である。残りの154戸（74.1%）には「PREMIUM CUBE G北新宿」や「PREMIUM CUBE 品川戸越 DEUX」が含まれる。

同社は、1つのアプリで室内のデバイスを操作できるよう独自開発した日本初のIoT体験型宿泊施設「&AND HOSTEL」を2018年3月に着工した。部屋自体がエンターテイメント空間となり、宿泊体験を観光目的の1つとして楽しめる。既にパートナーであるand factoryは博多、浅草北、上野の3ヶ所で展開しており、インバウンドを始めとする観光客に人気がある。

■Key Points
・主力のサブリース事業は首都圏、特に23区内に特化し急成長。客付け力を強みに高い入居率（97.7%）を確保。
・ 通期は売上高50%超、各利益100%超成長に上方修正。サブリース事業が繁忙期に業績上積み、ヴェリタス・インベストメントのマンション引渡し予定は154戸
・IoTを活用した宿泊施設「&AND HOSTEL」の開発、IoTサービス「homepia」の提供を開始


＜MW＞