サムティレジ Research Memo(3):高い稼働率により安定的なキャッシュフローを生み出すポートフォリオ
2. サムティ・レジデンシャル投資法人<3459>の投資方針とポートフォリオの状況
(1) 投資方針
a) レジデンス(賃貸住宅)を中心としたアコモデーションアセット等への投資
レジデンスを80%以上組み入れるとともに、20%以下であれば運営型施設(ホテル及びヘルスケア施設等)も可能となっている(現時点での実績はない)。また、レジデンスについては、堅調な単身世帯需要の取り込みが期待できるシングル及びコンパクトタイプ※の物件を重視している。
※シングルタイプは戸当たりの専有面積が30m2未満、コンパクトタイプは戸当たりの専有面積が30m2以上60m2未満。
b) 主要地方都市を中心とした投資
主要地方都市(札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市)に50%以上組み入れる一方、その他地方都市は20%以下とし、首都圏は30%程度とする方針である。
(2) ポートフォリオの状況
a) エリア別投資比率
主要地方都市が67.4%、その他地方都市が15.1%、首都圏が17.5%となっており、地方都市比率は合わせて82.5%に上る。レジデンス投資については高稼働率が期待できる首都圏を中心とするJ-REITがほとんどの中で、地方都市中心で高い稼働率(2017年1月末時点で97.5%)を誇る同REITの存在はユニークと言える。また、近畿が32.0%、東海が22.7%と高い比率となっているが、九州12.2%、東北9.2%、北海道5.3%、北関東1.2%と全国に展開しているところも特徴と言える。
b) 築年数別比率
5年未満が31.0%、5年以上10年未満が34.0%、10年以上15年未満が29.6%、15年以上20年未満が5.3%となっており、平均築年数では7.9年と比較的新しいところに特徴がある。これは、スポンサーからの新築物件の安定供給によるところが大きい。築浅物件が多いということは、修繕にかかる費用を低く抑えられることや、利用者の人気が高く高稼働率に結び付くところにメリットがある。
c) 取得先別投資比率
スポンサー開発物件22.0%に加えて、スポンサーの関与物件(スポンサー保有物件のほか、ブリッジ及びウェアハウジング)が59.4%を占める(両方を合わせて81.4%)。
d) レジデンス戸当たり平均面積比率
シングルが53.7%、コンパクトが36.0%と両方合わせて89.8%となる。残りはファミリータイプとなっている。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 柴田 郁夫)
<NB>
山本由伸ハプニング乗り越え6勝目「貴重な経験」航空機遅延「切れる予感は…」スパイクひも切れ
【巨人】新外国人ヘルナンデス、来日初の猛打賞で2打点「常に打てる球を狙って」打率.375
名倉潤、ホリケン考案のネプチューンのネタは「誰もできない」説明受けた徳光和夫は笑い止まらず
杏「どうしても優しくできない」父・渡辺謙と似ている部分に「気持ちわるっ」…受け継いだ部分も
【阪神】岡田監督「才木に聞いたれ。俺はもうええやろ」森下先頭打者弾には「打つな言うたのに」
優木まおみ、髪形へのクレームDM全文公開「ロングヘアの自由もない世の中なんて」即ブロック!
爆笑問題太田光「ずっと気になっている」若手俳優に共通する言葉の“癖”指摘「シリアスな場面で…」
全身震えた「容疑者確保」の連絡 CAの夢断たれた23歳の父親
【オリックス】延長戦の末、中日に競り負け 4カード連続負け越し 首位と13ゲーム差に
【阪神】森下翔太「レア弾」球団初の初回「表」先頭打者弾1-0勝利 指令無視?に“お叱り”も
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
浜崎あゆみ、子供の写真公開に疑いの声止まず「よそのお宅の子供?」
大谷翔平被弾投手が悪態ついて退場処分!次打者フリーマンと対戦中に判定巡り塁審と口論
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
YouTuberジュキヤの動画企画が大炎上「普通に痴漢」「気持ち悪すぎ」
千原せいじのシエラレオネ巡る発言 NPO代表理事が公式謝罪忠告「最悪、国家間の問題に発展」
大谷翔平10試合ぶり14号 シティフィールド初アーチ、26球場目は自らの日本人記録更新
大谷に被弾→次打者判定で審判と口論→退場→「チーム、自分も最悪」→戦力外
ジャガー横田夫妻の長男、路上で暴行被害「その後どうなったかはちょっと言えない」
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
元めちゃイケメンバーの三中元克(32)現在は何をしているのか調べてみた!
TikTokを賑わす「フエラムネごめんなサイダー味」がセブンイレブンで再販!じゅるるマスカットも買うなら今!
小倉優子、不自然な“二重ライン”にネット騒然「やっぱり整形?」
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
岡本夏生(56)、1600日ぶりにブログを更新した現在が衝撃
大原櫻子、ガーシー暴露後初のSNS投稿に賛否の声「イメージ最悪になった」
山本由伸ハプニング乗り越え6勝目「貴重な経験」航空機遅延「切れる予感は…」スパイクひも切れ
【巨人】新外国人ヘルナンデス、来日初の猛打賞で2打点「常に打てる球を狙って」打率.375
名倉潤、ホリケン考案のネプチューンのネタは「誰もできない」説明受けた徳光和夫は笑い止まらず
爆笑問題太田光「ずっと気になっている」若手俳優に共通する言葉の“癖”指摘「シリアスな場面で…」
優木まおみ、髪形へのクレームDM全文公開「ロングヘアの自由もない世の中なんて」即ブロック!
【阪神】岡田監督「才木に聞いたれ。俺はもうええやろ」森下先頭打者弾には「打つな言うたのに」
杏「どうしても優しくできない」父・渡辺謙と似ている部分に「気持ちわるっ」…受け継いだ部分も
全身震えた「容疑者確保」の連絡 CAの夢断たれた23歳の父親
【オリックス】延長戦の末、中日に競り負け 4カード連続負け越し 首位と13ゲーム差に
【阪神】森下翔太「レア弾」球団初の初回「表」先頭打者弾1-0勝利 指令無視?に“お叱り”も